बिल्डर पूरी यूनिट को कन्वेयंस डीड के साथ देने के लिए कानूनी रूप से बाध्य है: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

जस्टिस राम सूरत मौर्य और श्री भरतकुमार पांड्या की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि एक बिल्डर कानूनी रूप से कन्वेयंस डीड के साथ एक पूर्ण इकाई देने के लिए बाध्य है, और ऐसा करने में विफलता सेवा में कमी का गठन करती है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने मार्वल डेवलपर्स के साथ एक फ्लैट बुक किया, जिसने पुणे में एक हाउसिंग प्रोजेक्ट, "मार्वल पियाजा" लॉन्च किया था, जिसमें एक निश्चित तारीख तक पूरा होने और कब्जे का वादा किया गया था। फ्लैट बुक करने और पर्याप्त भुगतान करने के बाद, शिकायतकर्ता ने देरी और मुद्दों की खोज की, जिसमें वायु सेना प्रतिबंध क्षेत्र के तहत आने वाली परियोजना का हिस्सा भी शामिल था, जिसने वादा की गई सुविधाओं को प्रभावित किया। बार-बार फॉलो-अप के बावजूद, डेवलपर कब्जा देने या राशि वापस करने में विफल रहा। शिकायतकर्ताओं ने पुलिस और महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के पास शिकायत दर्ज कराने सहित कानूनी कार्रवाई की, लेकिन मुद्दे अनसुलझे रहे, जिससे उपभोक्ता शिकायत दर्ज की गई।

डेवलपर के तर्क:

डेवलपर ने शिकायतकर्ता द्वारा किए गए फ्लैटों की बुकिंग, समझौतों और जमा को स्वीकार किया। उन्होंने कहा कि परियोजना, "मार्वल पियाजा" में 11 इमारतें शामिल हैं, और प्रदान की गई सुविधाओं में "वायु सेना प्रतिबंधित क्षेत्र" शामिल नहीं है, जैसा कि शिकायतकर्ता ने आरोप लगाया है। शिकायतकर्ता ने आंतरिक कार्य के लिए फ्लैटों पर कब्जा कर लिया और छूट प्राप्त की, लेकिन बाद में अवैध निर्माण किया, जिससे नगरपालिका अधिकारियों से आपत्ति हुई और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में देरी हुई। डेवलपर ने दावा किया कि शिकायतकर्ता देरी से भुगतान के लिए गलती पर था और झूठी आपराधिक कार्यवाही शुरू करने का प्रयास किया। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि शिकायत सीमा द्वारा वर्जित है, व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए दायर की गई थी, और महाराष्ट्र आरईआरए के समक्ष लंबित शिकायतों के कारण सुनवाई योग्य नहीं है। डेवलपर ने शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

राष्ट्रीय आयोग ने देखा कि ireo Grace Realtech Private Limited बनाम अभिषेक खन्ना (2021) 3 SCC 241 में सुप्रीम कोर्ट के फैसले के अनुरूप, डेवलपर का दावा है कि शिकायत को चुनाव के कारण खारिज कर दिया जाना चाहिए, क्योंकि यह MRERA के साथ शिकायतों के बाद दायर किया गया था, निराधार है। शिकायतकर्ताओं ने MRERA से अपनी शिकायतें वापस ले लीं और बस गए, लेकिन डेवलपर ने स्वेच्छा से शेष दावों के लिए इस आयोग के अधिकार क्षेत्र में प्रस्तुत किया। यह तर्क कि शिकायत समय-वर्जित है, को भी खारिज कर दिया जाता है, क्योंकि कब्जे का प्रमाण पत्र प्राप्त करने के दो साल के भीतर कब्जे की पेशकश की गई थी। लता कंस्ट्रक्शन बनाम डॉ रमेश चंद्र रमणिकलाल शाह (2000) 1 SCC 586, मेरठ डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम मुकेश के. गुपला IV (2012) CPJ 12 (SCC), और समृद्धि कोऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्राइवेट लिमिटेड, AIR 2022 SCC 428 जैसे मामलों में सुप्रीम कोर्ट ने माना कि एक बिल्डर कानूनी रूप से एक पूर्ण इकाई देने और हस्तांतरण विलेख निष्पादित करने के लिए बाध्य है, और ऐसा करने में विफलता एक निरंतर गलत का गठन करती है। भूमि प्रतिपूर्ति के लिए शिकायतकर्ताओं के दावों के बारे में, आयोग को कोई सबूत नहीं मिला कि डेवलपर को सार्वजनिक उपयोग के लिए हस्तांतरित भूमि के लिए मुआवजा या हस्तांतरणीय विकास अधिकार प्राप्त हुआ, मुआवजे के लिए व्यक्तिगत दावों को खारिज कर दिया। इसके अतिरिक्त, अनुपयोगी सुविधाओं के लिए 25 लाख रुपये के मुआवजे के दावे को खारिज कर दिया गया था क्योंकि स्वीकृत योजना में ऐसी सुविधाएं शामिल नहीं थीं, और तस्वीरों से पता चलता है कि वादा की गई सुविधाएं प्रदान की गई थीं। कब्जे की पेशकश में देरी को विभिन्न कारकों के लिए जिम्मेदार ठहराया गया था, जिसमें विमुद्रीकरण, शिकायतकर्ताओं द्वारा अनधिकृत निर्माण और COVID-19 महामारी शामिल थे, जिसने समय के विस्तार को उचित ठहराया। हालांकि, जनवरी 2018 से दिसंबर 2019 तक देरी के लिए मुआवजे को उचित समझा गया, जिसकी गणना 6% ब्याज प्रति वर्ष की दर से की गई, जो डीएलएफ होम डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम कैपिटल ग्रीन फ्लैट क्रेता संघ (2021) 5 SCC 537 में सुप्रीम कोर्ट के फैसले के अनुरूप है।

राष्ट्रीय आयोग ने अपील की अनुमति दी और बिल्डर को प्रति वर्ष 6% ब्याज के रूप में देरी मुआवजे का भुगतान करने का निर्देश दिया।