मकान मालिक को बिना योग्यता के मुकदमों के अंतहीन दौर में नहीं फंसाया जा सकता: बॉम्बे हाईकोर्ट ने लगभग चार दशक लंबे किराए के विवाद को समाप्त किया

बॉम्‍बे हाईकोर्ट ने एक कृषि भूमि के मालिक और उसके किरायेदारों के बीच 3,15,250 रुपये के संचित किराए के भुगतान के ‌लिए चालीस साल से हो रही मुकदमेबाजी को समाप्त कर दिया।

जस्टिस संदीप वी मार्ने ने तहसीलदार के 2018 के आदेश के खिलाफ अपील दायर करने में किरायेदारों की ओर से की गई डेढ़ साल से अधिक की देरी को माफ करने से इनकार कर दिया, जिसमें उन्हें 1985 से जमा हुए किराए का भुगतान तीन महीने के भीतर मकान मालिक को करने का निर्देश दिया गया था। अदालत ने यह स्वीकार करने के बावजूद कि देरी की इस अवधि को आमतौर पर अत्यधिक नहीं माना जाता है, वर्तमान मामले में इसे महत्वहीन माना।

कोर्ट ने कहा,

"मुद्दा यह है कि क्या मकान मालिक को निरर्थक मुकदमों के अंतहीन दौर में घसीटा जा सकता है... सार्वजनिक नीति की मांग है कि वर्तमान मामले में पक्षों के बीच मुकदमेबाजी को खत्म करने की जरूरत है। यही कारण है कि यह अदालत विवादों के गुण-दोष पर गौर कर रही है, जिस पर याचिकाकर्ता एसडीओ के समक्ष बहस करना चाहते हैं।''

अदालत ने कहा कि आम तौर पर, देरी की माफ़ी के मुद्दे पर निर्णय लेते समय, वह मामले के गुण-दोष पर ध्यान नहीं देती। हालांकि, अदालत ने यह सत्यापित करने का निर्णय लिया कि क्या एसडीओ के समक्ष किरायेदारों की अपील में कोई योग्यता मौजूद है और निष्कर्ष निकाला कि किरायेदारों के पास कोई बहस योग्य मामला नहीं है।

यह विवाद ग्राम वालोली, तालुका पन्हाला, जिला कोल्हापुर में एक भूमि से जुड़ा है। 1985 में भूमि मालिक अप्पासाहेब टंडाले ने भूमि के लिए उचित किराया निर्धारित करने के लिए महाराष्ट्र किरायेदारी और कृषि भूमि अधिनियम, 1948 के तहत किरायेदारी मामला शुरू किया। तहसीलदार ने 1985-86 के लिए ‌उचित किराया 6,379 रुपये निर्धारित किया । एसडीओ ने इस फैसले को बरकरार रखा। एमआरटी ने 2016 में मकान मालिक के संशोधन आवेदन को मंजूरी दे दी, जिसमें किराया 1985-86 से 10,000 रुपये प्रति वर्ष रुपये किया गया।

किरायेदार किराया देने में विफल रहे, जिसके कारण मकान मालिक को 2016 में तीन महीने के नोटिस के साथ किरायेदारी समाप्त करने का नोटिस जारी करना पड़ा। नोटिस मिलने के बाद भी किरायेदारों ने बकाया किराया नहीं चुकाया। जमींदार ने जमीन पर कब्ज़ा पाने के लिए कृषि भूमि न्यायाधिकरण-सह-तहसीलदार (एएलटी) से संपर्क किया।

मई 2018 में तहसीलदार ने किरायेदारों को तीन माह के अंदर 1985-86 से 2017-18 तक का किराया बकाया 3,15,250 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया। भुगतान नहीं करने पर उन्हें जमीन से हटाने का निर्देश दिया गया। किरायेदारों ने न तो भुगतान किया और न ही फैसले को चुनौती दी। जुलाई 2019 में तहसीलदार ने किरायेदारों को जमीन से हटाने और जमीन मकान मालिक को सौंपने का निर्देश दिया। एसडीओ के समक्ष किरायेदारों की अपील खारिज कर दी गई और उन्होंने एमआरटी के समक्ष अपना पुनरीक्षण आवेदन वापस ले लिया।

इसके बाद किरायेदारों ने एसडीओ के समक्ष अपील दायर की और इस बार किराए के भुगतान के निर्देश देने वाले मई 2018 के तहसीलदार के फैसले को चुनौती दी। अपील दायर करने में एक वर्ष, छह महीने और दो दिन की देरी को एसडीओ ने माफ कर दिया। एमआरटी ने नवंबर 2021 में एसडीओ के फैसले को पलट दिया। इस प्रकार, किरायेदारों ने एमआरटी के आदेश को चुनौती देते हुए वर्तमान रिट याचिका दायर की।

