हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य संजीव कुमार अरोड़ा की पीठ ने बिल्डर मेसर्स वाटिका लिमिटेड को निर्देश दिया कि वह शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट खरीदने के लिए भुगतान की गई राशि वापस करे, क्योंकि आठ साल की देरी के बाद भी कब्जा सौंपने में विफल रहा है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने बिल्डर (प्रतिवादी) की परियोजना वाटिका इंडिया नेक्स्ट में एक प्लॉट बुक किया। बिल्डर और शिकायतकर्ता के बीच 15.03.2011 को एक प्लॉट क्रेता करार निष्पादित किया गया था। प्लॉट के लिए कुल बिक्री प्रतिफल 49,20,000/- रुपये था, जिसमें से शिकायतकर्ता ने बिल्डर को 43,82,400/- रुपये का भुगतान किया।

शिकायतकर्ता ने तर्क दिया कि बिल्डर कुल प्रतिफल का 70% से अधिक प्राप्त करने के बाद भी एग्रीमेंट की शर्तों का पालन करने में विफल रहा। शिकायतकर्ता के समय पर भुगतान और शिकायतों को दूर करने के प्रयासों के बावजूद, बिल्डर ने बिना किसी पूर्व सूचना के एकतरफा परियोजना के लेआउट को संशोधित किया, जिससे शिकायतकर्ता को पुन: आवंटन प्रक्रिया से गुजरना पड़ा।

शिकायतकर्ता ने आगे तर्क दिया कि उसे अतिरिक्त कठिनाइयों का सामना करना पड़ा क्योंकि बिल्डर ने उस पर किसी भी उपलब्ध भूखंड को स्वीकार करने के लिए दबाव डाला, जिससे आवंटन के नुकसान की धमकी दी गई। उसके प्रयासों के बावजूद, शिकायतकर्ता को केवल झूठे वादे मिले, जिसके परिणामस्वरूप महत्वपूर्ण वित्तीय और भावनात्मक संकट पैदा हुआ। 11 साल बाद भी शिकायतकर्ता को किसी भी प्लॉट का कब्जा नहीं मिला है। बिल्डर ने धनवापसी की पेशकश की लेकिन बिक्री के लिए भूखंडों का विज्ञापन जारी रखा।

शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की जिसमें उसके भूखंड का कब्जा और देरी से कब्जे के लिए ब्याज की मांग की गई।

प्राधिकरण द्वारा अवलोकन और निर्देश:

बिल्डर के वकील की प्रस्तुति के आधार पर, प्राधिकरण ने नोट किया कि इस परियोजना पर कोई भूखंड नहीं बचा है जिसे शिकायतकर्ता को आवंटित किया जा सकता है, और यह माना कि चूंकि बिल्डर उस भूखंड को प्रदान नहीं कर सकता है जो खरीदार के समझौते के अनुसार वादा किया गया था या अपेक्षित था, प्राधिकरण के पास एकमात्र विकल्प बचा है कि शिकायतकर्ता को रेरा की धारा 18 (1) के तहत पूर्ण वापसी दी जाए।

प्राधिकरण ने रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम 18 की धारा 1 (2016) का उल्लेख किया, जिसमें कहा गया है:

18. रकम और मुआवजे की वापसी

(1) यदि बिल्डर पूरा करने में विफल रहता है या किसी अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में असमर्थ है-

(ए) बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार या, जैसा भी मामला हो, उसमें निर्दिष्ट तारीख तक विधिवत पूरा किया गया; नहीं तो

(ख) इस अधिनियम के अधीन रजिस्ट्रीकरण के निलंबन या निरसन के कारण या किसी अन्य कारण से विकासकर्ता के रूप में अपने व्यवसाय के बंद होने के कारण, वह मकान खरीददारों की मांग पर उत्तरदायी होगा, यदि आबंटी परियोजना से हटना चाहता है, बिना किसी अन्य उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले उस अपार्टमेंट के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए, यथास्थिति, भूखंड, भवन के निर्माण के लिए ऐसी दर पर ब्याज के साथ जो इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति से प्रतिकर सहित इस निमित्त विहित की जाए:

बशर्ते कि जहां एक आवंटी परियोजना से वापस लेने का इरादा नहीं रखता है, उसे बिल्डर द्वारा, देरी के हर महीने के लिए, कब्जा सौंपने तक, ऐसी दर पर ब्याज का भुगतान किया जाएगा जैसा कि निर्धारित किया जा सकता है।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने प्लॉट खरीदार समझौते के खंड 10 का भी उल्लेख किया, जिसमें संक्षेप में निर्धारित किया गया था कि बिल्डर को समझौते के निष्पादन से तीन साल के भीतर प्लॉट सहित टाउनशिप के विकास को पूरा करना है, उनके नियंत्रण से परे देरी या आवंटियों को भुगतान करने या समझौते की शर्तों का पालन करने में विफलता को छोड़कर।

प्राधिकरण ने माना कि, समझौते के खंड 10 के अनुसार, भूखंड का कब्जा निष्पादन की तारीख से तीन साल के भीतर वितरित किए जाने की उम्मीद थी। इसके आधार पर, कब्जे की तारीख 15.03.2014 होनी चाहिए थी, जिसका अर्थ है कि शिकायत दर्ज होने के समय तक 8 साल से अधिक की देरी हुई है।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई राशि (43,82,400 / -) को 90 दिनों के भीतर 11% ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।