लोन वसूली: कर्नाटक हाईकोर्ट ने पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस को अपार्टमेंट खरीदारों के खिलाफ कठोर कदम उठाने से रोका

कर्नाटक हाईकोर्ट ने पंजाब नेशनल बैंक हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड को मैसर्स मंत्री डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड के साथ अपनी अपार्टमेंट इकाइयों की बुकिंग के बाद त्रिपक्षीय समझौते में प्रवेश करने वाले लोन उधारकर्ताओं से राशि वसूलने के लिए "प्री-ईएमआई योजना" के संदर्भ में कोई भी कठोर उपाय करने से रोक दिया है।

जस्टिस कृष्णा एस दीक्षित की एकल न्यायाधीश पीठ ने ऋण लेने वालों द्वारा दायर याचिकाओं के एक बैच की अनुमति दी और कहा,

"प्रतिवादी-पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड को लोन समझौतों और त्रिपक्षीय समझौतों में शामिल किसी भी राशि की वसूली के लिए याचिकाकर्ताओं के खिलाफ कोई भी कठोर उपाय करने से रोकने के लिए परमादेश का एक रिट जारी किया गया है।"

इसके अलावा अदालत ने प्रतिवादियों को निर्देश दिया- भारतीय रिजर्व बैंक, नेशनल हाउसिंग बैंक, पंजाब नेशनल बैंक हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड और ट्रांसयूनियन सिबिल लिमिटेड, सिबिल स्कोर को फिर से तैयार करने और कानून के अनुसार अदेय प्रमाण पत्र जारी करने के लिए याचिकाकर्ताओं के दावे को साठ के भीतर संसाधित करने का निर्देश दिया।

इसने मैसर्स को भी निर्देशित किया। मंत्री डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड, साठ दिनों के भीतर निर्णायक अधिकारी, रेरा द्वारा दिए गए विषयगत आदेशों का पालन करने के लिए।

मामले का विवरण:

सभी याचिकाकर्ताओं ने "प्री-ईएमआई स्कीम" के संदर्भ में प्रतिवादी-डेवलपर यानी मैसर्स मंत्री डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड के साथ अपनी अपार्टमेंट इकाइयों को बुक किया, यानी याचिकाकर्ताओं द्वारा और उनके बीच किए गए त्रिपक्षीय लोन समझौतों के तहत पूर्व-स्वीकृत लोन, डेवलपर और पीएनबीएचएफएल। निर्माण की गति से खुश नहीं होने पर उन्होंने पीएनबीएचएफएल को सूचित करते हुए अपनी बुकिंग वापस ले ली और इसे डेवलपर द्वारा अनुमोदित किया गया। हालांकि, व्यवस्था के संदर्भ में पीएनबीएचएफएल ने निर्माण के चरणों का पता लगाए बिना कथित तौर पर डेवलपर को लोन राशि सीधे वितरित की है। हालांकि मौजूदा आरबीआई परिपत्रों में इस तरह का निर्धारण अनिवार्य है।

याचिकाकर्ताओं ने भी अपने योगदान के लिए डेवलपर को कुछ भुगतान किए है, जिसमें 'मार्जिन मनी' का प्रेषण शामिल है। परियोजना से वापस लेने के बावजूद, उन्हें डेवलपर से अपना पैसा वापस नहीं मिला। इसलिए उन्होंने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 31 के तहत आरईआरए से शिकायत की है। पीएनबीएचएफएल इन कार्यवाही के लिए एक पक्ष नहीं है। रेरा ने डेवलपर को "शिकायतकर्ता को 30 दिनों के भीतर स्वयं के योगदान की राशि वापस करने का निर्देश दिया, यदि नहीं तो उस पर 10.25% की दर से ब्याज लगेगा।"

इसके अलावा इसने डेवलपर को "शिकायतकर्ता के नाम पर उठाए गए लोन को उसकी सभी ईएमआई और ब्याज यदि कोई हो, का निर्वहन करने का निर्देश दिया।" डेवलपर ने रेरा के आदेशों का पालन नहीं किया, पीएनबीएचएफएल द्वारा आवास लोन की वसूली के लिए जबरदस्ती की कार्यवाही की गई और इसने 'कार्रवाई का आधार' दिया।

जांच-परिणाम:

सबसे पहले बेंच ने नोट किया कि याचिकाकर्ताओं, डेवलपर और पीएनबीएचएफएल के बीच त्रिपक्षीय आवास लोन व्यवस्था में उल्लिखित क्लॉज में कहा गया है,

"जहां उधारकर्ता वापस लेना चाहता है और/या भुगतान करने में विफल रहता है" जैसा कि उपरोक्त खंड में उल्लिखित राशि का अंतर है। पीएनबीएचएफएल द्वारा दी गई संपूर्ण लोन राशि, केवल डेवलपर द्वारा ही चुकाई जानी है।"

बैंक के इस तर्क को खारिज करते हुए कि लोन लेने वाले और डेवलपर दोनों संयुक्त रूप से और अलग-अलग लोन चुकाने के लिए उत्तरदायी हैं।

बेंच ने कहा,

"त्रिपक्षीय समझौते के विभिन्न खंडों को एक साथ पढ़ने से यह बहुत स्पष्ट हो जाता है कि जब बुकिंग/आवंटन रद्द कर दिया जाता है। इसके परिणामस्वरूप, लोन चुकाने के लिए उधारकर्ताओं की बाध्यता हवा में उड़ जाती है, उधार देने वाली एजेंसी के हितों की रक्षा होती है, बशर्ते कि नेशनल हाउसिंग बैंक द्वारा जारी आरबीआई के मौजूदा दिशानिर्देशों और परिपत्रों के अनुसार, अपार्टमेंट के चरणवार निर्माण का पता लगाने के बाद ही डेवलपर को स्वीकृत आवास लोन जारी किया गया।"

इसके अलावा, बेंच ने बैंक के इस तर्क को खारिज कर दिया कि अलग द्विदलीय लोन समझौता है, जिसके तहत याचिकाकर्ताओं को लोन चुकाने का दायित्व त्रिपक्षीय समझौते से स्वतंत्र रूप से जारी है।

पीठ ने कहा,

"न्यायालय को द्विपक्षीय समझौते का कोई विशेष खंड अधिसूचित नहीं किया गया है, जो पीएनबीएचएफएल को याचिकाकर्ताओं को लोन चुकाने के लिए बाध्य करने के लिए विषय खंडों द्वारा प्रदान की गई सुरक्षा की अवहेलना करने के लिए उचित ठहराता है।"

यह देखा,

"यदि किसी बैंक ने अपने व्यवसाय के दौरान गलती की है और नुकसान का सामना करना पड़ता है तो गरीब कर्जदार जो अपना आश्रय चाहते हैं, उन्हें संकट में नहीं डाला जा सकता है, संविधान के अनुच्छेद 19 (1) (ई) के तहत निवास के अधिकार की गारंटी दी जा रही है।"

तब यह राय बनी,

"अनुच्छेद 12 के तहत 'राज्य' के साधनों के कृत्यों में निष्पक्षता के लिए संवैधानिक जनादेश, इस विवरण का उत्तर देने वाले प्रतिवादी पीएनबीएचएफएल विफल हो जाएंगे, यदि वे न्याय और निष्पक्षता के तत्वों से अनुप्राणित नहीं हैं।"

पीठ ने प्रतिवादियों के इस तर्क को खारिज कर दिया कि याचिकाकर्ताओं का मामला एक निजी ऋण समझौते के तहत उत्पन्न होता है और इसलिए उन्हें सामान्य नागरिक उपचार के लिए हटा दिया जाना चाहिए।

बेंच ने कहा,

"पीएनबीएचएफएल निजी लोन देने वाली एजेंसी नहीं है। यह अन्य बातों के साथ-साथ राष्ट्रीय आवास बैंक अधिनियम, 1987 की छत्रछाया में कार्य करती है। त्रिपक्षीय समझौते को अनुबंध के निजी कानून के अनन्य दायरे में नहीं कहा जा सकता है। आर.डी.शेट्टी बनाम अंतरराष्ट्रीय हवाईअड्डा प्राधिकरण एआईआर 1978 एससी 1628 के आलोक में पीएनबीएचएफएल राज्य का एक साधन है।"

इसमें कहा गया,

"पीएनबीएचएफएल की आक्षेपित कार्रवाई और निष्क्रियता किसी भी सार्वजनिक कानून मानक द्वारा निजी कानून की सीमाओं से कहीं अधिक है। इस प्रकार, इस तरह के लोन लेनदेन सार्वजनिक कानून के प्रचुर तत्वों से अनुप्राणित हैं। 1987 अधिनियम की धारा 14 के प्रावधान इस दृष्टिकोण पर विश्वास करें।"

पीठ ने याचिकाकर्ताओं को वैकल्पिक उपाय की उपलब्धता के प्रतिवादियों द्वारा उठाए गए तर्क को भी खारिज कर दिया।

यह कहा,

"ऐसा नहीं है कि विवादित तथ्यों से जुड़े हर मामले में यह निश्चित रूप से होना चाहिए। यदि विवादित है तो पक्षकारों की दलीलों के आलोक में रिकॉर्ड पर उपलब्ध साक्ष्य सामग्री के आधार पर निष्पक्ष रूप से निर्णय लिया जा सकता है, संवैधानिक न्यायालय नहीं कर सकता इसके सामने लाए गए उचित कारण को तय करने की अपनी जिम्मेदारी से बचना; यह घायल वादी को इलाज के लिए किसी अन्य कानूनी क्लिनिक में नहीं ले जा सकता है, वह पहले से ही समय, पैसा और ऊर्जा खर्च कर चुका है।"

पीठ ने कहा कि,

"मैग्ना कार्टा (1215) जिसे दुनिया भर में संवैधानिक न्यायशास्त्र का मूलभूत दस्तावेज माना जाता है, श्लोक 40 में घोषित किया गया है:" नुली वेंडेमस, नुली नेगाबिमस, ऑट डिफरेंमस, रेक्टम ऑट जस्टिसियम: हम किसी को नहीं बेचेंगे, किसी को नहीं। क्या हम इनकार करेंगे या किसी को नहीं, हम सही या न्याय में देरी करेंगे। इस तरह का एक श्लोक कानूनों के विशाल महासागर में गंतव्य तक जाने के लिए न्यायालयों के लिए एक उत्तर सितारा है।"

इसने यह भी कहा कि हमारे संविधान का अनुच्छेद 226 न केवल मौलिक अधिकारों के प्रवर्तन के लिए बल्कि 'किसी अन्य उद्देश्य' के लिए भी उच्च न्यायालयों को विशेषाधिकार रिट जारी करने के लिए असाधारण अधिकार क्षेत्र प्रदान करता है; यह व्यापक और विस्तृत है, हालांकि विवेकाधीन और न्यायसंगत है।"

याचिकाओं को आंशिक रूप से स्वीकार करते हुए पीठ ने कहा,

"यहां ऊपर कुछ भी नहीं देखा गया है, जो प्रतिवादी-पंजाब नेशनल बैंक हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड को प्रतिवादी-मैसर्स मंत्री डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड से बकाया लोन की वसूली के लिए कोई कार्यवाही करने से रोकता है।"

केस टाइटल: मुदित सक्सेना बनाम भारत संघ

केस नंबर: W.P.NO.17696/2021

साइटेशन: लाइव लॉ (कर) 366/2022

आदेश की तिथि: 14 सितंबर, 2022

उपस्थिति: याचिकाकर्ताओं के लिए सीनियर सी के नंदकुमार, ए/डब्ल्यू सीनियर एम डी राजकुमार; एस बी टोटैड, आर1 और आर2 के लिए सीजीसी; आर वी एस नाइक, सीनियर वकील ए/डब्ल्यू रश्मी सुब्रमण्य और अदिति शेट्टी, आर 3 के लिए वकील; एस राजशेखर, आर4 के एडवोकेट; एलांकी रवि, आर5 के वकील; उदय होल्ला, सीनियर वकील ए/डब्ल्यू वेणुगोपाल एम एस, आर 6 के लिए वकील; महेश एस, एडवोकेट फॉर आर7।

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