फ्लैट का कब्जा देने में विफलता, सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान: दिल्ली राज्य आयोग WTC Noida Development Company को उत्तरदायी ठहराया

राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, दिल्ली ने WTC Noida Development Company को अनुबंधित निर्धारित समय सीमा के भीतर बुक की गई इकाई का कब्जा देने में विफलता के साथ-साथ खरीदार द्वारा चुनी गई 100% डाउन पेमेंट योजना के तहत सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करने में विफलता के लिए सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने डब्ल्यूटीसी नोएडा डेवलपमेंट कंपनी द्वारा विकसित 'वर्ल्ड ट्रेड सेंटर' नामक एक परियोजना में 2 लाख रुपये की राशि का भुगतान करके एक फ्लैट बुक किया। 13 अगस्त 2014 को एक डेवलपर-खरीदार समझौता निष्पादित किया गया था। इसके बाद, शिकायतकर्ता ने 100% डाउनपेमेंट योजना के लिए सहमति व्यक्त की, जब डेवलपर ने उसे फ्लैट के कब्जे की पेशकश तक रिटर्न प्रदान करने का आश्वासन दिया। इन सुनिश्चित रिटर्न की उम्मीद में, शिकायतकर्ता ने जनवरी 2014 और नवंबर 2014 के बीच डेवलपर को 82,27,052 रुपये के पूरे मूल बिक्री मूल्य का भुगतान किया।

डेवलपर-खरीदार समझौते के खंड 5.6 के अनुसार, डेवलपर को 4 साल के भीतर निर्माण पूरा करना था। हालांकि, निर्माण न तो पूरा हुआ था और न ही निर्धारित समय के भीतर कब्जा दिया गया था। डेवलपर ने कब्जे की समय सीमा को फरवरी 2020 तक बढ़ा दिया और एकतरफा रूप से COVID-19 के कारण सुनिश्चित रिटर्न की शर्तों को बदल दिया। समझौते को संशोधित करने और शिकायतकर्ता से वादा करने के बाद भी कि महामारी के बाद रिटर्न को फिर से समायोजित किया जाएगा, डेवलपर अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहा। कई ईमेल और संचार के बाद, डेवलपर सुनिश्चित रिटर्न की संशोधित समझ को अंतिम रूप देने के लिए सहमत हुए। संशोधित समझ के अनुसार, डेवलपर फरवरी 2020-फरवरी 2022 के लिए शिकायतकर्ता को 37,500/- रुपये की देय सुनिश्चित रिटर्न का 50% भुगतान करने पर सहमत हुआ। शेष 50% शिकायतकर्ता के बकाये के लिए समायोजित करने पर सहमत था। डेवलपर ने फरवरी 2022 तक फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफल रहने की स्थिति में शिकायतकर्ता को 75,000/- रुपये (पूर्ण सुनिश्चित रिटर्न) का भुगतान करने पर भी सहमति व्यक्त की।

संशोधित समझ के बावजूद, विकासकर्ता सुनिश्चित प्रतिफल जारी करने में विफल रहा। रिटर्न केवल अगस्त, सितंबर और अक्टूबर के लिए जारी किए गए थे। शिकायतकर्ता ने फ्लैट के कब्जे और शेष रिटर्न के भुगतान के लिए डेवलपर के साथ शिकायत की। तथापि, विकासकर्ता शिकायत का संतोषजनक उत्तर देने में असफल रहा। इसलिए, शिकायतकर्ता ने 25 अगस्त 2022 को डेवलपर को कानूनी नोटिस भेजा। हालांकि, डेवलपर अभी भी अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहा। व्यथित महसूस करते हुए, शिकायतकर्ता ने राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, दिल्ली के समक्ष एक उपभोक्ता शिकायत दर्ज की।

डेवलपर के तर्क:

डेवलपर ने तर्क दिया कि शिकायत सुनवाई योग्य नहीं थी क्योंकि शिकायतकर्ता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 के तहत 'उपभोक्ता' की परिभाषा में नहीं आता है। शिकायतकर्ता द्वारा लाभ कमाने के इरादे से व्यावसायिक उद्देश्य के लिए निवेश किया गया था। डेवलपर ने आगे तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने स्वेच्छा से समझौते में प्रवेश किया, जिसमें यह निर्धारित किया गया था कि यदि 13.02.2019 के बाद फ्लैट के कब्जे में देरी हो रही है, तो शिकायतकर्ता केवल समझौते को जारी रखने और कब्जे की पेशकश तक इंतजार करने का हकदार था। इसने यह भी तर्क दिया कि कोविड-19 महामारी और परिणामी लॉकडाउन के कारण, निर्माण समय पर पूरा नहीं हो सका।

राज्य आयोग की टिप्पणियाँ:

