राष्ट्रिय उपभोक्ता आयोग ने रहेजा डेवलपर्स को कब्जा सौंपने में देरी के लिए जिम्मेदार ठहराया

सुभाष चंद्रा (सदस्य) की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने रहेजा डेवलपर्स को शिकायतकर्ता द्वारा बुक किए गए फ्लैट का कब्जा सौंपने में देरी पर सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार के लिए उत्तरदायी ठहराया।

शिकायतकर्ता की दलीलें:

शिकायतकर्ता ने रहेजा डेवलपर्स के साथ 43,34,884 रुपये की प्रारंभिक जमा राशि का भुगतान करके एक अपार्टमेंट बुक किया। उन्होंने डेवलपर के साथ एक फ्लोर बायर एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर किए, जिसने उन्हें सेवा कर और पंजीकरण को छोड़कर 1,33,58,446 रुपये में अपार्टमेंट देने का वादा किया। शिकायतकर्ता ने अलग-अलग तारीखों पर 16 किस्तों में आधे से अधिक भुगतान किए। हालांकि, डेवलपर ने सहमत 36 महीनों के भीतर फ्लैट का कब्जा प्रदान नहीं किया, जैसा कि समझौते के खंड 4.2 में कहा गया है। शिकायतकर्ता का मानना है कि समझौता एकतरफा था और जैसा कि डेवलपर द्वारा दिया गया है, उन्हें बदलाव करने का कोई मौका नहीं है। इसके अतिरिक्त, डेवलपर ने शिकायतकर्ता को कब्जे में देरी के लिए मुआवजा नहीं दिया, जैसा कि समझौते के खंड 4.2 में आवश्यक है। शिकायतकर्ता इस आयोग के समक्ष इस प्रार्थना के साथ है कि अपार्टमेंट की लागत के लिए भुगतान की गई पूरी राशि को 18% प्रति वर्ष की ब्याज दर के साथ वापस किया जाए, शिकायतकर्ता को वित्तीय जोखिम, कठिनाई, मानसिक पीड़ा, उत्पीड़न और भावनात्मक परेशानी पैदा करने के लिए 5.00 लाख रुपये का मुआवजा देने के साथ-साथ मुकदमेबाजी की लागत के रूप में 75,000 रुपये का भुगतान किया जाए।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

डेवलपर ने तर्क दिया कि खरीदारों को परियोजना की स्थितियों के बारे में बताया गया था, जिसमें संभावित देरी और बुनियादी ढांचे की कमी शामिल थी, जब उन्होंने अपने घरों को बुक किया था और समझौते में उन वर्गों पर जोर दिया था जिनमें देरी के लिए मुआवजे का उल्लेख किया गया था, लेकिन स्पष्ट किया कि बुनियादी ढांचे के मुद्दों के कारण देरी के लिए कोई मुआवजा नहीं दिया जाएगा। आगे यह तर्क दिया गया कि कानूनी समस्याओं, ठेकेदार असहमति और सरकारी कमियों के कारण परियोजना में देरी हुई। उन्होंने खरीदारों को समय पर भुगतान नहीं करने और क्षेत्र में आवश्यक बुनियादी ढांचे की कमी के लिए देरी को जिम्मेदार ठहराया। यह तर्क दिया गया था कि देरी, जैसा कि अनुबंध में उल्लेख किया गया है, को सेवा समस्या या अनुचित व्यावसायिक अभ्यास नहीं माना जाता था। इसलिए, शिकायत अनुबंध की शर्तों द्वारा निर्देशित एक नागरिक असहमति थी, जो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत नहीं आती थी। यह दावा किया गया था कि अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाने के छह साल बाद शिकायत दर्ज की गई थी, जिससे यह समय-वर्जित हो गया। डेवलपर ने जोर देकर कहा कि शिकायत एक संपत्ति बिक्री समझौते के बारे में थी, न कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम द्वारा कवर की गई सेवा। इस बात पर प्रकाश डाला गया कि निर्माण समाप्त होने के बाद ही संपत्ति हस्तांतरण विलेख बनाया जा सकता है, और एक सिविल कोर्ट को सबूतों की सावधानीपूर्वक जांच के बाद रिफंड से संबंधित मुद्दों को संभालना चाहिए।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि शिकायतकर्ता ने डेवलपर से एक आवासीय इकाई प्राप्त करने में काफी देरी के कारण मुआवजे की मांग की। वादा किया गया निर्माण अवधि अतिरिक्त छह महीने की अनुग्रह अवधि के साथ 36 महीने थी, लेकिन सहमत कब्जे की तारीख से देरी तीन साल से अधिक हो गई। कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवाशीष रुद्र (2019) के सुप्रीम कोर्ट के एक मामले का उल्लेख करते हुए, आयोग ने खरीदार से कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने की अपेक्षा करने की तर्कहीनता पर प्रकाश डाला, खासकर जब समझौते के लगभग सात साल बीत चुके थे। इसके अतिरिक्त, आयोग ने पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन (2018) में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख करते हुए कहा कि तीन साल से अधिक की देरी निश्चित रूप से असाधारण है और शिकायतकर्ता इसलिए खुदरा विक्रेता के पास जमा की गई राशि के संबंध में मुआवजे के साथ रिफंड लेने का हकदार है। आयोग ने सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल (2019) पर भरोसा किया ताकि इस बात पर जोर दिया जा सके कि कब्जे की पेशकश में देरी सेवा में कमी के बराबर है जब घर खरीदार की ओर से किस्त के भुगतान से संबंधित कोई चूक नहीं होती है। आयोग ने पाया कि डेवलपर ने परियोजना को पूरा करने, अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने, समझौते में निर्धारित समय के भीतर [या उसके बाद उचित अवधि के भीतर] फ्लैट का कब्जा देने के अपने अनुबंध संबंधी दायित्वों में स्पष्ट रूप से चूक की। इसलिए, शिकायतकर्ता को उक्त फ्लैट का कब्जा लेने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है। इसके अलावा, सुप्रीम कोर्ट ने मेसर्स बीपीटीपी बनाम संजय रस्तोगी (2021) में माना है कि ऐसी परिस्थितियों में, शिकायतकर्ता ब्याज के साथ पूर्ण धनवापसी का हकदार है।

आयोग ने डेवलपर को शिकायतकर्ता द्वारा जमा किए गए 1,16,03,737 रुपये और मुआवजे 9% प्रति वर्ष को इस आदेश के आठ सप्ताह के भीतर संबंधित तिथियों से वापस करने का निर्देश दिया, साथ ही मुकदमेबाजी लागत के रूप में 50,000 रुपये भी निर्देश दिया।