निर्धारित समय सीमा के भीतर संविदात्मक दायित्व को पूरा करने में डेवलपर की विफलता सेवा की कमी का गठन करती है: दिल्ली राज्य उपभोक्ता आयोग

दिल्ली राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग की अध्यक्ष जस्टिस संगीता ढींगरा सहगल और सुश्री पिनाकी (सदस्य) की खंडपीठ ने बेलग्रेविया प्रोजेक्ट्स को खरीदी गई संपत्ति के कब्जे में देरी पर सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने उत्तर प्रदेश के गाजियाबाद में स्थित बेलग्रेविया प्रोजेक्ट्स/डेवलपर द्वारा 'ब्रेव हार्ट्स' परियोजना में एक फ्लैट बुक किया था। डेवलपर ने एक आवंटन पत्र के माध्यम से शिकायतकर्ता को एक फ्लैट आवंटित किया, और उसी दिन एक खरीदार-विक्रेता समझौते पर हस्ताक्षर किए गए। समझौते के खंड 9.1 के अनुसार, डेवलपर को 2 साल और 2 महीने के भीतर फ्लैट का कब्जा सौंपने के लिए बाध्य किया गया था। हालांकि, आज तक, डेवलपर इस दायित्व को पूरा करने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता ने कुल 26,34,213 रुपये का भुगतान किया, जो डेवलपर द्वारा मांग के अनुसार फ्लैट की मूल लागत से अधिक था। इसके अतिरिक्त, शिकायतकर्ता ने पाया कि परियोजना का निर्माण अधूरा था, और संबंधित प्राधिकारी से कोई व्यवसाय प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया था। इसके अलावा, शिकायतकर्ता को डेवलपर से एक मांग पत्र प्राप्त हुआ, जिसमें होल्डिंग चार्ज के लिए 1,15,000 रुपये, रखरखाव शुल्क के लिए 44,184 रुपये और मीटर शुल्क के लिए कुल 56,252 रुपये की अवैध राशि का अनुरोध किया गया था। हालांकि, शिकायतकर्ता ने पहले ही मीटर शुल्क का भुगतान कर दिया था। परिणामस्वरूप, शिकायतकर्ता ने विकासकर्ता की ओर से कमी का आरोप लगाते शिकायत दर्ज की।

विरोधी पक्ष के तर्क:

डेवलपर ने तर्क दिया कि शिकायत उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 24 ए के तहत समयबद्ध थी, और जोर देकर कहा कि शिकायतकर्ता के लिए शिकायत दर्ज करने के लिए कार्रवाई का कोई कारण नहीं था। इसके अतिरिक्त, यह दावा किया गया था कि आयोग के पास मामले को स्थगित करने के लिए आर्थिक अधिकार क्षेत्र का अभाव था और क्षेत्रीय अधिकार क्षेत्र का अभाव था क्योंकि विचाराधीन संपत्ति उसके अधिकार क्षेत्र से बाहर स्थित थी।

आयोग द्वारा टिप्पणियां:

आयोग ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 24 ए का उल्लेख किया, जो शिकायत दर्ज करने के लिए दो साल की सीमा अवधि की रूपरेखा तैयार करती है। यह आगे देखा गया कि एक फ्लैट का कब्जा देने में विफलता एक निरंतर गलत है, जो खरीदार के लिए कार्रवाई का एक आवर्ती कारण प्रदान करती है। मेंहंगा सिंह खेड़ा और अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड का हवाला देते हुए, आयोग ने जोर देकर कहा कि खरीदारों को उपभोक्ता अदालतों से संपर्क करने का अधिकार है जब तक कि कब्जा नहीं दिया जाता है। इस प्रकार, इस मामले में शिकायत को अधिनियम की धारा 24 ए के तहत सीमा द्वारा वर्जित नहीं माना गया था।

आर्थिक क्षेत्राधिकार के मुद्दे के बारे में, आयोग ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 17 का उल्लेख किया, जो उन शिकायतों पर राज्य आयोग के अधिकार क्षेत्र को प्रदान करता है जहां माल या सेवाओं का मूल्य और दावा किया गया मुआवजा बीस लाख से अधिक है, लेकिन एक करोड़ रुपये से अधिक नहीं है। आयोग ने कहा कि इस सीमा के भीतर आने वाली शिकायतों को संभालने के लिए उसके पास आर्थिक अधिकार क्षेत्र है। इसके अलावा, सेवा में कमी के संबंध में, आयोग ने अरिफुर रहमान खान और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य के मामले का उल्लेख किया।, जिसमें उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 2 (1) (जी) के तहत "सेवाओं की कमी" की अवधारणा पर चर्चा की गई। यह कहा गया है कि सहमत समय सीमा के भीतर खरीदार को फ्लैट प्रदान करने के लिए संविदात्मक दायित्व को पूरा करने में एक डेवलपर की विफलता सेवा की कमी का गठन करती है। यह विफलता अनुबंध के अनुसार प्रदर्शन के तरीके में गलती या अपर्याप्तता का प्रतिनिधित्व करती है। आयोग ने जोर देकर कहा कि धारा 14 (1) (ई) के तहत उसके अधिकार क्षेत्र में डेवलपर को ऐसी कमियों को सुधारने का निर्देश देना शामिल है। नतीजतन, सहमत कब्जे की अवधि से परे डेवलपर द्वारा किए गए विलंब के लिए खरीदार को बहाल करने के लिए मुआवजे को आवश्यक माना जाता है। देरी न केवल असुविधा का कारण बनती है, बल्कि खरीदारों की वैध अपेक्षाओं को भी प्रभावित करती है, उपयोग और कब्जे के लिए उपलब्ध खरीदी गई संपत्ति के आधार पर उनकी भविष्य की योजनाओं को प्रभावित करती है।

आयोग ने बिल्डर को शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि, यानी 26,34,213 रुपये, मानसिक पीड़ा के लिए लागत के रूप में 2,00,000 रुपये और मुकदमेबाजी की लागत 20,000 रुपये तक वापस करने का निर्देश दिया।