शुरुआत में, राज्य आयोग ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 की धारा 2 (7) का अवलोकन किया, जो एक 'उपभोक्ता' को एक ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित करता है जो सामान खरीदता है या किसी भी सेवा का लाभ उठाता है, जिसका भुगतान किया गया है, वादा किया गया है, आंशिक रूप से भुगतान किया गया है, आंशिक रूप से वादा किया गया है, आंशिक रूप से वादा किया गया है या आस्थगित भुगतान की किसी भी प्रणाली के तहत वादा किया गया है। यह स्पष्ट था कि शिकायतकर्ता ने फ्लैट खरीदने के लिए डेवलपर को पूरी मूल बिक्री मूल्य का भुगतान किया था। इसलिए, राज्य आयोग ने माना कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 के तहत 'उपभोक्ता' के रूप में योग्य है। रोहित चौधरी और अन्य बनाम मैसर्स विपुल लिमिटेड पर भरोसा किया गया था। [सिविल अपील संख्या 5858/2017], जिसमें सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि भले ही कोई उपभोक्ता स्वरोजगार द्वारा आजीविका कमाने के लिए संपत्ति खरीदता है, वह उपभोक्ता बना रहेगा। राज्य आयोग ने पाया कि डेवलपर किसी भी सबूत को पेश करने में विफल रहा जो साबित करता है कि शिकायतकर्ता वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए भूखंडों की नियमित बिक्री और खरीद में शामिल था।

राज्य आयोग ने आगे कहा कि शिकायत 'कार्रवाई के कारण' से 2 साल की वैधानिक समय सीमा के भीतर दर्ज की गई थी। रिलायंस को मेहंगा सिंह खेड़ा और अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड पर रखा गया था। [I(2020) CPJ 93 (NC)], जिसमें राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने माना कि फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफलता निरंतर गलत और आवर्ती 'कार्रवाई का कारण' है।

राज्य आयोग ने अरिफुर रहमान खान और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड का उल्लेख किया। [2020 (3) RCR (Civil)544], जिसमें सुप्रीम कोर्ट ने माना कि एक डेवलपर द्वारा निर्धारित समय सीमा के भीतर फ्लैट प्रदान करने के लिए संविदात्मक दायित्व का पालन करने में विफलता सेवा में कमी के बराबर है। यह देखा गया कि डेवलपर 6 महीने की अनुग्रह अवधि के साथ डेवलपर-खरीदार समझौते की तारीख के 4 साल के भीतर कब्जा देने के लिए सहमत हुआ। हालांकि, ग्रेस पीरियड को शामिल करने के बाद भी, डेवलपर की ओर से फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफलता थी। आगे के सबूतों से पता चला कि डेवलपर अभी भी शेष काम खत्म कर रहा था और कब्जे की पेशकश करने की स्थिति में नहीं था। फॉर्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवर डी'लीमा [(2018) 5 SCC 442] का जिक्र करते हुए, राज्य आयोग ने माना कि एक खरीदार से संबंधित संपत्ति के कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने की उम्मीद नहीं की जा सकती है।

राज्य आयोग ने यह भी पाया कि डेवलपर को शिकायतकर्ता को 100% डाउन पेमेंट प्लान के तहत सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करना था। हालांकि, डेवलपर ने COVID-19 महामारी के बहाने फरवरी 2020 के बाद रिटर्न का भुगतान करना बंद कर दिया। रिटर्न की शर्तों को संशोधित करने के बाद भी रिटर्न का भुगतान करने में विफलता जारी रही। राज्य आयोग ने माना कि बंद करना अनुचित था और सेवा में कमी थी।

परिणामस्वरूप, राज्य आयोग ने डेवलपर को आदेश की तारीख तक प्रत्येक किश्त/भुगतान प्राप्त होने की तारीख से 6% प्रति वर्ष ब्याज के साथ 82,27,052/- रुपये वापस करने का निर्देश दिया। यदि विकासकर्ता 2 माह के भीतर 6% ब्याज के साथ राशि वापस करने में असफल रहता है तो राज्य आयोग ने निर्णय दिया कि वह राशि की वास्तविक वसूली होने तक प्रत्येक किस्त/भुगतान की तारीख से 9% वाषक ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा। डेवलपर को संशोधित योजना के अनुसार, शिकायत दर्ज करने तक मार्च 2020 से लंबित बकाया सुनिश्चित रिटर्न के खिलाफ 9,70,363 रुपये का भुगतान करने का भी निर्देश दिया गया था। इसके अलावा, शिकायतकर्ता को मानसिक पीड़ा के लिए मुआवजे के रूप में 3,00,000 रुपये और कानूनी लागत के लिए 50,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया गया था।