सेल डीड के लिए स्टाम्प ड्यूटी की गणना करते समय स्थायी रूप से जमीन से जुडे़ प्लांट और मशीनरी का मूल्य भी पता लगाया जाना चाहिए : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 27 के प्रावधान, जैसा कि आंध्र प्रदेश संशोधन अधिनियम, 1988 द्वारा सम्मिलित किया गया है, के तहत पंजीकरण अधिकारियों को संपत्ति का निरीक्षण करने के लिए अधिकृत किया गया है जो कि साधन की विषय वस्तु है। इसके तहत अधिकारी आवश्यक जांच करें और खुद को संतुष्ट करें कि धारा 27 के प्रावधान, जिसके लिए आवश्यक है कि स्टाम्प शुल्क को प्रभावित करने वाले सभी तथ्यों को पूरी तरह से और सही मायने में साधन में रखा गया है, का पालन किया गया है।

जस्टिस के एम जोसेफ और जस्टिस हृषिकेश रॉय आंध्र प्रदेश हाईकोर्ट की डिवीजन बेंच के फैसले के खिलाफ एक अपील पर सुनवाई कर रहे थे, जिसमें कहा गया था कि पंजीकरण अधिकारी विक्रेता को संयंत्र और मशीनरी के मूल्य पर स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य नहीं कर सकते हैं, जब वह पंजीकरण की मांग नहीं करता है , और केवल उसके द्वारा खरीदी गई भूमि और भवनों के पंजीकरण की मांग करता है।

अदालत ने टिप्पणी की कि डिवीजन बेंच ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 8 के संयोजन के साथ, और 'अचल संपत्ति' शब्द की परिभाषा के साथ, विक्रेता के पक्ष में निष्पादित सेल डीड के सही अर्थ पर ध्यान नहीं दिया जैसा कि सामान्य खंड अधिनियम, 1897, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, और पंजीकरण अधिनियम, 1908 में निहित है। अदालत ने आगे टिप्पणी की कि डिवीजन बेंच भी साधनों के अवमूल्यन के संबंध में स्टाम्प अधिनियम की धारा 47ए सहित पंजीकरण अधिकारियों के पास उपलब्ध शक्ति को ध्यान में रखने में विफल रही जो पंजीकरण अधिकारी को कम मूल्य वाले साधनों से निपटने का अधिकार देता है।

शीर्ष अदालत ने माना कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 8 के मद्देनज़र, एक स्पष्ट या निहित संकेत के अभाव में, भूमि का हस्तांतरण जमीन से जुड़ी सभी चीजों को स्थानांतरित कर देगा।

अदालत ने टिप्पणी की कि केवल इसलिए कि प्लांट और मशीनरी का कोई स्पष्ट संदर्भ सेल डीड के खंड में निहित नहीं था, इसका मतलब यह नहीं हो सकता है कि प्लांट और मशीनरी में हित जो कि डीड में निर्धारित भूमि से जुड़ा थी ,उससे विक्रेता को अवगत नहीं कराया गया था । इसलिए, स्टाम्प ड्यूटी की गणना के लिए संयंत्र और मशीनरी के मूल्य का भी पता लगाया जाना चाहिए।

अदालत ने, हालांकि, कहा कि केवल ऐसे संयंत्र और मशीनरी, जो स्थायी रूप से पृथ्वी पर थे और अचल संपत्ति के विवरण का जवाब देते थे, जैसा कि कानून में परिभाषित किया गया है, को डीड के तहत अवगत कराया जा सकता है।

उत्तरदाता नं. 2, मैसर्स एसएमसी मार्केटिंग प्राइवेट लिमिटेड ने एक क्षतिग्रस्त कंपनी की अदालती नीलामी में अन्य बातों के साथ-साथ एक संपत्ति खरीदी, जिसमें भूमि, भवन, सिविल कार्य, संयंत्र और मशीनरी शामिल हैं। आंध्र प्रदेश हाईकोर्ट के निर्देश पर दूसरे प्रतिवादी के नामिती, मैसर्स दानकुनी स्टील्स लिमिटेड, (प्रथम प्रतिवादी) के पक्ष में आधिकारिक परिसमापक द्वारा एक ट्रांसफर डीड निष्पादित की गई थी ।

सब- रजिस्ट्रार ने विक्रेता/प्रथम प्रतिवादी, दानकुनी स्टील्स को सूचित किया कि उसके पक्ष में निष्पादित सेल डीड का पंजीकरण लंबित रखा गया था क्योंकि विक्रेता ने स्टाम्प शुल्क के भुगतान के लिए साधन का मूल्यांकन नहीं किया था। तत्पश्चात, जिला रजिस्ट्रार ने विक्रेता और शासकीय परिसमापक पर पूर्ण मूल्य पर स्टाम्प शुल्क जमा करने का निर्देश देते हुए आर्थिक जुर्माना लगाया।

उक्त संचार को चुनौती देते हुए, दानकुनी स्टील्स ने आंध्र प्रदेश हाईकोर्ट के समक्ष एक रिट याचिका दायर की, जिसे एकल न्यायाधीश ने खारिज कर दिया। एकल न्यायाधीश ने विक्रेता के इस तर्क को खारिज कर दिया कि सेल डीड केवल भूमि, भवन और सिविल कार्यों के लिए थी, न कि संयंत्र और मशीनरी के लिए। अदालत ने कहा कि चूंकि सेल डीड में शामिल संपत्ति न केवल भूमि, भवन और सिविल कार्यों को कवर करती है, बल्कि संयंत्र और मशीनरी को भी कवर करती है, इसलिए स्टाम्प शुल्क के भुगतान के लिए वर्तमान संपत्ति का मूल्य जानने के लिए संयंत्र और मशीनरी के मूल्य पर भी विचार किया जाना चाहिए।

एकल न्यायाधीश के फैसले के खिलाफ प्रतिवादी/प्रतिवादी, दानकुनी स्टील्स द्वारा दायर की गई अपील को डिवीजन बेंच ने स्वीकार कर लिया।

डिवीजन बेंच ने कहा कि विक्रेता को संयंत्र और मशीनरी को पंजीकृत करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है, जब वह केवल भूमि और भवनों के पंजीकरण की मांग करता है, और यह कि सब- रजिस्ट्रार उसे संयंत्र और मशीनरी के मूल्य पर स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने के लिए मजबूर नहीं कर सकता है जब इसने इसके पंजीकरण की मांग नहीं की। पीठ ने इस प्रकार सब- रजिस्ट्रार को भूमि और भवन के पंजीकरण के लिए प्रतिवादी के अनुरोध पर विचार करने, उसका मूल्य निर्धारित करने और उक्त मूल्य पर स्टाम्पशुल्क/पंजीकरण शुल्क जमा करने का निर्देश दिया।

डिवीजन बेंच के फैसले के खिलाफ सब-रजिस्ट्रार द्वारा दायर एक अपील में, एमिकस क्यूरी, एस निरंजन रेड्डी ने सुप्रीम कोर्ट के समक्ष प्रस्तुत किया कि पंजीकरण अधिकारियों को यह पता लगाने के लिए कन्वेंस डीड में निहित प्रस्तावना को सत्यापित करने का अधिकार है कि क्या साधन अनुसूची में अनुमानित की तुलना में एक बड़ा लेनदेन प्रदान करने के लिए कहता है।

उन्होंने तर्क दिया कि स्टाम्प अधिनियम की धारा 27 और 47ए के मद्देनज़र, अधिकारी यह पता लगा सकते हैं कि क्या अचल संपत्ति पूरी तरह से और उचित रूप से वर्णित है, और सत्यापित करें कि क्या कोई संयंत्र है और ऐसी मशीनरी लगी हुई है जिसे अचल संपत्ति के रूप में दिखाया जाना चाहिए था और गलत तरीके से बाहर रखा गया था।

