अनुबंध के उल्लंघन के मामले में राशि की जब्ती उचित होनी चाहिए: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के सदस्य श्री सुभाष चंद्रा और डॉ. साधना शंकर (सदस्य) की खंडपीठ ने कहा कि जब किसी अनुबंध का उल्लंघन किया जाता है, तो उल्लंघन न करने वाले पक्ष द्वारा जब्त की गई राशि उचित और आनुपातिक होनी चाहिए। बिल्डर-खरीदार एग्रीमेंट में "बयाना धन" की जब्ती के मामले में, राशि मूल बिक्री मूल्य का 10% निर्धारित की गई ।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने इरियो ग्रेस रियलटेक/डेवलपर के साथ एक फ्लैट बुक किया और 12,00,000 रुपये की बुकिंग राशि और 17,21,976 रुपये की दूसरी किस्त का भुगतान किया। शिकायतकर्ता को 9200 रुपये प्रति वर्ग फुट के मूल बिक्री मूल्य और 2,50,000 रुपये के क्लब सदस्यता शुल्क का उल्लेख करते हुए एक आवंटन पत्र प्राप्त हुआ, लेकिन उसने बिल्डर-खरीदार के एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर नहीं किए क्योंकि उसे पता चला कि कंपनी एक कंसोर्टियम थी और एग्रीमेंट त्रिपक्षीय था। इसके अतिरिक्त, डेवलपर न तो भूमि का मालिक था और न ही परियोजना का डेवलपर था, और आवंटन दिए जाने के बाद मंजूरी प्राप्त हुई थी। नतीजतन, शिकायतकर्ता ने परियोजना में विश्वास खो दिया और राष्ट्रीय आयोग के समक्ष एक शिकायत दर्ज की और भुगतान की गई राशि और 20% प्रति वर्ष ब्याज की वापसी की मांग की।

डेवलपर के तर्क:

डेवलपर ने तर्क दिया कि उन्होंने सभी उचित प्रक्रियाओं का पालन किया और सेवा में किसी भी गलत काम या कमी में शामिल नहीं हुए। डेवलपर ने अपार्टमेंट की बुकिंग के लिए एक अदिनांकित आवेदन की एक प्रति प्रदान की, जो शिकायतकर्ता द्वारा विधिवत हस्ताक्षरित है, साथ ही अनुसूची I जिसमें अपार्टमेंट खरीदार के समझौते के नियमों और शर्तों से प्रमुख संकेतक शामिल हैं। जब शिकायतकर्ता तीसरी किस्त का भुगतान करने और बिल्डर-खरीदार के समझौते पर हस्ताक्षर करने में विफल रहा, तो डेवलपर ने भुगतान और समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए रिमाइंडर भेजा। हालांकि, शिकायतकर्ता द्वारा अनुपालन करने में विफल रहने के बाद, डेवलपर ने आवंटन रद्द कर दिया और शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई कुल राशि को जब्त कर लिया। पूरी प्रक्रिया के दौरान, डेवलपर ने कहा कि उनके अधिकार, शीर्षक या हित में कोई दोष नहीं था, और वे किसी भी अनुचित व्यापार प्रथाओं में लिप्त नहीं थे।

आयोग के निर्णय:

आयोग ने पाया कि डेवलपर ने दावा किया कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता नहीं बल्कि एक निवेशक है क्योंकि उसने दो फ्लैट बुक किए हैं। हालांकि, दूसरे फ्लैट का कोई विवरण या सबूत नहीं दिया गया था। कविता आहूजा बनाम शिप्रा एस्टेट लिमिटेड और जयकृष्ण एस्टेट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य के मामले में यह साबित करने के लिए सबूत का दायित्व कि क्या कोई पार्टी उपभोक्ता है या नहीं, डेवलपर पर निहित है, जिसे इस मामले में निर्वहन नहीं किया गया है। आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि शिकायत इस प्रार्थना के साथ दर्ज की गई थी कि जमा की गई पूरी राशि शिकायतकर्ता को ब्याज के साथ इस आधार पर वापस कर दी जानी चाहिए कि दूसरी किस्त के भुगतान के बाद ही शिकायतकर्ता को पता चला कि डेवलपर्स एक कंसोर्टियम में थे और शीर्षक में कोई दोष था। और यह कि किसी बिल्डर-खरीदार समझौते पर कभी हस्ताक्षर नहीं किए गए थे। आयोग ने पाया कि डेवलपर ने प्रस्तुत किया कि "आईआरईओ" एक सामान्य उद्देश्य के साथ कैप्टिव प्रबंधन के तहत कंपनियों के एक समूह को दर्शाता है, और ऐसा व्यवसाय मॉडल कानूनी रूप से स्वीकार्य है। आयोग ने आगे कहा कि विचाराधीन परियोजना को पर्यावरण, अग्नि और प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड की मंजूरी सहित सभी मंजूरी प्राप्त हुई। आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि शिकायत में शेष एकमात्र प्रश्न जब्त की गई राशि वापस करना था। आयोग ने मौला बक्स बनाम भारत संघ और सरदार केबी रामचंद्र राज उर्स बनाम सारा सी उर्स के मामलों का हवाला दिया, जहां यह माना गया था कि अनुबंध उल्लंघन की स्थिति में धन की जब्ती उचित और उचित होनी चाहिए। इसके अलावा, आयोग ने रमेश मल्होत्रा बनाम एम्मार एमजीएफ लैंड लिमिटेड में अपने स्वयं के फैसले पर प्रकाश डाला।, जहां यह माना गया कि मूल बिक्री मूल्य का 10% एक उचित राशि है जिसे "बयाना धन" के रूप में जब्त किया जाना है।

नतीजतन, आयोग ने आंशिक रूप से शिकायत की अनुमति दी और विकासकर्ता को 9% प्रति वर्ष की दर से मूल बिक्री मूल्य का 10% जब्त करने के बाद भुगतान की गई शेष राशि वापस करने का निर्देश दिया।