याचिकाकर्ताओं के वकील मनोज पाटिल ने तर्क दिया कि किरायेदारी अधिनियम की धारा 25(2) के अनुसार, किराया भुगतान में लगातार तीन चूक के मामले में ही किरायेदारी को समाप्त किया जा सकता है, प्रत्येक चूक के बाद लिखित में तीन महीने का अलग नोटिस दिया जाएगा।

एडवोकेट द्रुपद पाटिल ने तर्क दिया कि धारा 25(1) के तहत किरायेदारी की समाप्ति उस समय शुरू हो जाती है जब किरायेदार तहसीलदार के आदेश की तारीख से 3 महीने के भीतर मकान मालिक को किराया देने में विफल रहता है।

कोर्ट ने कहा,

किरायेदारी अधिनियम की धारा 14 के तहत किरायेदारी समाप्त करने से पहले किरायेदार को तीन महीने का नोटिस देना आवश्यक है। धारा 25(1) के तहत, समाप्ति नोटिस देने के बाद, मकान मालिक को एएलटी-सह-तहसीलदार से संपर्क करना होगा, जिसे किरायेदार को तीन महीने के भीतर बकाया किराए का भुगतान करने का अवसर देना होगा। यदि किरायेदार भुगतान करने में विफल रहता है, तो किरायेदारी की समाप्ति शुरू हो जाती है।

धारा 25(2) के तहत, 3 साल तक किराए का भुगतान न करने पर किरायेदारी समाप्त होने पर किरायेदार के पास डिफ़ॉल्ट का भुगतान करने का अवसर नहीं होता है, और मकान मालिक प्रत्येक डिफ़ॉल्ट के तीन महीने के भीतर किरायेदार को नोटिस देता है। अदालत ने कहा कि तीसरे वर्ष के लिए डिफ़ॉल्ट नोटिस की सेवा पर, किरायेदारी स्वचालित रूप से समाप्त हो जाती है।

अदालत ने इस बात पर जोर दिया कि मकान मालिक के पास डिफ़ॉल्ट किरायेदार के खिलाफ धारा 25(1) या धारा 25(2) के तहत आगे बढ़ने का विकल्प है।

अदालत ने कहा कि मकान मालिक ने किरायेदार को तीन महीने का नोटिस जारी किया और किरायेदारी अधिनियम की धारा 14(1)(बी) के साथ-साथ धारा 25(1) को संतुष्ट करते हुए बेदखल करने की कार्यवाही दायर की। अदालत ने कहा कि मकान मालिक को प्रत्येक डिफ़ॉल्ट के तीन महीने के भीतर तीन नोटिस देने की आवश्यकता नहीं है क्योंकि वह धारा 25(2) के तहत किरायेदारी की समाप्ति का विकल्प नहीं चुन रहा था। अदालत ने पाया कि किरायेदारों द्वारा बकाया किराया चुकाने में विफलता के कारण किरायेदारी समाप्ति की कल्पना को जन्म दिया गया।

अदालत ने देरी के लिए याचिकाकर्ता के कारण, यानी, उनकी वृद्धावस्था को अपर्याप्त पाया, क्योंकि किरायेदार "विलंब की अवधि के दौरान एसडीओ और एमआरटी के समक्ष निष्पादन कार्यवाही में पारित आदेश को चुनौती दे रहे थे।"

अदालत ने कहा कि इस मामले में देरी को अत्यधिक नहीं माना जा सकता है, खासकर जब किरायेदार की भूमि के संभावित नुकसान पर विचार किया जा रहा हो। हालांकि, अदालत ने पक्षों द्वारा पहले से ही मुकदमेबाजी के कई दौरों पर भी जोर दिया।

अदालत ने बताया कि देरी को माफ करने से एसडीओ, एमआरटी और बाद में हार्हकोर्ट के समक्ष अनावश्यक मुकदमेबाजी के और दौर चल सकते हैं। इस प्रकार, रिट याचिका खारिज कर दी गई।

केस नंबरः रिट पीटिशन नंबर 4142/2022

केस टाइटल- अप्पासाहेब पांडुरंग यादव (मृत) अपने कानूनी उत्तराधिकारी के माध्यम से बनाम अप्पासाहेब विरुपाक्ष तंडेले

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