कोऑपरेटिव हाउसिंग, संविदात्मक संपत्ति मूल्य प्रकृति में बाध्यकारी है, लेकिन दोष और देरी के लिए उत्तरदायी है: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के सदस्य श्री सुभाष चंद्रा और डॉ. साधना शंकर (सदस्य) की खंडपीठ ने कहा कि उपभोक्ता फोरम मूल्य निर्धारण विवादों पर मध्यस्थता नहीं कर सकते क्योंकि संविदात्मक संपत्ति की कीमतें प्रकृति में बाध्यकारी हैं। यह माना गया कि मूल्य निर्धारण विवाद संविदात्मक समझौतों के तहत आते हैं और सेवा की कमी नहीं है।

पूरा मामला:

2008 में, पंजाब स्टेट फेडरेशन कोऑपरेटिव सोसाइटी ने एक आवास योजना शुरू की, और शिकायतकर्ता ने 1,44,000 रुपये का भुगतान करके सुपर डीलक्स फ्लैट के लिए आवेदन किया। उन्हें 28,75,000 रुपये में एक फ्लैट आवंटित किया गया था और 2011 तक किस्तों में 17,25,000 रुपये का भुगतान किया गया था, शेष 11,50,000 रुपये कब्जे में देय थे। आठ किस्तों के बाद समय पर कब्जा देने के वादे के बावजूद, सोसायटी ने देरी की, बाद में अस्पष्टीकृत ब्याज सहित 35,37,000 रुपये और 18,12,507 रुपये की बढ़ी हुई लागत की मांग की। शिकायतकर्ता ने दिसंबर 2015 में कब्जा ले लिया, जुलाई 2017 तक चले गए, और महत्वपूर्ण कमियां पाईं। एक वास्तुकार के निरीक्षण ने दोषों की पुष्टि की, लेकिन समाज ने कोई सुधारात्मक कार्रवाई नहीं की। शिकायतकर्ता ने पंजाब के राज्य आयोग में शिकायत दर्ज कराई, जिसने शिकायत को अनुमति दी। इसने सहकारी समिति को निर्देश दिया कि उसके अधिकारी शिकायतकर्ता की उपस्थिति में फ्लैट का निरीक्षण करें, अपनी लागत पर पाए गए किसी भी दोष को दूर करें, सभी फ्लैटों के लिए बिजली की आनुपातिक लागत को कवर करें, ताजे पानी की आपूर्ति सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता को सेवा में कमी, मानसिक तनाव और उत्पीड़न के लिए 1,00,000 रुपये का मुआवजा दें। इसके अतिरिक्त, सोसायटी को आवंटन पत्र में अनिर्दिष्ट कब्जे की अवधि के कारण मुकदमेबाजी के खर्चों को कवर करना था। राज्य आयोग के आदेश से व्यथित होकर सहकारी समिति ने राष्ट्रीय आयोग में अपील की।

सहकारी समिति के तर्क:

सहकारी समिति ने तर्क दिया कि आवंटन पत्र के खंड 8 के अनुसार, फ्लैट की अंतिम लागत कब्जे में निर्धारित की जाएगी, जिसमें आवंटी द्वारा देय किसी भी अंतर के साथ। उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि मूल्य निर्धारण निर्णय विक्रेता के विवेक के भीतर हैं जब तक कि कानून द्वारा विनियमित नहीं किया जाता है, कानूनी उदाहरणों का हवाला देते हुए। सहकारी समिति ने यह भी बताया कि शिकायतकर्ता ने दिसंबर 2015 में कब्जे के समय और न ही शिकायत जमा करने तक एक साल से अधिक समय तक आपत्ति नहीं उठाई। उन्होंने ब्रोशर के खंड 18 पर प्रकाश डाला, जिसमें रखरखाव के लिए एक सहकारी समिति की स्थापना की आवश्यकता थी, जिसे स्वयं आवंटियों द्वारा गठित किया गया था, और तर्क दिया कि सोसाइटी को शिकायत में एक आवश्यक पक्ष के रूप में शामिल किया जाना चाहिए था, जिसे राज्य आयोग ने अनदेखा कर दिया।

राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग का निर्णय:

राष्ट्रीय आयोग ने पाया कि सहकारी समिति ने आवंटन पत्र के खंड 8 में निर्धारित किया था कि फ्लैट की अंतिम लागत पूरा होने के बाद लेकिन कब्जे से पहले निर्धारित की जाएगी, जिसकी राशि 35,37,000 रुपये है। उन्होंने नोट किया कि शिकायतकर्ता इस संविदात्मक समझौते से बंधा हुआ था, और इसलिए, संशोधित लागत के संबंध में सेवा में कोई कमी नहीं थी। इस रुख का प्रेमजी भाई प्रमार और अन्य बनाम दिल्ली विकास प्राधिकरण और अन्य ने समर्थन किया था। जिसने जोर दिया कि संपत्ति की कीमतों के बारे में संविदात्मक शर्तें पार्टियों के बीच बाध्यकारी हैं, और उपभोक्ता मंच मूल्य निर्धारण विवादों पर मध्यस्थता नहीं कर सकते हैं। इसके अलावा, बरेली विकास प्राधिकरण और अन्य, अजय पाल सिंह और अन्य में, यह माना गया था कि सिद्धांत यह था कि मूल्य निर्धारण के मुद्दे संविदात्मक समझौतों के दायरे में हैं, सेवा में कमियां नहीं। फ्लैट के निरीक्षण के संबंध में, आयोग ने सहकारी समिति को शिकायतकर्ता की उपस्थिति में निरीक्षण करने का निर्देश दिया ताकि किसी भी दोष को दूर किया जा सके। आयोग ने कहा कि उपभोक्ताओं को कब्जा लेने के बाद भी खामियों के बारे में मुद्दों को उठाने का अधिकार है। बिजली शुल्क के बारे में, आयोग ने कहा कि शिकायतकर्ता और अन्य आवंटियों को बिना बिके फ्लैटों के बिजली लोड के लिए गलत तरीके से चार्ज किया गया था। उन्होंने न्यायसंगत सिद्धांतों का हवाला देते हुए सहकारी समिति को अनसोल्ड इकाइयों के लिए इन शुल्कों को वहन करने का निर्देश दिया। कब्जे में देरी के संबंध में, आयोग ने कब्जा सौंपने में लगभग 6 साल की देरी को स्वीकार किया, जिसे उन्होंने अनुचित माना। आयोग ने बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक का उल्लेख किया, जिसमें इस बात पर प्रकाश डाला गया था कि एक विशिष्ट अनुबंध की समय सीमा के बिना भी उचित समय के भीतर कब्जा दिया जाना चाहिए। कब्जे में देरी के कारण मुआवजे के लिए, आयोग ने विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान और अलेया सुल्ताना और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य पर भरोसा किया, जहां सुप्रीम कोर्ट ने देरी के लिए उचित मुआवजे के रूप में 6% ब्याज स्थापित किया। अंततः, आयोग ने डीएलएफ होम्स पंचकूला प्राइवेट लिमिटेड बनाम डीएस ढांडा का हवाला देते हुए मानसिक पीड़ा और उत्पीड़न के लिए राज्य आयोग द्वारा दिए गए 1,00,000 रुपये के मुआवजे को अत्यधिक पाया, जहां विलक्षण कमियों के लिए कई मुआवजे को अनुचित माना गया था।

आयोग ने राज्य आयोग के आदेश को संशोधित किया और सहकारी समिति को शिकायतकर्ता को कब्जे की नियत तारीख से वास्तविक कब्जे की तारीख तक 17,25,000 रुपये पर 6% ब्याज और जमा तारीख से कब्जे की तारीख तक 18,12,507 रुपये पर चार सप्ताह की समय सीमा के साथ मुआवजा देने का निर्देश दिया, अनुपालन करने में विफलता ब्याज दर को 9% प्रति वर्ष तक बढ़ा देगी।