सुभाष चंद्रा (सदस्य) की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने आरपीएस इन्फ्रास्ट्रक्चर के खिलाफ एक शिकायत में कहा कि अप्रत्याशित परिस्थितियों पर भरोसा करना तब तक अस्वीकार्य है जब तक कि उन्हें विशिष्ट साक्ष्य के साथ पर्याप्त रूप से प्रमाणित नहीं किया जाता है जो परियोजना में देरी के लिए बाहरी कारकों को सीधे जोड़ता है।

शिकायतकर्ता की दलीलें:

शिकायतकर्ता ने आरपीएस इंफ्रास्ट्रक्चर के साथ एक फ्लैट बुक किया और उसे हस्ताक्षर करने के लिए एक पूर्व-हस्ताक्षरित अपार्टमेंट समझौते दिया गया। अग्रीमेंट के अनुसार, फ्लैट का कब्जा 48 महीनों के भीतर सौंप दिया जाना था। शिकायतकर्ता ने समझौते को अपने हित के खिलाफ खंडों के साथ एकतरफा पाया, लेकिन उन्होंने हस्ताक्षर करने के लिए मजबूर महसूस किया। बिल्डर स्वीकृत योजना को पूरा नहीं किया, शिकायतकर्ता की इकाई के सामने दुकानों का निर्माण किया और दृश्य और व्यक्तिगत लॉन को अवरुद्ध कर दिया। लगभग पूरी बिक्री राशि का भुगतान करने के बावजूद शिकायतकर्ता को वादा किया गया आश्रय नहीं मिला है। यह शिकायत इस आयोग के समक्ष दायर एक मूल याचिका है, जिसमें 9% की दर से भविष्य में ब्याज, 10 लाख रुपये के मुआवजे और मुकदमेबाजी की लागत के साथ 1,59,68,231 रुपये वापस करने की मांग की गई ।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने एक निर्माण लिंक्ड भुगतान योजना को चुना, जिससे उचित किस्तें और खरीदार के समझौते का उल्लंघन हुआ। शिकायतकर्ताओं ने बाद में बिल्डर के साथ त्रिपक्षीय समझौते के माध्यम से फ्लैट गिरवी रखकर भारतीय स्टेट बैंक से ऋण प्राप्त किया। प्रारंभ में क्रेता समझौते से 48 महीने में निर्धारित, परियोजना के पूरा होने में देरी का सामना करना पड़ा राष्ट्रीय हरित अधिकरण और सुप्रीम कोर्ट के आदेश COVID-19 लॉकडाउन के दौरान। बिल्डर ने काम पूरा करने की अवधि नौ महीने बढ़ा दी। उन्होंने आवंटियों से प्राप्त राशि से अधिक निर्माण के लिए अतिरिक्त धन की व्यवस्था करने का दावा किया। नौ महीने पूरे होने के बाद, कब्जे की पेशकश की गई, और बिल्डर ने शेष राशि की मांग की, जिसे शिकायतकर्ता ने भुगतान नहीं किया, जिससे समझौते का उल्लंघन हुआ।

बिल्डर ने शिकायतकर्ता को आवंटित क्षेत्र के सामने दुकानों के निर्माण के बारे में शिकायतकर्ता के तर्क का तर्क दिया, जिसके लिए उन्होंने पीएलसी का भुगतान किया और यह कहते हुए जवाब दिया कि परियोजना का आंतरिक विकास उनकी जिम्मेदारी थी, जबकि सड़क, पानी की आपूर्ति, सीवर लाइन और बिजली जैसी बाहरी सेवाएं डीजी के दायित्व थे। टीसीपी, हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (हुडा), और अन्य सक्षम प्राधिकरण। बिल्डर ने तर्क दिया कि उन्होंने इन प्राधिकरणों के साथ परियोजना विकास के लिए समझौते किए और लाइसेंस प्राप्त किए। बिल्डर ने दावा किया कि शिकायतकर्ताओं ने परियोजना के बारे में पूरी तरह से सूचित होने के बाद स्वेच्छा से फ्लैट आवंटन के लिए आवेदन किया और लागू कानूनों के तहत बिल्डर और अधिकारियों के दायित्वों से अवगत थे।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि शिकायतकर्ता ने बिल्डर के साथ एक फ्लैट बुक किया और अधिमान्य स्थान शुल्क (पीएलसी) शुल्क सहित लगभग पूरे विचार का भुगतान किया। दुकानों के निर्माण के बारे में बिल्डर के दावे को अनुचित माना गया था, क्योंकि उन्होंने विशेष विचारों का वादा किया था जिसके लिए उन्होंने प्रीमियम लिया था। बिल्डर का यह तर्क कि लेआउट योजना परिवर्तन के अधीन थी और आंतरिक / बाहरी विकास अधिकारियों की जिम्मेदारी थी, को खारिज कर दिया गया था। आयोग ने पाया कि यह शिकायतकर्ता के अधिकार को कमजोर नहीं कर सकता है, खासकर जब से उन्होंने मूल रूप से अनुमोदित लेआउट योजना के आधार पर पीएलसी का भुगतान किया था। इसके अतिरिक्त, बिल्डर द्वारा बल की रक्षा, कोविद -19 लॉकडाउन का हवाला देते हुए और परियोजना में देरी के कारणों के रूप में भुगतान में देरी को खारिज कर दिया गया था। आयोग ने अनिल कुमार जैन और अन्य बनाम मैसर्स नेक्सजेन इन्फ्राकॉन प्राइवेट लिमिटेड में अपने पिछले फैसले के अनुरूप परियोजना में देरी के लिए बाहरी कारकों को जोड़ने वाले विशिष्ट साक्ष्य की आवश्यकता पर जोर दिया, यह निष्कर्ष निकाला कि इस तरह की पुष्टि के बिना बल की स्थिति पर निर्भरता उचित नहीं है। इसके अलावा, आयोग ने पाया कि बिल्डर का तर्क है कि योजनाओं को बाद में बदल दिया गया था क्योंकि यह परियोजना के आंतरिक विकास के लिए जिम्मेदार था, स्पष्ट रूप से उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 2 (1) (आर) के तहत एक अनुचित व्यापार अभ्यास है, क्योंकि यह शिकायतकर्ताओं को नोटिस के बिना और पीएलसी और अतिरिक्त शुल्क के लिए विशिष्ट शुल्क एकत्र करने के बाद स्वीकार किया गया।

आयोग ने बीमा कंपनी को शिकायतकर्ता को दावे की तारीख से 6% प्रति वर्ष की ब्याज दर के साथ ₹ 3,19,56,008 की राशि और कार्यवाही की लागत के रूप में 50,000 रुपये की क्षतिपूर्ति करने का निर्देश दिया।