सह-प्रवर्तकों को रियल एस्टेट कानूनों के तहत राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी है: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

जस्टिस राम सूरत मौर्य और भारतकुमार पांड्या (सदस्य) की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि शेयरधारक महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम 1963 के तहत सह-प्रमोटर हैं, और रियल एस्टेट अधिनियम 2016 के अनुसार, प्रमोटर अन्य प्रॉम्पटर्स द्वारा बकाया राशि वापस करने के लिए जिम्मेदार है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने नीरज काकड़ कंस्ट्रक्शन से एक फ्लैट बुक किया था। शिकायतकर्ताओं ने फ्लैट की कीमत के रूप में 85 लाख रुपये का भुगतान किया। एग्रीमेंट के खंड के अनुसार, निष्पादन से पहले 55 लाख रुपये का भुगतान किया जाना था और कब्जे के समय 20 लाख रुपये। समझौते के बाद, डेवलपर ने शिकायतकर्ताओं को सूचित किया कि उसने कैपिटल फर्स्ट लिमिटेड से ऋण लिया था, जिसने संपत्ति के हिस्से पर शुल्क बनाया था। डेवलपर ने शिकायतकर्ताओं को कैपिटल फर्स्ट लिमिटेड को 55 लाख रुपये का भुगतान करने के लिए कहा, जिसका उन्होंने भुगतान किया। शिकायतकर्ता ने कुल 1.40 करोड़ रुपये का भुगतान किया, जिसमें से 20 लाख रुपये कब्जे में भुगतान किए जाने थे। समझौते की शर्त के तहत दिसंबर तक कब्जा दिया जाना था। हालांकि, डेवलपर ने विकास समझौते को रद्द कर दिया। शिकायतकर्ता ने नोटिस का जवाब देते हुए शेयरधारकों को अपने दावे, अधिकार, शीर्षक और संपत्ति में रुचि के बारे में सूचित किया, लेकिन कोई प्रतिक्रिया नहीं मिली। इसके बाद, शिकायतकर्ता ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष एक उपभोक्ता शिकायत दर्ज की।

डेवलपर के विवाद:

डेवलपर ने तर्क दिया कि विकास एग्रीमेंट के खंड 5 के अनुसार, एक निश्चित अवधि के भीतर संशोधित योजनाएं, हस्तांतरणीय विकास अधिकार, अतिरिक्त एफएसआई आदि प्राप्त करना आवश्यक था, जब तक कि वह किसी भी फ्लैट को बेचने का हकदार नहीं था। हालांकि, इसने शेयरधारकों की अनुमति के बिना शिकायतकर्ताओं के साथ तीसरे पक्ष के अधिकार बनाकर इस खंड का उल्लंघन किया, जो खंड 9 के तहत एक पूर्व शर्त थी। शेयरधारकों ने कहा कि शिकायतकर्ता ने उनके खिलाफ विशिष्ट आरोप नहीं लगाए, लेकिन उनके खिलाफ राहत की मांग की, जिसकी अनुमति नहीं है। उन्होंने तर्क दिया कि उन्होंने डेवलपर के साथ विकास एग्रीमेंट किया और विकास उद्देश्यों के लिए भूमि का कब्जा सौंप दिया। शेयरधारकों ने दावा किया कि डेवलपर ने उनके ईमेल के बावजूद 1.5 साल के लिए निर्माण कार्य बंद कर दिया। इसलिए, उन्होंने लीगल नोटिस और समाचार पत्रों में सार्वजनिक नोटिस के माध्यम से विकास एग्रीमेंट को समाप्त कर दिया। उन्होंने कहा कि डेवलपर ने एक निश्चित अवधि के भीतर विकास को पूरा करने के लिए एक वचन दिया और एक अनुग्रह अवधि भी दी, जो समाप्त हो गई, लेकिन काम अधूरा था। शेयरधारकों ने डेवलपर के खिलाफ एक मध्यस्थता याचिका दायर की, लेकिन मध्यस्थ नियुक्त करने की स्वतंत्रता के साथ इसे खारिज कर दिया गया। शेयरधारकों ने तर्क दिया कि वे शिकायतकर्ता द्वारा डेवलपर के साथ की गई किसी भी बुकिंग के लिए जिम्मेदार नहीं थे, और उनकी ओर से सेवा में कोई कमी नहीं थी, इसलिए शिकायत को खारिज कर दिया जाना चाहिए।

