अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन योग्य अनरजिस्टर्ड लीज डीड को कब्जे की प्रकृति और चरित्र दिखाने के लिए कब स्वीकार किया जा सकता है? सुप्रीम कोर्ट ने समझाया

सुप्रीम कोर्ट की खंडपीठ ने जस्टिस अनिरुद्ध बोस और जस्टिस विक्रम नाथ ने रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 की धारा 49 की व्याख्या करते हुए कहा कि अनरजिस्टर्ड लीज डीड (जो अन्यथा अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन योग्य है) को कब्जे का 'प्रकृति और चरित्र' दिखाने के लिए साक्ष्य के रूप में स्वीकार किया जा सकता है। मगर केवल तभी जब 'कब्जे की प्रकृति और चरित्र' पट्टे की मुख्य शर्त नहीं है और न्यायनिर्णयन के लिए न्यायालय के समक्ष प्राथमिक विवाद नहीं है।

पृष्ठभूमि तथ्य

2003 में मकान मालकिन और किरायेदार ने 5 साल की अवधि के लिए संपत्ति (परिसर) के संबंध में अपंजीकृत किरायेदारी समझौता किया। किरायेदारी समझौते को 5 साल के बाद नवीनीकृत नहीं किया गया लेकिन किरायेदार ने किराए के भुगतान के बिना कब्जा जारी रखा। 2008 में मकान मालकिन ने किरायेदार को एक नोटिस भेजा (उसे मासिक किरायेदार के रूप में संबोधित करते हुए) उसे 15 दिनों के भीतर परिसर खाली करने का निर्देश दिया, जिसका बाद वाले ने पालन नहीं किया।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (टीपी एक्ट) की धारा 106 में कहा गया है कि अनुबंध के अभाव में कृषि या विनिर्माण उद्देश्यों के लिए छह महीने के नोटिस पर अचल संपत्ति का पट्टा पट्टेदार या पट्टेदार की ओर से साल-दर-साल समाप्त किया जा सकता है। इसमें आगे कहा गया कि किसी अन्य उद्देश्य के लिए अचल संपत्ति के पट्टे को महीने-दर-महीने का पट्टा माना जाएगा, जिसे पट्टेदार या पट्टेदार की ओर से पंद्रह दिनों के नोटिस पर समाप्त किया जा सकता है।

टीपी एक्ट की धारा 107 में कहा गया कि अचल संपत्ति का पट्टा साल-दर-साल, या एक वर्ष से अधिक की किसी भी अवधि के लिए या वार्षिक किराया आरक्षित करके केवल रजिस्टर्ड साधन द्वारा ही बनाया जा सकता है।

रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 की धारा 17 उन दस्तावेजों की सूची प्रदान करती है, जिन्हें अनिवार्य रूप से रजिस्टर्ड किया जाना है। इसमें दस्तावेज शामिल है, जिसके तहत अचल संपत्ति को एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए पट्टे पर दिया गया है।

जब परिसर खाली नहीं किया गया तो मकान मालकिन ने कब्ज़ा वापस पाने और आंतरिक लाभ की डिक्री की मांग करते हुए सिविल मुकदमा दायर किया।

किरायेदार ने तर्क दिया कि परिसर को विनिर्माण उद्देश्य के लिए किराए पर दिया गया और इसलिए टीपी एक्ट की धारा 106 के अनुसार इसे केवल 6 महीने का नोटिस देकर समाप्त किया जा सकता है। इसके अलावा, यह एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए एक पट्टा समझौता है, जिसके तहत उसे किरायेदार के रूप में शामिल किया गया, जिसके लिए अनिवार्य रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता होती है। यह अनरजिस्टर्ड होने के कारण अदालत में साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य नहीं है। तदनुसार, मुकदमा सुनवाई योग्य नहीं है।

ट्रायल कोर्ट ने माना कि पट्टा टीपी एक्ट द्वारा शासित होने के लिए महीने-दर-महीने था। किसी भी विनिर्माण उद्देश्य के लिए नहीं था। इस प्रकार, 15 दिनों का नोटिस वैध था और मुकदमा चलने योग्य था। मुकदमे का फैसला मकान मालकिन के पक्ष में हुआ।

अपील में हाईकोर्ट की डिवीजन बेंच ने ट्रायल कोर्ट का फैसला बरकरार रखा और माना कि अनरजिस्टर्ड समझौते (जो अन्यथा अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन योग्य है) को पक्षकारों के अधिकारों और देनदारियों का निर्धारण करने और इसकी अवधि के लिए नहीं देखा जा सकता है।

किरायेदार ने हाईकोर्ट के फैसले के खिलाफ सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की। यह तर्क दिया गया कि रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 की धारा 49 के तहत निषेध के मद्देनजर ट्रायल कोर्ट अनरजिस्टर्ड किरायेदारी समझौते को साक्ष्य के रूप में स्वीकार नहीं कर सकता था।

प्रासंगिक कानून

रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 की धारा 49

“एक्ट की धारा 49 के तहत रजिस्ट्रेशन होने के लिए आवश्यक दस्तावेजों के अन-रजिस्ट्रेशन का प्रभाव एक्ट की धारा 17 [या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (1882 का 4) के किसी भी प्रावधान] द्वारा रजिस्टर्ड होने के लिए आवश्यक कोई भी दस्तावेज-

xxxx

(सी) ऐसी संपत्ति को प्रभावित करने वाले या ऐसी शक्ति प्रदान करने वाले किसी भी लेनदेन के साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जाएगा, जब तक कि यह रजिस्टर्ड न हो:

