'जब NCR में प्रॉपर्टी की कीमतें बढ़ रही थीं तो आपने नीलामी क्यों नहीं की?' : सुप्रीम कोर्ट ने 5 स्टार होटल के बकाए के लिए बैंकों के OTS पर सवाल उठाया

सुप्रीम कोर्ट ने एशियन होटल्स (नॉर्थ), बैंक ऑफ महाराष्ट्र और पंजाब नेशनल बैंक के बीच वन टाइम सेटलमेंट (OTS) की सेंट्रल ब्यूरो ऑफ इन्वेस्टिगेशन और सेंट्रल विजिलेंस कमीशन से जांच कराने की याचिका पर विचार करने पर सहमति जताई।

चीफ जस्टिस ऑफ इंडिया (CJI) सूर्यकांत, जस्टिस जॉयमाल्य बागची और जस्टिस विपुल पंचोली की बेंच दिल्ली हाईकोर्ट का आदेश को चुनौती देने वाली याचिका पर सुनवाई कर रही थी, जिसमें प्रतिवादी नंबर 6, एशियन होटल्स (नॉर्थ) प्राइवेट लिमिटेड द्वारा बैंक ऑफ महाराष्ट्र (BoM) और पंजाब नेशनल बैंक या PNB के साथ किए गए वन टाइम सेटलमेंट (OTS) सौदों की CBI और CVC जांच के निर्देश देने वाली रिट याचिका को खारिज कर दिया गया।

याचिकाकर्ता, NGO इंफ्रास्ट्रक्चर वॉचडॉग का कहना है कि दो बैंकों और एशियन होटल्स के बीच बकाया निपटाने के लिए किया गया OTS मौजूदा कानूनों के खिलाफ था।

याचिका में बताया गया,

"कोविड के कारण 2021 में प्रतिवादी नंबर 6 के अनुरोध पर सभी बैंक बकाया लोन के वन टाइम रीस्ट्रक्चरिंग (OTR) के लिए सहमत हो गए। 01.09.2020 तक यह सभी कर्जदाताओं के लिए कुल 705 करोड़ रुपये था। इसके मुकाबले, OTR अप्रूवल लेटर में होटल बिल्डिंग का मार्केट वैल्यू वैल्यूअर ने 2,600 करोड़ रुपये और दूसरे ने 2,651 करोड़ रुपये लिखा था। हालांकि, जब 2024 में OTS की बात आई, तो उसी वैल्यूअर ने मार्केट वैल्यू घटाकर 970 करोड़ रुपये कर दी, जबकि दिल्ली NCR में रियल एस्टेट की कीमतें बहुत बढ़ गईं।"

एडवोकेट प्रशांत भूषण द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए याचिकाकर्ता का मुख्य तर्क यह था कि बैंकों ने RBI के आदेश के खिलाफ OTS किया, जिसमें कहा गया कि अगर स्ट्रेस्ड लोन 100 करोड़ रुपये से ज़्यादा है तो ऐसे लोन की नीलामी की जानी चाहिए।

बैंकों की ओर से पेश हुए सीनियर एडवोकेट एन वेंकटरमन और मुकुल रोहतगी ने कोर्ट को बताया कि एशियन होटल्स ने अपनी बिल्डिंग और संपत्तियों की दो बार नीलामी करने की कोशिश की। फिर भी, कोई भी इसे खरीदने के लिए आगे नहीं आया।

वेंकटरमन ने यह भी बताया कि प्रतिवादी बैंकों ने लोन राशि का 116% वसूल कर लिया है। उन्होंने कहा कि याचिकाकर्ता सिर्फ़ एक 'मनमानी जांच' चाहते थे।

जस्टिस बागची ने कहा,

"आपको (याचिकाकर्ताओं को) यह भी समझना होगा कि यह कमर्शियल ट्रांज़ैक्शन है जहां लेजर वैल्यू पहले ही रिकवर हो चुकी है।"

वेंकटरम ने आगे बताया कि कुल मंज़ूर लोन 242.61 करोड़ रुपये था, OTS के समय लेजर बैलेंस 226.54 करोड़ रुपये था, कुल रिकवर की गई राशि 414.6 करोड़ रुपये है।

रोहतगी ने यह भी कहा कि एशियन होटल्स का अकाउंट NPA घोषित कर दिया गया।

इस पर CJI ने जवाब दिया,

"अगर अकाउंट NPA घोषित हो जाता है और कर्जदार की संपत्तियों का मूल्य ज़्यादा होता है तो ऐसे में बैंक हमेशा नीलामी का विकल्प चुनेगा।"

बेंच को बताया गया कि सेटलमेंट 2025 में हुआ। इसे देखते हुए CJI ने टिप्पणी की कि 2025 में संपत्ति को नीलामी के लिए क्यों नहीं माना गया, क्योंकि COVID के बाद रियल एस्टेट का मूल्य बढ़ रहा था।

उन्होंने कहा:

"जब आप जनवरी 2025 में सेटलमेंट कर रहे हैं तो दिल्ली में एक आम आदमी भी इस बात पर ध्यान दे सकता है कि 5-स्टार होटल का मूल्य क्या होगा....2023 में, मोरेटोरियम खत्म हो गया। 2023 से 2025 तक जब दुनिया में कोई भी इस बात का न्यायिक संज्ञान ले सकता है कि रियल एस्टेट संपत्तियों का मूल्य बढ़ रहा है।"

CJI ने याद दिलाया कि केरल के एक होटल से जुड़े हाल के एक मामले में कई लोग नीलामी के लिए आगे आ रहे थे। अगर ऐसा है तो दिल्ली के एक होटल के लिए कई संभावित खरीदार होंगे।

बेंच ने केंद्र सरकार, PNB, BoM और एशियन होटल्स (नॉर्थ) को नोटिस जारी किए। मामले की सुनवाई अब 18 मार्च को होगी।

दिल्ली हाईकोर्ट के समक्ष

दिल्ली हाईकोर्ट ने याचिका को इन आधारों पर खारिज की-

(1) याचिका अपर्याप्त सबूतों पर आधारित थी।

(2) याचिकाकर्ताओं ने अधिकारियों को भेजी गई शिकायतों पर जवाब का इंतज़ार किए बिना समय से पहले हाई कोर्ट का रुख किया।

(3) OTS कमर्शियल समझ के दायरे में आता है और न्यायिक समीक्षा के अधीन नहीं है।

(4) डॉ. सुब्रमण्यम स्वामी बनाम UOI और अन्य, कुंगा नीमा लेप्चा बनाम सिक्किम राज्य के फैसलों के अनुसार, कोर्ट ने माना कि केवल आरोप जांच शुरू करने के लिए पर्याप्त नहीं था।

रिलायंस बनाम झारखंड राज्य बनाम शिव शंकर शर्मा मामले पर भी भरोसा किया गया, जहां कानून के साफ उल्लंघन के अभाव में अदालतों को कमर्शियल बैंकिंग मामलों में दखल देने से रोका गया।

Case Details: INFRASTRUCTURE WATCHDOG vs. UNION OF INDIA| SLP(C) No. 001659 - / 2026