लॉक-इन पीरियड में 'शेष किराया' नुकसान का वास्तविक पूर्व-अनुमान, वास्तविक नुकसान की और आवश्यकता नहीं: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने एक मध्यस्थता अवार्ड को बरकरार रखा है, जिसमें मध्यस्थ ने माना था कि लॉक-इन पीरियड में 'शेष किराया' नुकसान का एक वास्तविक पूर्व-अनुमान है, जिसके लिए नुकसान का कोई और प्रमाण आवश्यक नहीं है।

जस्टिस वी कामेश्वर राव की पीठ ने कहा कि जब अनुबंध में लॉक-इन पीरियड के लिए पूरे शेष किराए के भुगतान का प्रावधान किया गया है, यदि लॉक-इन पीरियड समाप्त होने से पहले डीड समाप्त हो जाती है, तो यह एक अनुबंध/डीड की शीघ्र समाप्ति के लिए पट्टेदार की ओर से वहन किए जाने वाले नुकसान के बारे में वास्तविक पूर्व-अनुमान होगा।

यह माना गया कि लॉक-इन पीरियड पट्टेदार के लिए एक आश्वासन के रूप में कार्य करती है कि उसके कब्जे में गड़बड़ी नहीं की जाएगी और यह पट्टेदार को एक निश्चित अवधि के लिए एक निश्चित राशि की गारंटी भी देता है और किसी भी उल्लंघन में दोनों पक्षों के लिए परिणाम शामिल होते हैं।

तथ्य

राष्ट्रपति (भूमि और विकास अधिकारी, शहरी विकास मंत्रालय, भारत सरकार के माध्यम से कार्यरत) और प्रतिवादी के बीच 10.06.2005 को एक स्थायी लीज डीड दर्ज की गई थी, जिसमें प्रतिवादी को संबंधित संपत्ति का भुगतान किया गया था।

पार्टियों ने 06.11.2016 को एक सब-लीज़ डीड निष्पादित किया, जिसके जरिए संबंधित परिसर को याचिकाकर्ता को 18 वर्ष की अवधि के लिए पट्टे पर दे दिया गया। डीड में लॉक-इन पीरियड के रूप में तीन साल की अवधि प्रदान की गई और आगे 9 महीने की किराया-मुक्त अवधि प्रदान की गई, जिसे 12 महीने तक बढ़ा दिया गया। डीड का क्लॉज 8 लॉक-इन पीरियड में डीड की समाप्ति से होने वाले परिणामों के लिए प्रावधान किया गया था।

क्लॉज 8(ए) में प्रावधान है कि यदि याचिकाकर्ता समय पर लगातार दो महीनों के लिए किराए का भुगतान करने में विफल रहता है, तो प्रतिवादी डीड को समाप्त कर सकता है, बशर्ते कि 30 दिनों की नोटिस अवधि के बाद भी डिफॉल्ट को ठीक नहीं किया गया हो। उस स्थिति में, प्रतिवादी लॉक-इन पीरियड में शेष महीनों के लिए 'शेष किराया' का हकदार होगा।

क्लॉज 8(बी) के तहत याचिकाकर्ता को लॉक-इन पीरियड में प्राकृतिक आपदा की स्थिति में डीड को समाप्त करने का अधिकार प्रदान किया गया है, यदि उक्त आपदा नब्बे (90) दिनों की निरंतर अवधि के लिए संपत्ति के उपयोग को उन उद्देश्यों के लिए रोकती है, जिसके लिए संपत्ति को उप-पट्टे पर दिया गया है। उसे ऐसा करने के अपने इरादे के लिए लिखित रूप में उत्तरदाता को तीस (30) दिन पूर्व नोटिस देना होगा और नोटिस की अवधि समाप्त होने के बाद सब-लीज डीड समाप्त हो जाएगी। उस स्थिति में, याचिकाकर्ता किसी भी शेष किराए का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं होगा।

रेंट-फ्री पीरियड की समाप्ति के बाद, याचिकाकर्ता ने मासिक किराए का भुगतान करने के अपने दायित्व में दो बार चूक की। हालांकि उसने नोटिस पीरियड में चूक को ठीक कर दिया था।

अंत में, याचिकाकर्ता ने अप्रैल और मई के महीने के लिए अपने किराए का भुगतान नहीं किया और नोटिस पीरियड के भीतर डिफ़ॉल्ट को ठीक करने में विफल रहा, जिसके बाद प्रतिवादी ने 12.06.2020 को डीड को समाप्त कर दिया। उसने याचिकाकर्ता से शेष किराए के भुगतान की मांग की और मध्यस्थता खंड का आह्वान किया।

इसके बाद, याचिकाकर्ता ने COVID-19 के कारण समाप्ति का नोटिस भी जारी किया, हालांकि, उस समय तक प्रतिवादी ने खंड 8 (ए) के तहत डीड को पहले ही समाप्त कर दिया था।

विवाद को मध्यस्थता के लिए भेजा गया था और ट्रिब्यूनल ने 04.02.2022 के फैसले में प्रतिवादी के दावों की अनुमति दी और याचिकाकर्ता को ब्याज और जीएसटी के साथ शेष किराए का भुगतान करने का निर्देश दिया। ट्रिब्यूनल के निष्कर्षों से असंतुष्ट, याचिकाकर्ता ने अधिनियम की धारा 34 के तहत अवॉर्ड को चुनौती दी।

निष्कर्ष

न्यायालय ने माना कि डीड की समाप्ति के मुद्दे पर न्यायाधिकरण का निष्कर्ष सही है। यह माना गया कि खंड 8 (ए) के तहत प्रतिवादी द्वारा डीड को समाप्त कर दिया गया था और धारा 8 (बी) के तहत प्रतिवादी द्वारा समाप्ति का प्रयास वैध नहीं था क्योंकि खंड 8(बी) के तहत निर्धारित समय सीमा के प्रभावी होने से पहले ही डीड समाप्त हो गया था।

इसके बाद, अदालत ने जांच की कि क्या ट्रिब्यूनल प्रतिवादी को किराए का बकाया देने में सही था। यह माना गया कि जब डीड लॉक-इन पीरियड के लिए पूरे शेष किराए के भुगतान का प्रावधान करता है, यदि लॉक-इन पीरियड की समाप्ति से पहले डीड समाप्त हो जाता है, तो यह नुकसान का एक वास्तविक पूर्व-अनुमान होगा जिसके निर्वहन का उत्तरदाय‌ित्व पट्टाकर्ता पर, डीड की शीघ्र समाप्ति के कारण होगा। यह माना गया कि लॉक-इन पीरियड पट्टेदार के लिए एक आश्वासन के रूप में कार्य करती है कि उसके कब्जे में गड़बड़ी नहीं की जाएगी और यह पट्टेदार को एक निश्चित अवधि के लिए एक निश्चित राशि की गारंटी भी देता है और किसी भी उल्लंघन में दोनों पक्षों के लिए परिणाम शामिल होते हैं।

न्यायालय ने कहा कि ट्रिब्यूनल द्वारा शेष किराए के नुकसान के वास्तविक पूर्व अनुमान के बारे में लिया गया दृष्टिकोण एक प्रशंसनीय दृष्टिकोण है जिसमें किसी हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं है।

तदनुसार, अदालत ने चुनौती याचिका को खारिज कर दिया।

केस टाइटल: डीएजी प्राइवेट लिमिटेड बनाम रवि शंकर इंस्टिट्यट फॉर म्यूजिक एंड परफॉर्मिंग आर्ट, ओ.एम.पी.(कॉम) 274/2022

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