सुभाष चंद्रा (सदस्य) और साधना शंकर (सदस्य) की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने शिकायतकर्ता द्वारा बुक किए गए फ्लैट के अधिभोग प्रमाण (occupancy certificate) पत्र जारी न करने पर सेवा में कमी के लिए यूनिवर्सल इन्फ्रास्ट्रक्चर को उत्तरदायी ठहराया।

शिकायतकर्ता की दलीलें:

शिकायतकर्ता ने यूनिवर्सल इन्फ्रास्ट्रक्चर/बिल्डर के साथ एक फ्लैट बुक किया और 65,60,000 रुपये के बजाय 78,45,360 रुपये का भुगतान किया। आरोप है कि कब्जा देने का प्रस्ताव अमान्य था क्योंकि बिल्डर ने पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया था, और निर्माण जारी था। बिल्डर ने कथित तौर पर केवल 68,45,360 रुपये की राशि स्वीकार करते हुए एक खाता विवरण जारी किया, जबकि व्यक्ति ने रसीदों के अनुसार 78,45,360 रुपये का भुगतान किया था, जिसके परिणामस्वरूप 10,00,000 रुपये का अतिरिक्त भुगतान किया गया था। व्यक्ति ने बिल्डर को अधिक भुगतान के बारे में सूचित किया, लेकिन बिल्डर ने आवंटन रद्द करने की धमकी देते हुए रिफंड से इनकार कर दिया। इसके अतिरिक्त, सरकारी विभाग के बयान के बिना सेवा कर के लिए कथित रूप से 2,85,360 रुपये का भुगतान किया गया था। बिल्डर पर बिना एग्रीमेंट, कंप्लीशन सर्टिफिकेट या प्रॉमिस्ड फैसिलिटीज के मेंटेनेंस फीस वसूलने का आरोप है। शिकायतकर्ता ने पंजाब राज्य आयोग के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें जमा राशि पर 9% ब्याज, 10,00,000 रुपये की वापसी, रखरखाव शुल्क के लिए 73,000 रुपये, मानसिक संकट के लिए 1,00,000 रुपये और मुकदमेबाजी खर्च के लिए 1,00,000 रुपये शामिल हैं। राज्य आयोग ने शिकायत की अनुमति दी और शिकायतकर्ता को मुआवजा देने का आदेश दिया। वर्तमान शिकायत इस आयोग के समक्ष बिल्डर द्वारा पहली अपील है।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 1986 के तहत उपभोक्ता नहीं है क्योंकि उसने खुले बाजार से कुछ लाभ कमाने के लिए फ्लैट खरीदा था। यह तर्क दिया गया था कि बिल्डर शिकायतकर्ता को उसी तारीख को बेचने का समझौता प्रदान किया गया था, लेकिन शिकायतकर्ता, एक निवेशक, ने इस पर हस्ताक्षर करने से इनकार कर दिया क्योंकि वह लाभ के लिए खुले बाजार में फ्लैट बेचने का इरादा रखती थी। बिल्डर ने दावा किया कि शिकायतकर्ता ने भुगतान योजना का पालन नहीं किया, समझौते पर हस्ताक्षर करने में विफल रहा, और बकाया बिक्री राशि और विलंबित भुगतान ब्याज को चुकाने के अनुरोध के साथ फ्लैट का कब्जा दिया गया। पूर्णता प्रमाण पत्र के बारे में, बिल्डर ने तर्क दिया कि उन्होंने उचित समय सीमा के भीतर आवेदन किया है, और शिकायतकर्ता की समय पर भुगतान करने या समझौते पर हस्ताक्षर करने में विफलता सभी मुद्दों का कारण है, यह कहते हुए कि उनकी ओर से कोई गलती नहीं थी।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि बिल्डर यह साबित करने के लिए रिकॉर्ड का कोई सबूत नहीं प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता ने वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए उक्त फ्लैट खरीदा है और किसी भी लाभ-सृजन गतिविधि के साथ 'करीबी और प्रत्यक्ष संबंध' है। इसलिए, इसके अभाव में, शिकायतकर्ता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 2 (1) (डी) (ii) के तहत परिभाषा के अंतर्गत एक 'उपभोक्ता' है। जहां तक अधिक भुगतान का सवाल है, बिल्डर-खरीदार समझौते के अवलोकन से, यह देखा जाता है कि फ्लैट की लागत 65,60,000 रुपये है, जबकि बिल्डर ने कहीं भी यह नहीं कहा है कि उसे 78,45,36 रुपये का भुगतान प्राप्त नहीं हुआ है। आयोग ने आगे कहा कि बिल्डर द्वारा यह स्वीकार किया गया है कि फ्लैट के भौतिक कब्जे के बावजूद, पूर्णता / कब्जा प्रमाण पत्र आज तक प्राप्त नहीं हुआ है। आयोग ने समृद्धि को-ऑप हाउसिंग सोसाइटी बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्राइवेट लिमिटेड में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का हवाला दिया।, जिसमें अदालत ने माना कि प्रतिवादी अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ सोसाइटी को फ्लैटों में शीर्षक हस्तांतरित करने के लिए जिम्मेदार है और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में विफलता सेवा में कमी है जिसके लिए प्रतिवादी उत्तरदायी है। इस परिदृश्य में, बिल्डर ने शिकायतकर्ता को व्यवसाय प्रमाण पत्र नहीं दिया, जिससे उसे सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी बनाया गया।

आयोग ने अपील को खारिज कर दिया और कहा कि राज्य आयोग ने एक अच्छी तरह से तर्कपूर्ण आदेश पारित किया था जिसमें बिल्डर को शिकायतकर्ता को 9% ब्याज के साथ 10,00,000 रुपये वापस करने, तीन महीने के भीतर 'पूर्णता प्रमाणपत्र' और 'अधिभोग प्रमाणपत्र' प्राप्त करने और हस्तांतरण विलेख निष्पादित करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, बिल्डर को रखरखाव शुल्क के लिए 73,000 रुपये वापस करने और आवश्यक प्रमाण पत्र प्राप्त करने तक रखरखाव शुल्क लेने से बचने का निर्देश दिया, तथा मुकदमेबाजी खर्च के रूप में 22,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया।