छत्तीसगढ़ रेंट कंट्रोल एक्ट | एक्ट की धारा 2 के तहत दी गई परिभाषा में 'आवास' सुपरस्ट्रक्चर शामिल: हाईकोर्ट

छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट ने हाल ही में माना कि छत्तीसगढ़ रेंट कंट्रोल एक्ट, 2011 की धारा 2(1) के तहत दी गई 'आवास' की परिभाषा में सुपरस्ट्रक्चर शामिल है।

जस्टिस गौतम भादुड़ी और जस्टिस एन.के. चंद्रवंशी ने ऐसे मामले में फैसला सुनाया, जहां किरायेदार ने रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल द्वारा पारित बेदखली के आदेश को चुनौती दी, जिसमें तर्क दिया गया कि जमीन सरकार की है, प्रतिवादियों की नहीं।

खंडपीठ ने कहा,

"पक्षकारों के प्रवेश के साथ आवास और मकान मालिक की परिभाषा को पढ़ने से यह स्थापित होता है कि संपत्ति सुपरस्ट्रक्चर है, जिसे किरायेदार द्वारा भी स्वीकार किया जाता है। इसलिए केवल सुपरस्ट्रक्चर अधिनियम की धारा 2(1) के तहत आवास की परिभाषा के भीतर होगा।"

यहां प्रतिवादियों (जमींदारों) ने रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल से संपर्क किया, जिसमें याचिकाकर्ता (किरायेदार) को उनकी जमीन पर बने सुपरस्ट्रक्चर/दुकान से खाली करने की मांग की गई, जिसे याचिकाकर्ता को किराए पर दिया गया था।

जमींदारों का तर्क था कि रेंट कंट्रोल अथॉरिटी के समक्ष याचिका दायर करने से पहले 2007 में सिविल जज के समक्ष दीवानी मुकदमा दायर किया गया। उस मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, नया छत्तीसगढ़ रेंट कंट्रोल एक्ट, 2011 अस्तित्व में आया और पुराना छत्तीसगढ़ अकोमोडेशन एक्ट 1961 को समाप्त कर दिया गया। इसलिए बेदखली का मुकदमा 2017 में वापस ले लिया गया।

उन्होंने आगे कहा कि जमींदारों के परिवार के सदस्यों के बीच तीसरे सिविल जज के समक्ष दायर अन्य मुकदमे में समझौता किया गया, जिसके आधार पर यह माना गया कि प्रतिवादी जमींदार हैं।

यह तर्क दिया गया कि नए एक्ट के अस्तित्व में आने के बाद उन्होंने किरायेदार को 6 महीने के भीतर परिसर खाली करने के लिए नोटिस दिया, लेकिन इस तरह के नोटिस की प्राप्ति के बाद भी किरायेदार उक्त अवधि के भीतर परिसर खाली करने में विफल रहे।

इसलिए प्रतिवादियों ने बेदखली और किरायेदार से बकाया किराए की मांग की।

रेंट कंट्रोल अथॉरिटी के समक्ष किरायेदार ने अपना जवाब दायर किया और स्वीकार किया कि वह किरायेदार है, लेकिन तर्क दिया कि मकान मालिकों द्वारा स्वामित्व साबित किया जाना बाकी है। किरायेदार ने आगे तर्क दिया कि चूंकि पहले के मुकदमे को बिना किसी स्वतंत्रता के वापस ले लिया गया, बाद की याचिका सुनवाई योग्य नहीं है और नोटिस की वैधता पर भी सवाल उठाया गया।

तत्पश्चात, रेंट कंट्रोल अथॉरिटी ने भुगतान किए जाने वाले किराए के बकाया के साथ बेदखली का आदेश पारित किया। इस तरह के आदेश से व्यथित होकर रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की गई, जिसे ट्रिब्यूनल ने बेदखली और किराए के बकाया के भुगतान के आदेश की पुष्टि की।

इसलिए यह याचिका रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल के उक्त आदेश को चुनौती देते हुए दायर की गई।

याचिकाकर्ता की ओर से पेश वकील मयंक चंद्राकर ने कहा कि दस्तावेजों से पता चलता है कि नजूल भूमि होने के नाते भूमि सरकार की है और नए एक्ट की प्रयोज्यता को इस प्रकार छूट दी जाएगी। उन्होंने आगे कहा कि सुप्रीम कोर्ट ने पार्वती बाई बनाम राधिका [AIR 2003 SCC 3995] ने माना कि जब स्वामित्व सरकार का होता है तो निजी बेदखली का मुकदमा कायम नहीं रहेगा।

हालांकि, जमींदारों की ओर से पेश वकील शशि भूषण तिवारी ने कहा कि निपटान के आधार पर और वसीयत के अनुसार स्वामित्व उनके पास निहित है। उन्होंने आगे कहा कि किरायेदार ने उन्हें किराए का भुगतान किया है और इसलिए किरायेदारी के तथ्य को स्वीकार करते हैं।

उठाए गए तर्कों और रिकॉर्ड पर रखे गए सबूतों का अवलोकन करने के बाद न्यायालय ने नए एक्ट की धारा 3 पर गौर किया, जिसके आधार पर याचिकाकर्ता ने उक्त अधिनियम की प्रयोज्यता को चुनौती दी।

कोर्ट ने कहा,

"नए एक्ट की धारा 3 के तहत कुछ भी लागू नहीं होगा। साथ ही सरकार के किसी भी विभाग और/या बोर्ड और/या सरकार द्वारा प्रचारित और/या स्वामित्व वाले निगम से संबंधित या स्वामित्व वाले किसी भी आवास पर लागू नहीं होगा।"

पक्षकारों ने संलग्न मानचित्र के साथ तृतीय दीवानी न्यायाधीश की डिक्री प्रस्तुत की। डिवीजन बेंच ने कहा कि यह स्पष्ट है कि सुपर स्ट्रक्चर नजूल भूमि पर मौजूद है, जहां विभाजन प्रभावित हुआ और प्रतिवादी मालिक बन गए। इसके अलावा, मकान मालिकों द्वारा दर्ज की गई किराए की रसीद और याचिकाकर्ता के हलफनामे को रिकॉर्ड पर रखा गया, जिससे यह साबित होता है कि वह परिसर का किरायेदार है।

खंडपीठ ने कहा कि किरायेदारी खुली जगह के संबंध में नहीं बल्कि दुकान के संबंध में है।

नए अधिनियम की धारा 2(1) 'आवास' को किसी भी इमारत के हिस्से के रूप में परिभाषित करती है, चाहे वह आवासीय हो या गैर-आवासीय, मकान मालिक द्वारा किराएदार को पट्टे पर दी गई हो और इसमें खुली जगह आदि शामिल हो। अधिनियम की धारा 2(5) परिभाषित करती है कि 'मकान मालिक 'वह व्यक्ति है, जो इस समय किसी आवास का किराया प्राप्त कर रहा है या प्राप्त करने का हकदार है।

इसलिए यह स्थापित किया गया कि केवल अधिरचना ही धारा 2(1) के तहत आवास की परिभाषा के अंतर्गत होगी।

इसके अलावा, चूंकि प्रतिवादी को किराए की रसीद और किरायेदार द्वारा प्रवेश के अनुसार मकान मालिक माना गया, इसलिए अदालत ने कहा कि सुप्रीम कोर्ट के फैसले का यहां कोई महत्व नहीं है, क्योंकि सुपर स्ट्रक्चर का स्वामित्व सरकार का नहीं है।

कोर्ट ने कहा,

"मौजूदा मामले में आवास का मालिक उत्तरदाताओं के साथ है यानी मकान मालिक जो आवास की परिभाषा के भीतर होगा, जो किरायेदार को दिया गया है।"

इसके साथ ही याचिका खारिज कर दी गई।

केस टाइटल: सुशील धानोरकर बनाम सुशीला सोनी व अन्य।

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