किरायेदार मकान मालिक से एनओसी के बिना ध्वस्त परिसर का पुनर्निर्माण कर सकते हैं, यदि मालिक पुनर्विकास में विफल रहता है तो लागत वसूल करें: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने किरायेदारों को मुंबई नगर निगम अधिनियम की धारा 499 (6) के तहत मकान मालिक की अनुमति के बिना अपने ध्वस्त परिसर का पुनर्निर्माण करने और विध्वंस के एक वर्ष के भीतर पुनर्विकास योजना के अभाव में उससे लागत वसूलने की अनुमति दी है।

हालांकि, ज‌स्टिस गौतम पटेल और जस्टिस कमल खट्टा की खंडपीठ ने स्पष्ट किया कि किरायेदार परिसर के पुनर्विकास और स्वामित्व के आधार पर फ्लैटों पर कब्जा करने के हकदार नहीं होंगे, मतलब पुनर्निर्माण के बाद भी किरायेदार किरायेदार ही बने रहेंगे।

“[किरायेदारों] एसोसिएशन को पुनर्निर्माण के वित्तपोषण के लिए अपनी व्यवस्था स्वयं करनी होगी। हमने केवल पुनर्निर्माण के उनके वैधानिक अधिकार और [मकान मालिक] की पूर्व सहमति के बिना इसकी अनुमति देने के एमसीजीएम (बीएमसी) के दायित्व की पुष्टि की है।''

अदालत ने मकान मालिक/लैंड लॉर्ड की इस दलील को खारिज कर दिया कि वह ध्वस्त संरचना का पुनर्निर्माण (या, उनके विकल्प पर, पुनर्विकास) करने के लिए बाध्य नहीं था और एमसीजीएम के पास संपत्ति मालिकों द्वारा प्रदर्शित डिफ़ॉल्ट/विफलता पर किरायेदारों को पुनर्निर्माण के लिए मजबूर करने या अनुमति देने का कोई अधिकार या शक्ति नहीं है।

गौरतलब है कि अदालत ने ऐसे मामलों में कहा है कि जहां इमारतों को उनकी जीर्ण-शीर्ण स्थिति के कारण ध्वस्त कर दिया जाता है और किरायेदार प्रभावित होते हैं, पुनर्निर्माण या पुनर्विकास की योजना की मांग करना और एमएमसी अधिनियम के तहत मालिक के खिलाफ कदम उठाना नागरिक निकाय का कर्तव्य है।

तथ्य

2019 में मकान ढहाए जाने के बाद सौ चार किरायेदार बेघर हो गए थे। इमारत को 2014 में जीर्ण-शीर्ण घोषित कर दिया गया था। उन्होंने जुलाई 2019 में परिसर खाली कर दिया था। किरायेदारों ने चंद्रलोक पीपुल्स वेलफेयर एसोसिएशन नामक एक यूनियन का गठन किया और गोरेगांव में इमारत के मालिक- एडवोकेट विनय द्विवेदी, नागरिक निकाय और भूमि मालिकों के खिलाफ निर्देश की मांग करते हुए अदालत का दरवाजा खटखटाया।

उन्होंने एक परमादेश की मांग करते हुए अदालत का दरवाजा खटखटाया और बीएमसी को आदेश दिया कि वह मकान मालिकों को 2702 वर्ग मीटर भूमि पर इमारत का पुनर्निर्माण/पुनर्विकास करके एमएमसी अधिनियम, 1888 की धारा 354 और धारा 499 के साथ पढ़ी जाने वाली धारा 489 के प्रावधानों का पालन करने का निर्देश दे।

धाराएं जीर्ण-शीर्ण संरचनाओं के विध्वंस, बीएमसी आयुक्त की उस व्यक्ति की कीमत पर किसी व्यक्ति के काम को निष्पादित करने की शक्ति और धारा 499 (मालिक के डिफ़ॉल्ट होने पर, किसी भी परिसर का कब्जाकर्ता आवश्यक कार्य निष्पादित कर सकता है और मालिक से खर्च की वसूली कर सकता है) से संबंधित है।

विकल्प के रूप में, उन्होंने एक डेवलपर नियुक्त करके इमारत का पुनर्विकास करने और अपने लिए स्वामित्व अधिकार प्रदान करने की अनुमति मांगी। द्विवेदी ने तर्क दिया कि सिटी सिविल कोर्ट के यथास्थिति आदेशों के बावजूद इमारत को ध्वस्त कर दिया गया था, संरचना को ध्वस्त करने के बाद किरायेदारों ने अपना अधिकार खो दिया था और वह इमारत के पुनर्निर्माण या पुनर्विकास के लिए बाध्य नहीं थे।

शुरुआत में अदालत ने उस तरीके पर कड़ी आपत्ति जताई, जिसमें विध्वंस के चार साल बाद भी और किरायेदारों को दोषी ठहराने के बाद भी द्विवेदी किसी भी इमारत के प्रस्ताव के साथ आगे नहीं आए।

“इसे पूरी तरह से असंतोषजनक बताना सबसे हल्की बात होगी। आश्चर्यजनक रूप से, ये याचिकाकर्ता, किरायेदार जो छठे प्रतिवादी की अकर्मण्यता, हठधर्मिता और कोई भी कदम उठाने में पूर्ण विफलता से प्रतिकूल रूप से प्रभावित हैं, उन्हें स्वयं दोषी ठहराया जा रहा है।

अदालत ने कहा कि जबकि किसी संपत्ति के स्वामित्व में आवश्यक रूप से उस संपत्ति के विकास (पुनर्विकास) के लाभों और फलों का आनंद लेने का अधिकार शामिल है, ये अधिकार दायित्वों के साथ आते हैं जहां किरायेदार एमएमसी की धारा 499 (3) और (6) के तहत शामिल हैं।

अदालत ने कहा कि जीर्ण-शीर्ण संरचनाओं को ध्वस्त करने के बाद कानून में खामियों को देखते हुए, किरायेदारों को सशक्त बनाने वाली दो उपधाराएं जोड़ी गईं।

“धारा 499(6) संपत्ति के मालिकों के अधिकारों को संरक्षित करती है और किरायेदारों को किरायेदार के रूप में रखती है। यह महत्वपूर्ण है क्योंकि पुनर्विकास के दौरान, विशेष रूप से डीसीपीआर 2034 के कुछ प्रावधानों के तहत किरायेदारी को वैकल्पिक रूप से स्वामित्व में परिवर्तित किया जा सकता है। क़ानून किरायेदारों को किरायेदारी को स्वामित्व में बदलने का अधिकार नहीं देता है।”

गौरतलब है कि अदालत ने बीएमसी के इस प्रस्ताव को खारिज कर दिया कि उसके पास किराए की इमारत को गिराने से प्रभावित किरायेदारों के कहने पर पुनर्निर्माण के लिए मजबूर करने या अनुमति देने की शक्ति नहीं है।

केस टाइटलः चंद्रलोक पीपुल्स वेलफेयर एसोसिएशन बनाम महाराष्ट्र राज्य

केस नंबर: रिट याचिका (एल) नंबर 17361/2023 का

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