आयोग का निर्णय:

राष्ट्रीय आयोग ने देखा कि शेयरधारकों ने विकास समझौते को निष्पादित किया, डेवलपर को अपनी भूमि पर भवन बनाने के लिए अधिकृत किया। समझौते के तहत, संपूर्ण विकास डेवलपर के खर्च पर किया जाना था, जिसे शेयरधारकों को निर्मित क्षेत्र का 58% देना आवश्यक था, जबकि डेवलपर 42% का हकदार था और इसे बेचने के लिए अधिकृत था। आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि विकास समझौते के आधार पर, डेवलपर ने शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र और बिक्री के लिए समझौते के माध्यम से एक फ्लैट आवंटित किया, जिससे उनसे 1.40 करोड़ रुपये लिए गए। करार खंड में एक निश्चित वर्ष तक कब्जा देने का प्रावधान किया गया है । आयोग ने जोर दिया कि शेयरधारकों ने विकास एग्रीमेंट को रद्द कर दिया, जिसे मध्यस्थ द्वारा बरकरार रखा गया था, डेवलपर को अपनी मौजूदा स्थिति में शेयरधारकों को भवन का कब्जा सौंपने का निर्देश दिया गया था। इन बदली हुई परिस्थितियों में शिकायतकर्ताओं ने रिफंड की मांग की। आयोग ने पाया कि शेयरधारकों ने विकास एग्रीमेंट के खंड 5 पर भरोसा किया, यह तर्क देते हुए कि डेवलपर ने निर्धारित अवधि के भीतर संशोधित योजनाएं, हस्तांतरणीय विकास अधिकार (TDR), अतिरिक्त एफएसआई, आदि प्राप्त नहीं किए, इसलिए फ्लैट बेचने का हकदार नहीं था। हालांकि, आर्बिट्रेटर के अवार्ड से पता चला कि डेवलपर ने बाद में टीडीआर खरीदा, जिसके बाद शेयरधारक एग्रीमेंट को रद्द नहीं कर सके। खंड ने टीडीआर आदि प्राप्त करने तक फ्लैट बेचने पर प्रतिबंध लगाया, लेकिन शिकायतकर्ताओं को आवंटन टीडीआर खरीदने के बाद था, इसलिए यह अमान्य नहीं था। आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि डेवलपर ने निर्माण किया और विकास समझौते के आधार पर अपने हिस्से में फ्लैट बेचे। अब, शेयरधारकों ने एग्रीमेंट को समाप्त कर दिया और डेवलपर द्वारा उठाए गए पूरे निर्माण को हड़प लिया। इसने केनरा बैंक बनाम केनरा सेल्स कॉर्पोरेशन, अच्युतराव खोडवा बनाम महाराष्ट्र राज्य, सविता गर्ग बनाम नेशनल हार्ट इंस्टीट्यूट और प्रदीप कुमार बनाम पोस्ट मास्टर जनरल जैसे मामलों का हवाला देते हुए एजेंट के कृत्यों के लिए प्रिंसिपल-एजेंट संबंध पर जोर दिया।आयोग ने पाया कि शेयरधारक महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम 1963 के तहत सह-प्रवर्तक हैं। रियल एस्टेट अधिनियम 2016 के तहत, प्रमोटर राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी है। चूंकि शेयरधारकों ने डेवलपर द्वारा उठाए गए पूरे निर्माण पर कब्जा कर लिया था, जिसमें शिकायतकर्ता का पैसा खर्च किया गया था, उन्हें ब्याज के साथ पूरी राशि वापस करनी चाहिए।

नतीजतन, राष्ट्रीय आयोग ने आंशिक रूप से 50,000 रुपये की लागत के साथ शिकायत की अनुमति दी और शेयरधारकों को शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गई पूरी राशि 9% प्रति वर्ष ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।