बिल्डर-बायर्स एग्रीमेंट में खरीदारों को एकतरफा अनुबंध की शर्तों को स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

डॉ. इंदर जीत सिंह की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने बिल्डर-खरीदार एग्रीमेंट में एकतरफा खंडों पर हस्ताक्षर करने के लिए खरीदार को प्रभावित करने के कारण सेवा में कमी के लिए ओमेक्स लिमिटेड को उत्तरदायी ठहराया।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने मेसर्स ओमेक्स लिमिटेड/बिल्डर द्वारा ओमेक्स सिटी के प्रोजेक्ट में एक फ्लैट बुक किया और उसे एक विशिष्ट इकाई आवंटित की गई। बिल्डर क्रेता समझौते (बीबीए) को अंतिम रूप देने के बिल्डर के प्रयासों के बावजूद, जिसे कुछ शर्तों पर असहमति के कारण अहस्ताक्षरित छोड़ दिया गया था, शिकायतकर्ता ने घटिया सामग्री का उपयोग करने के बारे में चिंता व्यक्त की और जमा राशि की वापसी की मांग की। शिकायतकर्ता ने तर्क दिया कि बिल्डर द्वारा प्रदान किया गया बिल्डर क्रेता समझौता (बीबीए) एकतरफा था, बिल्डर के पक्ष में, यही कारण है कि इस पर हस्ताक्षर नहीं किए गए थे। शिकायतकर्ता ने राज्य आयोग में शिकायत दर्ज कराई और शिकायत को अनुमति दे दी गई। आयोग ने बिल्डर को 5,75,000 रुपये की बयाना राशि को छोड़कर जमा राशि वापस करने का निर्देश दिया, लेकिन समझौते पर हस्ताक्षर और भुगतान में चूक के कारण ब्याज के दावे से इनकार कर दिया। इससे व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष अपील दायर की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि, शिकायतकर्ता को भुगतान करने के लिए कई अवसर दिए जाने के बावजूद, आवंटन रद्द कर दिया गया था, और बयाना राशि जब्त कर ली गई थी। रद्दीकरण रद्द होने के बाद, इकाई को फिर से आवंटित किया गया था, लेकिन शिकायतकर्ता ने अभी भी समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए, जिससे एक और रद्द हो गया और बयाना राशि जब्त हो गई।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि 5,75,000 रुपये की जब्त की गई राशि आवेदन पत्र में निर्दिष्ट परिसमापन क्षति होगी। फॉर्म पर हस्ताक्षर करते समय शिकायतकर्ता को इस प्रावधान के बारे में सूचित किया गया था। तरल नुकसान का दावा करने की क्षमता, जैसा कि कैलाश नाथ एसोसिएट्स बनाम डीडीए (2015) जैसे कानूनी उदाहरणों में पुष्टि की गई है, ने इस मामले में बिल्डर की कार्रवाई को मान्य किया। आयोग ने पाया कि उपरोक्त शर्त में शिकायतकर्ता को बिल्डर द्वारा प्रेषण के 30 दिनों के भीतर क्रेता एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने की परिकल्पना की गई थी। हालांकि आवेदन पत्र में उस अवधि का उल्लेख नहीं किया गया था जिसके भीतर बिल्डर को क्रेता समझौते को भेजना चाहिए, यह आवेदन पत्र पर हस्ताक्षर करने से उचित अवधि के भीतर किया जाना चाहिए था। यहां तक कि बिल्डर के मामले के अनुसार, मसौदा एग्रीमेंट को शिकायतकर्ता को काफी देरी के साथ भेजा गया था, इसके बाद एक और अंतराल के बाद एक अनुस्मारक भेजा गया था। बिल्डर ने मसौदा एग्रीमेंट को भेजने वाले प्रारंभिक पत्र का उत्पादन नहीं किया, केवल अनुस्मारक पत्र। इसके अलावा, बिल्डर ने क्रेता के एग्रीमेंट के मसौदे की प्रति प्रदान नहीं की, जिसे शुरू में भेजा गया था। आयोग ने कहा कि, इस मामले में, बिल्डर ने खुद शिकायतकर्ता को हस्ताक्षर के लिए ड्राफ्ट क्रेता एग्रीमेंट को लगभग एक वर्ष तक भेजने में देरी की। आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि जबकि आवेदन पत्र की शर्त में कहा गया है कि यदि शिकायतकर्ता बिल्डर द्वारा प्रेषण के 30 दिनों के भीतर निष्पादित करने में विफल रहता है, तो बिल्डर आवेदन को रद्द कर सकता है और बयाना राशि को जब्त कर सकता है, यह सवाल उठा कि क्या कोई बिल्डर ऐसी एकतरफा शर्त लगा सकता है और बाद में खरीदार के समझौते में और शर्तें जोड़ सकता है जो आवेदन पत्र का हिस्सा नहीं थीं। यदि कोई आवंटी ऐसी बाद की शर्तों को शामिल करने से असहमत है, तो क्या बिल्डर पैसे को रद्द करने और जब्त करने के लिए आवेदन पत्र की बताई गई शर्त का उपयोग कर सकता है? आयोग ने सुप्रीम कोर्ट के मामले Ireo Grace Realtech Pvt. Ltd. बनाम Abhishek Khanna & Anr का हवाला दिया।, जिसमें कहा गया था कि एक बिल्डर अपार्टमेंट खरीदारों को एक अपार्टमेंट खरीदारों के एग्रीमेंट में निहित एकतरफा संविदात्मक शर्तों से बाध्य होने के लिए मजबूर नहीं कर सकता है। इस मामले में, शिकायतकर्ता ने विशेष रूप से कहा कि उसने क्रेता के समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए क्योंकि उसे कुछ नियम और शर्तें अस्वीकार्य लगीं, बिल्डर को अपनी आपत्तियों से अवगत कराया, और इसके बावजूद, बिल्डर ने एग्रीमेंट में संशोधन करने से इनकार कर दिया, जिससे पार्टियों के बीच आगे पत्राचार हुआ। आयोग ने कहा कि इस मामले में, बिल्डर सेल एग्रीमंट पर हस्ताक्षर नहीं करने के आधार पर शिकायतकर्ता के बयाना धन को जब्त करने में बिल्डरों को उचित नहीं ठहराया गया था, और शिकायतकर्ताओं को बिल्डरों के आपत्तिजनक नियमों और शर्तों में संशोधन करने के लिए सहमत नहीं होने के कारण रिफंड की मांग करना उचित था। तदनुसार, ब्याज के बिना बयाना राशि को जब्त करने के बिना प्रतिदाय के राज्य आयोग के आदेश को बनाए नहीं रखा जा सका और इसमें संशोधन की आवश्यकता थी।

आयोग ने अपील की अनुमति दी और बिल्डर को शिकायतकर्ता को 9% की ब्याज दर के साथ 27,90,418 रुपये की मूल राशि वापस करने का निर्देश दिया।