जब्ती उचित होनी चाहिए जिसके लिए क्षति के वास्तविक प्रमाण की आवश्यकता हो: राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग

जस्टिस राम सूरत मौर्य और भारतकुमार पांड्या की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि बयाना राशि की जब्ती उचित होनी चाहिए और दंडात्मक नहीं होनी चाहिए, जिसके लिए वास्तविक क्षति के प्रमाण की आवश्यकता होती है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने कहा कि मैसर्स कैपिटल हाइट्स प्राइवेट लिमिटेड, डेवलपर ने एक ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट शुरू किया। डेवलपर पर भरोसा करते हुए, शिकायतकर्ता ने एक फ्लैट बुक किया, 10 लाख रुपये जमा किए और 6% छूट प्राप्त की। डेवलपर ने निर्माण की शुरुआत से 36 महीने की कब्जे की देय तिथि, साथ ही अनुग्रह अवधि के साथ एक आवंटन पत्र जारी किया। शिकायतकर्ता ने कुल 40,48,981 रुपये का अतिरिक्त भुगतान किया। 36 महीने की समय सीमा के बावजूद, निर्माण में काफी देरी हुई, साइट की यात्रा के दौरान केवल आंशिक कंक्रीट संरचना दिखाई दी। कोई बिजली कनेक्शन नहीं थे, प्रवेश द्वार, गलियां, या लिफ्ट, और निर्माण सामग्री खतरनाक रूप से बिखरी हुई थी। क्लब, जिम और दुकानें जैसी वादा की गई सुविधाएं अनुपस्थित थीं, और कोई सीवरेज कनेक्शन या उचित सड़क पहुंच नहीं थी। इन विलंब और अपूर्ण निर्माण के कारण, शिकायतकर्ता ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष शिकायत दर्ज की।

डेवलपर के विवाद:

डेवलपर ने बुकिंग, फ्लैट आवंटन और शिकायतकर्ता द्वारा की गई जमा राशि को स्वीकार किया। हालांकि, डेवलपर ने दावा किया कि शिकायतकर्ता ने भुगतान दायित्वों को पूरा नहीं किया, जिससे निर्माण में देरी हुई। उन्होंने आवंटन पत्र में मध्यस्थता खंड का हवाला देते हुए प्रारंभिक आपत्ति भी उठाई, यह तर्क देते हुए कि शिकायत सुनवाई योग्य नहीं है।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

राष्ट्रीय आयोग ने पाया कि अनंतिम आवंटन पत्र में एक निर्माण-लिंक्ड भुगतान योजना शामिल थी, जिसमें शिकायतकर्ता को विभिन्न निर्माण चरणों में भुगतान करने की आवश्यकता होती है। शुरुआती 35% का भुगतान करने के बाद, शिकायतकर्ता ने भुगतान रोक दिया। यह अच्छी तरह से तय है कि समय भवन निर्माण अनुबंधों का सार नहीं है। आयोग ने पाया कि आवंटन पत्र किस्त भुगतान करने के लिए एक पारस्परिक दायित्व लगाता है, जिसे शिकायतकर्ता ने आगे छूट प्राप्त करने के बाद उल्लंघन किया। परिणामस्वरूप, शिकायतकर्ता की बयाना राशि जब्त की जा सकती है। इसके अलावा, हालांकि अनुबंध की शर्तों में बिक्री प्रतिफल का 15% बयाना राशि के रूप में बताया गया है, सुप्रीम कोर्ट ने मौला बक्स बनाम भारत संघ और कैलाश नाथ एसोसिएट्स बनाम दिल्ली विकास प्राधिकरण में माना कि जब्ती उचित होनी चाहिए और दंडात्मक नहीं होनी चाहिए, जिसके लिए वास्तविक क्षति के प्रमाण की आवश्यकता होती है। आयोग ने पाया कि चूंकि फ्लैट डेवलपर के पास रहता है, इसलिए वास्तविक नुकसान कम से कम होता है। इसके अतिरिक्त, आयोग ने कई मामलों में माना है कि मूल बिक्री मूल्य का 10% बयाना राशि के रूप में जब्त करने के लिए एक उचित राशि है। जबकि शिकायतकर्ता ने 18% ब्याज की मांग की, सुप्रीम कोर्ट ने एक्सपेरिमेंट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम सुषमा अशोक शिरूर में फैसला सुनाया कि 9% प्रति वर्ष रिफंड के लिए उचित मुआवजा है, जो पुनर्स्थापना और प्रतिपूरक राहत प्रदान करता है।

राष्ट्रीय आयोग ने शिकायत की अनुमति दी और डेवलपर को मूल बिक्री मूल्य का 10% जब्त करने के बाद शिकायतकर्ता द्वारा 9% प्रति वर्ष ब्याज के साथ जमा की गई पूरी राशि वापस करने का निर्देश दिया।