[बशर्ते कि अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाला और इस अधिनियम या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (1882 का 4) द्वारा रजिस्टर्ड होने के लिए आवश्यक अनरजिस्टर्ड डॉक्यूमेंट, अध्याय II के तहत विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमे में अनुबंध के साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जा सकता है। विशिष्ट राहत अधिनियम, 1877 (1877 का 3), या किसी भी संपार्श्विक लेनदेन के साक्ष्य के रूप में पंजीकृत साधन द्वारा किए जाने की आवश्यकता नहीं है।]"

सुप्रीम कोर्ट का फैसला

न्यायालय के समक्ष मुद्दा यह था कि क्या अनरजिस्टर्ड लीज डीड को कब्जे की प्रकृति और चरित्र को साबित करने के लिए सबूत के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है, एक्ट की धारा 49 के प्रावधान को लागू करते हुए, जो "संपार्श्विक लेनदेन" को साबित करने के लिए ऐसे अनरजिस्टर्ड डॉक्यूमेंट के उपयोग की अनुमति देता है।

बेंच ने कहा कि विचाराधीन किरायेदारी समझौता रजिस्टर्ड एक्ट की धारा 17 के तहत एक अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन लायक डॉक्यमेंट है, क्योंकि समझौता स्वयं पांच साल की अवधि उपलब्ध कराता है।

सेवोके प्रॉपर्टीज़ लिमिटेड बनाम पश्चिम बंगाल राज्य विद्युत वितरण कंपनी लिमिटेड, (2020) 11 एससीसी 782 में यह माना गया कि अनरजिस्टर्ड लीज एग्रीमेंट की सामग्री साक्ष्य में अस्वीकार्य है। बेंच ने सेवोक प्रॉपर्टीज मामले से अलग रुख रखते हुए कहा कि इसका निर्णय लिखित बयान में स्वीकारोक्ति के आधार पर किया गया। सेवोके प्रॉपर्टीज़ मामले में मुद्दा यह है कि क्या लीज समय के प्रवाह से निर्धारित होता है और एक बार ऐसा हो जाने पर पट्टेदार की स्थिति क्या होगी। इसलिए उसमें दी गई टिप्पणियां मौजूदा मामले पर लागू नहीं होती हैं, जहां प्राथमिक मुद्दा कब्जे की प्रकृति के संबंध में है।

यह नोट किया गया कि लीज का उद्देश्य लीज डीड का अभिन्न अंग है और पक्षकारों के बीच मुख्य विवाद है। रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 के परंतुक में प्रयुक्त अभिव्यक्ति "संपार्श्विक उद्देश्य" का तात्पर्य है कि ऐसे दस्तावेज़ की सामग्री का उपयोग उस उद्देश्य के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए किया जा सकता है, जिसके लिए इसे निष्पादित किया गया है या पक्षकारों द्वारा इसमें प्रवेश किया गया है, या मुख्य लेनदेन से दूर किसी उद्देश्य के लिए किया जा सकता है।

बेंच ने किरायेदार के इस तर्क पर ध्यान दिया कि कब्जे की प्रकृति और उद्देश्य को स्थापित करने के लिए यहां तक कि अनरजिस्टर्ड डॉक्यूमेंट पर भी गौर किया जा सकता है, क्योंकि वह संपार्श्विक उद्देश्य के दायरे में आएगा। यह माना गया कि अनरजिस्टर्ड डॉक्यूमेंट (जो अन्यथा अनिवार्य रूप से रजिस्टर्ड योग्य है) में निहित कब्जे की प्रकृति और चरित्र संपार्श्विक उद्देश्य बना सकते हैं, जब "कब्जे की प्रकृति और चरित्र" लीज की मुख्य शर्त नहीं है और न्यायालय के समक्ष निर्णय के लिए प्राथमिक विवाद नहीं है।

खंडपीठ ने कहा,

"हमारी राय में 1882 अधिनियम की धारा 107 और रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 17 और 49 के संदर्भ में त्रुटिपूर्ण दस्तावेज़ (अनरजिस्टर्ड होने) में निहित कब्जे की प्रकृति और चरित्र संपार्श्विक उद्देश्य बना सकते हैं, जब "कब्जे की प्रकृति और चरित्र" लीज की मुख्य अवधि नहीं है। न्यायालय द्वारा निर्णय के लिए मुख्य विवाद का गठन नहीं करता है। इस मामले में कब्जे की प्रकृति और चरित्र प्राथमिक विवाद का गठन करता है। इसलिए अदालत को उस उद्देश्य के लिए अनरजिस्टर्ड डीड की जांच करने से कानून द्वारा बाहर रखा गया है। जिस मुकदमे के संबंध में यह अपील उत्पन्न हुई है, लीज का उद्देश्य मुख्य मामला है, कोई संपार्श्विक घटना नहीं।''

आगे यह माना गया कि किरायेदार यह साबित करने में विफल रहा कि परिसर को विनिर्माण उद्देश्य के लिए किराए पर दिया गया था। तदनुसार, खंडपीठ ने हाईकोर्ट का फैसला बरकरार रखा और अपील खारिज कर दी।

केस टाइटल: एम/एस पॉल रबर इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम अमित चंद मित्रा एवं अन्य।

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