सेल एग्रीमेंट में मध्यस्थता खंड उपभोक्ता फोरम के अधिकार क्षेत्र पर रोक नहीं लगाता: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग की पीठ के अध्यक्ष एवीएम जे. राजेंद्र ने कहा कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम मौजूदा कानूनों का पूरक है और सेल एग्रीमेंट में मध्यस्थता खंड की उपस्थिति उपभोक्ता मंचों के अधिकार क्षेत्र में बाधा नहीं डालती है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता, जो बैंगलोर में एक संपत्ति का मालिक है, ने नंदी बिल्डर्स के साथ एक एग्रीमेंट ज्ञापन (MOU) में प्रवेश किया। MOU के अनुसार, डेवलपर को आवासीय अपार्टमेंट का निर्माण करना था, जिसमें शिकायतकर्ता को संपत्ति के 50% स्वामित्व को स्थानांतरित करने के बदले में सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र का 50% और अन्य लाभ प्राप्त होंगे। समझौता ज्ञापन की शर्तों को शामिल करते हुए एक संयुक्त विकास समझौते (JDA) पर हस्ताक्षर किए गए। शिकायतकर्ता ने डेवलपर को निर्माण की सुविधा के लिए जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी प्रदान की। बदले में, डेवलपर ने शिकायतकर्ता को विशिष्ट फ्लैट और पार्किंग क्षेत्र का वादा किया। हालांकि, डेवलपर जेडीए और साझाकरण समझौते के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहा। उन्होंने ब्याज के साथ सहमत राशि का भुगतान नहीं किया और शिकायतकर्ता के लिए नामित अपार्टमेंट सहित तीसरे पक्ष को संपत्ति बेचकर समझौते का उल्लंघन किया। नतीजतन, शिकायतकर्ता ने राज्य आयोग के समक्ष एक उपभोक्ता शिकायत दर्ज की, जिसमें डेवलपर से जेडीए के अनुसार सुपर बिल्ट-अप एरिया, पार्किंग स्पेस, गार्डन एरिया और छत का 50% देने की मांग की गई। उसने प्रत्येक अपार्टमेंट, क्षति और लागत के लिए किराए का भी अनुरोध किया। राज्य आयोग ने शिकायत की अनुमति दी, जिसे बिल्डर ने राष्ट्रीय आयोग में अपील की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने जानबूझकर भौतिक तथ्यों को छिपाया और झूठे दावे किए। उन्होंने जोर देकर कहा कि शिकायतकर्ता अपनी संपत्ति के स्वामित्व और एमओयू के स्वैच्छिक समझौते के कारण अधिनियम की धारा 2 (1) (D) के तहत उपभोक्ता के रूप में योग्य नहीं है। बिल्डर ने कहा कि वे शिकायतकर्ता को जेडीए के अनुसार संपत्ति का अपना हिस्सा प्रदान करने के लिए सहमत हुए, आवश्यक दस्तावेज प्राप्त करने में देरी और लॉरी चालक की हड़ताल जैसी अप्रत्याशित घटनाओं के बावजूद। उन्होंने परियोजना पूरी की और उसे निरीक्षण के लिए आमंत्रित किया, लेकिन उसने अपनी चिंताओं पर चर्चा किए बिना इनकार कर दिया। बिल्डर ने सहमत समय सीमा के भीतर निर्माण पूरा करने में विफल रहने से इनकार किया और शिकायतकर्ता की प्रस्तावित किराया राशि पर विवाद किया। उन्होंने साझाकरण समझौते के तहत अपने दायित्व को स्वीकार किया लेकिन देरी के लिए शिकायतकर्ता के व्यवहार को दोषी ठहराया। इसके अलावा, बिल्डर ने अनुबंध का उल्लंघन करने या संपत्ति के अपने हिस्से को बेचने से इनकार किया, यह तर्क देते हुए कि शिकायतकर्ता के पास शिकायत के लिए कोई आधार नहीं था और इसे खारिज करने का अनुरोध किया।

राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग के आदेश:

आयोग ने पाया कि क्षेत्राधिकार के संबंध में बिल्डर की आपत्ति और विवादों को मध्यस्थता के लिए संदर्भित करने में योग्यता का अभाव है। आयोग ने मैसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट के निर्णय पर प्रकाश डाला, जिसमें कहा गया था कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत उपचार विशेष विधियों के तहत उपलब्ध उपचारों के अतिरिक्त हैं, जिससे आयोग एक सक्षम प्राधिकारी बन जाता है। आयोग ने आफताब सिंह बनाम एम्मार एमजीएफ लैंड लिमिटेड और अन्य में अपने स्वयं के आदेश पर जोर दिया, जिसे सुप्रीम कोर्ट ने बरकरार रखा, जिसमें यह माना गया था कि खरीदार के समझौते में मध्यस्थता खंड उपभोक्ता मंचों के अधिकार क्षेत्र में बाधा नहीं डालता है। बिल्डर के इस तर्क के बारे में कि देरी अप्रत्याशित परिस्थितियों के कारण हुई थी, आयोग ने शिवराम सरमा जोन्नालगड्डा और अन्य बनाम मैसर्स मारुति कॉर्पोरेशन लिमिटेड और अन्य में अपने फैसले का हवाला दिया, जहां यह माना गया कि शिकायतकर्ता को कब्जे की डिलीवरी के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने के लिए नहीं बनाया जा सकता है, और जमा की गई राशि को बनाए रखते हुए फोर्स मेजर क्लॉज पर भरोसा करना सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार का कार्य है। आयोग ने बुंगा डैनियल बाबू बनाम मेसर्स श्री वासुदेव कंस्ट्रक्शन और अन्य में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर प्रकाश डाला, जिसमें कहा गया था कि अपीलकर्ता अधिनियम के तहत एक उपभोक्ता था, भले ही अनुबंध एक संयुक्त विकास समझौता (JDA) था, क्योंकि अपीलकर्ता का निर्माण पर कोई कहना या नियंत्रण नहीं था और वह केवल एक निश्चित निर्मित क्षेत्र का हकदार था। आयोग ने इस बात पर जोर दिया कि राज्य आयोग ने चार फ्लैटों के कब्जे को सौंपने में देरी और कोर्ट कमिश्नर की रिपोर्ट में बताई गई कमियों को बिल्डर की ओर से सेवा में कमी के रूप में माना। जबकि राज्य आयोग ने दावा किए गए किराए के आधार पर बिल्डर की देयता निर्धारित की, आयोग ने पाया कि यह स्थापित करने के लिए रिकॉर्ड पर कुछ भी नहीं था कि शिकायतकर्ता ने इस तरह की देयता का वहन किया था। चूंकि कोर्ट कमिश्नर द्वारा सूचीबद्ध कमियों से संकेत मिलता है कि फ्लैट काफी हद तक भरे हुए थे, आयोग का मानना था कि किराए के रूप में मुआवजे के भुगतान की सीमा तक बिल्डर की देयता की समीक्षा करने की आवश्यकता है।

राष्ट्रीय आयोग ने बिल्डर को सभी सूचीबद्ध कमियों को सुधारने और दो महीने के भीतर परियोजना को पूरा करने का निर्देश दिया। उन्हें एग्रीमेंट के अनुसार शिकायतकर्ता को संपत्ति का 50% सौंपने का निर्देश दिया। बिल्डर को शिकायतकर्ता को 10,000 रुपये प्रति माह प्रति अपार्टमेंट किराए के साथ मुआवजा देने का भी निर्देश दिया।