डेवलपर का महीनों 'ट्रांजिट रेंट' का भुगतान नहीं करना 'बढ़ता सामाजिक अन्याय'; एक भी डिफ़ॉल्ट समझौते को समाप्त करने के लिए पर्याप्त: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने एक महत्वपूर्ण फैसले में, जिसमें मुंबई में 'पुनर्विकास' की वास्तविकताओं का पता लगता है, कहा है कि परियोजना के पूरा होने या किराए में भुगतान में थोड़ी देरी भी एक डेवलपर के समझौते को समाप्त करने के लिए पर्याप्त है।

जस्टिस गौतम पटेल की एकल पीठ ने कहा कि पुनर्विकास के मामलों में, जो निजी कानून के दायरे में हैं, 'पर्याप्त अनुपालन' जैसी कोई चीज नहीं है।

"परियोजना के पूरा होने में थोड़ी देरी, जब तक कि विशेष रूप से सोसायटी द्वारा स्वीकार नहीं किया जाता है, और यहां तक ​​कि ट्रांजिट किराए या अन्य बकाया के भुगतान में एक भी चूक वास्तव में समाप्ति के लिए पर्याप्त है। इन मामलों में 'पर्याप्त अनुपालन' जैसी कोई बात नहीं है। यह निजी कानून के दायरे में दायित्वों का सिद्धांत नहीं है।"

मामला

अदालत मध्यस्थता और सुलह अधिनियम की धारा 9 के तहत घाटकोपर (पूर्व) की राजवाडी अरुणोदय को-ऑप हाउसिंग सोसायटी लिमिटेड की याचिका पर सुनवाई कर रही थी। याचिका मध्यस्थ कार्यवाही शुरू होने से पहले अंतरिम राहत और परियोजना के पूरा होने में छह साल की देरी और डेवलपर वैल्यू प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड द्वारा किराए का भुगतान न करने के सबंध है।

20 आवासीय और सात वाणिज्यिक इकाइयों के साथ मूल भवन 1985 से पहले 1000 वर्ग मीटर भूमि पर बनाया गया था। सोसाइटी ने 5 अप्रैल, 2013 को पुनर्विकास की एक डीड में प्रवेश किया था, और 2015 में अपने फ्लैटों का खाली कब्ज़ा सौंप दिया।

हालांकि, डेवलपर द्वारा किराए और संविदात्मक दायित्व में एक गंभीर चूक, जिसमें तृतीय-पक्ष अधिकारों का निर्माण शामिल है, उन्हें मजबूर करता है कि 2019 में अनुबंध समाप्त करें और उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाएं।

जस्टिस पटेल ने सोसायटी को एक अनिवार्य निषेधाज्ञा प्रदान की और डेवलपर को 19 अप्रैल तक संपत्ति का शांतिपूर्ण कब्जा सौंपने का आदेश दिया है, एक कोर्ट रिसीवर नियुक्त किया, जो परियोजना के पूरा होने तक प्रतीकात्मक कब्जे में रहे और 2013 अनुबंध से उत्पन्न हुए सोसायटी और डेवलपर के बीच विवादों को तय करने के लिए मध्यस्थ भी नियुक्त किया।

अंतरिम राहत के लिए डेवलपर की याचिका, एक यथास्थिति, ताकि उसका निवेश संरक्षित रहे, खारिज कर दिया गया। जस्टिस पटेल ने कहा, "यह आदेश डेवलपर की अंतिम सामग्री या दावों का अंतिम निर्धारण नहीं है। मध्यस्थता में यह उपयुक्त राहत की तलाश कर सकता है।"

टिप्पणियां

जस्टिस पटेल ने कहा कि पुनर्विकास में परियोजना के पूरा होने में देरी मानव विस्थापन का बहुत वास्तविक मुद्दा है और संबद्ध समुदाय के लिए वास्तविक आघात है। जहां पीढ़ियों से एक साथ रहने वाले लोग अचानक संपर्क हमेशा के लिए खो देते हैं।

यह वही है, जो अनुवाद में खो गया है। यह वही है जो विलंबित पुनर्विकास परियोजनाओं को हमें समझने नहीं देता है। मामले के बाद एक बहुत ही वास्तविक मानव त्रासदी सामने आई है, और यह इस शहर के सामाजिक ताने-बाने को तोड़ रही है। कोर्ट ऑफ लॉ में यह कहना बहुत आसान है कि "ट्रांजिट रेंट के बकाये" का भुगतान नहीं किया गया है। इसका वास्तव में क्या मतलब है?

एक मुकदमे में एक पृष्ठ पर अंक और अल्पविराम हमें उस भयानक वास्तविकता को समझने की अनुमति नहीं देते हैं कि महीने के बाद महीने के बाद महीने के गैर-भुगतान का क्या मतलब है जो मध्यम आय वाले लोगों के लिए होना चाहिए। "

एक सामान्य मध्यवर्गीय समुदाय के बारे में बताते हुए, जस्टिस पटेल ने कहा कि सूखे शब्दों में अनुबंध में "विकास" हमें यह नहीं बताता है कि क्या हुआ है - कि यह समुदाय सचमुच में अलग-थलग हो गया था। पीढ़ियों के माध्यम से जारी संपर्क लगभग खो गया।

यह शहर वास्तव में कुछ भी नहीं है, इन समुदायों का एक समूह के, [महाराष्ट्रीयन, गुजराती, तमिल, कन्नड़, पारसी या अन्य] जो एक साथ काम कर रहे हैं।

उन्होंने फैसला किया कि सुविधा का संतुलन सोसायटी के पक्ष में होगा, क्योंकि एक विकास परियोजना एक डेवलपर के लिए एक जुआ होगी, लेकिन सोसायटी के लिए जीवित रहने की बात होगी।

जस्टिस पटेल ने कहा कि री-डेवलपमेंट के मामलों में अलग-अलग श्रेणियां हैं। हालांकि, ऐसे मामले में जब डेवलपर ने नौकरी बीच में ही छोड़ दी है और सोसायटी समाप्ति के लिए अदालत में आती है, तो डेवलपर को एक प्रस्ताव कवर करना होगा, (i) ट्रांजिट रेंट और अन्य बकाया राशि का संचित बकाया; (ii) एक कब्जे प्रमाण पत्र के साथ कब्जे तक चल रहे ट्राजिट किराए का भुगतान करने की बाध्यता; (iii) संपत्ति कर समेत वैधानिक और निगम बकाया का भुगतान, (iv) परियोजना को पूरा करने के लिए वित्तीय साधनों का प्रदर्शन।

और इसकी अनुपस्थिति में, अनुबंध की समाप्ति, साइट से बेदखल और सभी संचित ऋणों का भुगतान करने के दायित्व के लिए तैयार रहें।

जस्टिस पटेल ने गोपी गोरवानी बनाम आइडियल कोऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड और अन्य 2013 एससीसी ऑनलाइन बॉम 1967 के मामले को नोट किया, जहां यह कहा गया था कि "एक डेवलपर द्वारा अनुबंध के उल्लंघन के कारण विश्वास का नुकसान पर्याप्त आधार है..."

सोसायटी का प्रतिनिधित्व अधिवक्ता मयूर खांडेपारकर ने, तुषार गुर्जर के साथ किया, साथ ही सॉलिसिस लेक्स ने निर्देशन किया। डेवलपर का प्रतिनिधित्व अधिवक्ता रोहन शाह ने किया, जिसमें परेश शाह, और श्रीसबरी राजन, शाह और संगवी द्वारा निर्देशन किया गया।

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