राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, की अध्यक्ष जस्टिस संगीता ढींगरा सहगल और श्री जेपी अग्रवाल (सदस्य) खंडपीठ ने 'अंसल हाउसिंग लिमिटेड' को निर्धारित अनुबंध अवधि के भीतर एक फ्लैट देने में विफलता के लिए सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया। आयोग ने कहा कि 'विमुद्रीकरण' और भूजल निकासी पर प्रतिबंध लगाने के अदालत के आदेश जैसे कारण देरी को सही ठहराने के लिए अपर्याप्त थे।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ताओं ने हरियाणा के गुड़गांव में अंसल हाउसिंग द्वारा निर्मित परियोजना 'एस्टेला' में एक आवासीय इकाई के आवंटन के लिए आवेदन किया। 1.4 साल बाद, बिल्डर ने शिकायतकर्ताओं को एक इकाई आवंटित की। इसके बाद, दोनों पक्षों के बीच एक 'अपार्टमेंट सेल एग्रीमेंट' किया गया था। एग्रीमेंट के खंड 30 के अनुसार, बिल्डर को समझौते के निष्पादन या लाइसेंस प्राप्त करने की तारीख के 36 महीनों के भीतर इकाई का कब्जा सौंपना था।

हालांकि, बिल्डर ने न तो यूनिट का कब्जा सौंपा और न ही भविष्य में इसे देने की स्थिति में था। इसके अलावा, समझौते के विभिन्न खंड एकतरफा, मनमाने और एकतरफा थे। हालांकि, शिकायतकर्ताओं ने समझौते के निष्पादन से पहले 29 लाख रुपये की पर्याप्त राशि का भुगतान किया था, जिससे उनके पास समझौते पर हस्ताक्षर करने के अलावा कोई विकल्प नहीं था। शिकायतकर्ताओं ने निर्माण-लिंक्ड भुगतान योजना का भी विकल्प चुना, लेकिन निर्माण के चरण को जाने बिना बिल्डर से मांग पत्र प्राप्त कर रहे थे। निर्माण चरण और इकाई की डिलीवरी की तारीख के बारे में विभिन्न पूछताछ करने के बावजूद, बिल्डर संतोषजनक प्रतिक्रिया देने में विफल रहा।

समय के साथ, शिकायतकर्ताओं ने मांग के अनुसार बिल्डर को कुल 96,46,580/- रुपये का भुगतान किया। हालांकि, बिल्डर शिकायतकर्ताओं से कानूनी नोटिस प्राप्त करने के बाद इकाई का कब्जा देने या सहारा प्रदान करने में विफल रहा। व्यथित होकर शिकायतकर्ताओं ने राज्य उपभोक्ता विवाद प्रतितोष आयोग, दिल्ली में उपभोक्ता शिकायत दर्ज कराई।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 के तहत उपभोक्ता नहीं हैं, क्योंकि उन्होंने लाभ कमाने के लिए पैसे का निवेश किया है, जो एक वाणिज्यिक उद्देश्य की राशि है। इसके अतिरिक्त, चूंकि शिकायतकर्ता यूएसए में रहते हैं, इसलिए उन्होंने कभी भी गुरुग्राम में वास्तविक निवास के लिए इकाई का मालिक होने का इरादा नहीं किया। इसने आगे कहा कि कब्जा सौंपने में देरी इसके नियंत्रण से परे 'अप्रत्याशित घटना' परिस्थितियों के कारण हुई, जिसमें विमुद्रीकरण, पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय द्वारा भूजल निष्कर्षण पर प्रतिबंध और उत्सर्जन को रोकने के लिए दिल्ली एनसीआर में निर्माण रोकने के लिए राष्ट्रीय ग्रीन ट्रिब्यूनल का निर्देश शामिल है।

आयोग की टिप्पणियाँ:

इस प्रश्न पर कि क्या शिकायतकर्ताओं के पास कार्रवाई का कारण था, राज्य आयोग ने मेहंगा सिंह खेड़ा और अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड के मामले का उल्लेख किया। जहां यह माना गया था कि कब्जा देने में विफलता एक निरंतर गलत और कार्रवाई का आवर्तक कारण है। इसके अलावा, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 की धारा 69 के अनुसार, कार्रवाई के कारण से दो साल के भीतर शिकायत दर्ज की जानी चाहिए, जब तक कि देरी का पर्याप्त कारण न हो। चूंकि सहमत सुविधाओं के साथ इकाई का कब्जा नहीं दिया गया था, न ही राशि वापस की गई थी, इसलिए राज्य आयोग ने पाया कि शिकायतकर्ताओं के पास कार्रवाई का आवर्ती कारण था।

राज्य आयोग ने बिल्डर के तर्क पर भी विचार किया कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता नहीं थे क्योंकि उन्होंने वाणिज्यिक उद्देश्य के लिए पैसा लगाया था। राज्य आयोग ने आशीष ओबेराय बनाम एम्मार एमजीएफ लैंड लिमिटेड का उल्लेख किया, जहां यह माना गया था कि कई घरों या भूखंडों का मालिक होना स्वचालित रूप से एक व्यावसायिक उद्देश्य नहीं है, क्योंकि घरों को पारिवारिक उपयोग के लिए भी खरीदा जा सकता है। इसके अलावा, नरिंदर कुमार बैरवाल और अन्य बनाम रामप्रस्थ प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य में। [CC-1122/2018], NCDRC ने माना कि सबूत का बोझ डेवलपर पर था कि वह यह दिखाए कि खरीद व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए थी। राज्य आयोग ने माना कि बिल्डर यह साबित करने में विफल रहा कि खरीद वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए थी।

बिल्डर ने यह भी दावा किया कि देरी 'अप्रत्याशित घटना' परिस्थितियों जैसे कि विमुद्रीकरण और भूजल निष्कर्षण और निर्माण पर प्रतिबंध लगाने वाले अदालत के आदेशों के कारण हुई थी। हालांकि, राज्य आयोग ने इन कारणों को अपर्याप्त पाया। सचिन गोयल और अन्य बनाम मेसर्स अंसल हाउसिंग एंड कंस्ट्रक्शन लिमिटेड पर भरोसा किया गया था, जहां इसी तरह के दावों को खारिज कर दिया गया था क्योंकि डेवलपर वैकल्पिक संसाधनों का उपयोग कर सकता था। इसी तरह, नरिंदर सचदेवा और अन्य बनाम मेसर्स अंसल हाउसिंग एंड कंस्ट्रक्शन लिमिटेड, में, एनसीडीआरसी ने माना कि ऐसे कारण अप्रत्याशित घटना के दायरे में नहीं आते हैं, क्योंकि पर्याप्त दस्तावेजी सबूतों की कमी थी।

राज्य आयोग ने माना कि बिल्डर निर्धारित अवधि के भीतर इकाई देने में विफल रहने से सेवा में कमी थी। इस प्रकार, राज्य आयोग ने बिल्डर को 6% ब्याज के साथ 96,46,580/- रुपये वापस करने का आदेश दिया। इसके अतिरिक्त, बिल्डर को मानसिक पीड़ा और उत्पीड़न के लिए 4,00,000 रुपये और मुकदमेबाजी लागत के लिए 50,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया ।