क्रेता द्वारा समय पर भुगतान नहीं करने से अनुबंध‌ ‌विफल: बॉम्बे हाईकोर्ट ने सांताक्रूज़ फ्लैट के 2005 के बिक्री समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन आदेश को रद्द किया

बॉम्बे हाईकोर्ट ने मुंबई के सांताक्रूज़ में एक फ्लैट की बिक्री के लिए 2005 के अनुबंध के विशिष्ट पालन के लिए ट्रायल कोर्ट के फैसले को यह कहते हुए रद्द कर दिया कि इस तरह के फैसले से फ्लैट में रहने वाले विक्रेता के परिवार के कई सदस्य विस्थापित हो जाएंगे।

जस्टिस अनुजा प्रभुदेसाई ने विशिष्ट निष्पादन के आदेश के खिलाफ मालिक की अपील को स्वीकार करते हुए कहा कि 2005 के बाद से फ्लैट की कीमत में भारी वृद्धि हुई है, और खरीदारों, जिन्हें 31 अक्टूबर, 2005 तक भुगतान करना था, उन्होंने ऐसा नहीं किया। इसलिए बिक्री का उद्देश्य ही विफल हो गया।

कोर्ट ने कहा,

“वादी निर्धारित समय के भीतर शेष राशि का भुगतान करने में विफल रहे। अंतराल अवधि के दौरान कीमत में भारी वृद्धि हुई है। इसलिए, वादी पक्ष की निष्क्रियता ने बिक्री के मूल उद्देश्य को विफल कर दिया... इसके अलावा, विशिष्ट प्रदर्शन के आदेश से प्रतिवादी के परिवार के कई सदस्य विस्थापित हो जाएंगे और इससे वादी पक्ष को हुई कठिनाई की तुलना में प्रतिवादी को अनुचित कठिनाई होगी।”,

अदालत ने कहा कि फ्लैट के मूल मालिक को, उसकी मृत्यु के बाद से, अपने परिवार के सदस्यों के लिए अलग परिसर खरीदने के लिए तत्काल धन की आवश्यकता थी, क्योंकि उनमें से 14 लोग वहां रह रहे थे।

कोर्ट ने कहा,

"... मूल प्रतिवादी के बड़े परिवार को समायोजित करने के लिए सूट का फ्लैट बहुत छोटा था। उसके बेटों के लिए अलग परिसर का अधिग्रहण करने की तत्काल आवश्यकता थी। यह मामला होने पर, शेष बिक्री विचार का भुगतान न करना और पूरा न होना निर्धारित समय के भीतर बिक्री लेनदेन बिक्री के उद्देश्य को विफल कर देगा", अदालत ने कहा।

वादी, अमेरिकी निवासी नीता और परेश शाह ने नीता के भाई मुकेश शाह को सांताक्रूज़ की एक इमारत में उनकी ओर से एक फ्लैट खरीदने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी दी, जहां वह रह रहे थे। मुकेश ने 3 जून, 2005 को विलासबेन ध्रुव (मूल प्रतिवादी) के साथ उसका फ्लैट 41.75 लाख रुपये में खरीदने के लिए एक समझौता ज्ञापन निष्पादित किया। वादीगण ने 2.51 लाख रुपये बयाना राशि के रूप में भुगतान किया और शेष राशि 31 मई, 2005 तक भुगतान करने का वादा किया। बिक्री हाउसिंग सोसाइटी से एनओसी और नो ड्यूज सर्टिफिकेट प्राप्त होने पर पूरी की जानी थी।

पार्टियों की आपसी सहमति से भुगतान की समय सीमा 31 अक्टूबर 2005 तक बढ़ा दी गई। वादी ने 29 अक्टूबर 2005 को विलासबेन को एक पत्र भेजा, जिसमें शेष राशि का भुगतान करने के लिए तैयार होने का दावा किया गया और बिना किसी बकाया राशि के साथ फ्लैट पर खाली और शांतिपूर्ण कब्ज़ा मांगा गया। 31 अक्टूबर 2005 को विलासबेन ने दावा किया कि वादी शेष राशि का भुगतान करने के लिए अपनी तत्परता और इच्छा दिखाने में विफल रहे और बिक्री समझौते को समाप्त कर दिया।

इस प्रकार, वादी ने अनुबंध के विशिष्ट निष्पादन के लिए मुकदमा दायर किया। मूल प्रतिवादी विलासबेन ध्रुव की मुकदमे की सुनवाई के दौरान मृत्यु हो गई और उनके कानूनी प्रतिनिधियों को रिकॉर्ड पर लाया गया। ट्रायल कोर्ट ने मुकदमे का फैसला सुनाया और प्रतिवादियों को 2 महीने के भीतर बिक्री विलेख निष्पादित करने का निर्देश दिया। इस प्रकार, प्रतिवादियों ने वर्तमान अपील दायर की।

प्रतिवादियों के अनुसार, विलासबेन ध्रुव को जगह की कमी के कारण फ्लैट बेचने के लिए मजबूर होना पड़ा और उन्हें अपने तीन बेटों और उनके परिवारों के लिए अलग-अलग फ्लैट खरीदने के लिए तत्काल धन की आवश्यकता थी। उन्होंने दावा किया कि उन्होंने पहले ही सोसायटी से अनापत्ति प्रमाणपत्र प्राप्त कर लिया था, लेकिन शाह ने समय बढ़ाने के बावजूद शेष राशि का भुगतान नहीं किया।

14 सितंबर 2005 को वादीगण के पास लगभग 26.50 लाख रुपये जमा थे, जबकि प्रतिवादी को 39.24 लाख रुपये देय ‌थे। वादी ने दावा किया कि उन्होंने आवेदन किया और सिटी बैंक से 15 लाख रुपये का ऋण प्राप्त किया लेकिन ऋण आवेदन की कोई प्रति नहीं दी। अदालत ने कहा कि बैंक ने ऋण प्रदान नहीं किया था और वादी ने ऋण वितरण के लिए कोई कदम नहीं उठाया था।

मुकेश शाह ने अपनी गवाही में कहा कि वादीगण के पास 26 लाख रुपये थे और उनके रिश्तेदारों ने लेनदेन पूरा करने के लिए अतिरिक्त पैसे ‌दिए होंगे। अदालत ने कहा कि मुकेश शाह ने उन रिश्तेदारों और दोस्तों के नाम नहीं बताए, जिन्होंने बाकी रकम जुटाने में मदद की होगी। इसलिए, अदालत ने निष्कर्ष निकाला कि वादी ने शेष बिक्री शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने के लिए अपनी वित्तीय क्षमता स्थापित नहीं की है।

अदालत ने कहा कि 29 अक्टूबर, 2005 से पहले वादी ने प्रतिवादियों को एक भी पत्र नहीं लिखा था, जिसमें उन्होंने अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए अपनी तत्परता और इच्छा बताई हो। अदालत ने आगे कहा कि 29 अक्टूबर 2005 का पत्र प्रतिवादियों को 30 अक्टूबर, रविवार को दोपहर 12:30 बजे प्राप्त हुआ। अदालत ने कहा, बिक्री विलेख पर 31 अक्टूबर 2005 को फैसला नहीं सुनाया जा सकता था। अदालत ने कहा, "...पत्र 29/10/2005 का वास्तव में इरादा नहीं था, लेकिन जाहिर तौर पर यह दिखाने की एक चाल थी कि उन्होंने निर्धारित समय के भीतर कार्रवाई की थी।"

चूंकि वादी यह साबित करने में विफल रहे कि वे अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए तैयार और इच्छुक थे, इसलिए उन्हें प्रतिवादी द्वारा कथित उल्लंघन की परवाह किए बिना, विशिष्ट प्रदर्शन का दावा करने से रोक दिया गया है।

इस प्रकार, अदालत ने अपील की अनुमति दी और प्रतिवादियों को ब्याज के साथ बयाना राशि वापस करने का निर्देश दिया और वादी को अर्जित ब्याज के साथ अदालत में जमा की गई शेष बिक्री राशि वापस लेने की अनुमति दी।

केस नंबरः प्रथम अपील क्रमांक 1252/2013

केस टाइटलः गिरीश विनोदचंद्र ध्रुव और अन्य बनाम नीना परेश शाह और अन्य।

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