सेल डीड में निहित प्रस्तावना और वर्णनों को ध्यान में रखते हुए, अदालत ने माना कि बिक्री की शर्तों के अनुसार, संपत्ति विक्रेता द्वारा विक्रेता को 'जैसा है जहां है जो कुछ भी है' के आधार पर बेची गई थी।

अदालत ने आगे कहा,

"कुल बिक्री विचार, यह फिर से सेल डीड से ही स्पष्ट है, भूमि, भवन, सिविल कार्यों, संयंत्र और मशीनरी और वर्तमान संपत्ति, आदि के लिए 8.35 करोड़ रुपये है। हालांकि, 10105000/- रुपये की राशि भूमि, भवन और सिविल कार्यों के मूल्य के रूप में परिसमापक द्वारा प्राप्त प्रस्ताव के आधार पर तय की गई, जब संपत्तियों को व्यक्तिगत रूप से बिक्री के लिए रखा गया था।

अदालत ने आगे कहा कि एकल न्यायाधीश ने पाया था कि प्रतिवादी विक्रेता अपने व्यवसाय के लिए संयंत्र और मशीनरी का उपयोग कर रहे थे और उन्हें हटाने या उन्हें स्क्रैप या अन्यथा बेचने का कोई इरादा नहीं था। डिवीजन बेंच ने कहा, "हम विद्वान एकल न्यायाधीश द्वारा लिए गए दृष्टिकोण से सहमत हैं कि इकाई को एक चल रही यूनिट के रूप में संचालित किया जाना था और स्पष्ट रूप से पहले प्रतिवादी का संयंत्र और मशीनरी को स्क्रैप के रूप में निपटाने का इरादा नहीं था।"

सामान्य खंड अधिनियम, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम और पंजीकरण अधिनियम में निहित 'अचल संपत्ति' की परिभाषा का उल्लेख करते हुए, अदालत ने यह भी ध्यान दिया कि संपत्ति अधिनियम के हस्तांतरण की धारा 8 यह घोषणा करती है कि, एक अभिव्यक्ति या निहित संकेत के अभाव में, संपत्ति का हस्तांतरण अंतरिती को उन सभी हितों से ले जाता है, जो हस्तांतरणकर्ता संपत्ति में और इसकी कानूनी घटनाओं में पारित करने में सक्षम था। जहां संपत्ति भूमि है, ऐसी घटनाओं में अन्य बातों के साथ-साथ जमीन से जुड़ी सभी चीजें शामिल हैं। जब संपत्ति जमीन से जुड़ी मशीनरी है, तो चल भागों को भी हस्तांतरण समझा जाता है ।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 8 के आलोक में, ट्रांसफर डीड पर विचार करते हुए, अदालत ने निष्कर्ष निकाला कि विक्रेता का इरादा उन सभी चीजों को संप्रेषित करने का था, जो संयंत्र और मशीनरी सहित जमीन से जुड़ी हुई थीं।

पीठ ने कहा,

"सामान्य खंड में, इसका एक उचित पठन यह इंगित करेगा कि जो व्यक्त किया गया है वह अनुसूचित संपत्ति पर अधिकार है, जो निस्संदेह भूमि है, जैसा कि अनुसूची में वर्णित है, लेकिन इसमें सभी अधिकार, सुगमताएं हित, आदि शामिल हैं, यानी वे अधिकार जो आमतौर पर भूमि पर ऐसी बिक्री पर दिए जाते हैं। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 8 के संयोजन के साथ उक्त पाठ को पढ़ने से यह स्पष्ट हो जाता है कि पक्षों का इरादा स्वयं स्पष्ट हो जाता है कि विक्रेता का इरादा उन सभी चीजों को व्यक्त करने का है, जो अन्य बातों के साथ-साथ जमीन से जुड़ी हुई थीं। केवल तथ्य यह है कि सामान्य खंड में संयंत्र और मशीनरी का कोई स्पष्ट संदर्भ नहीं है, इसका मतलब यह नहीं हो सकता है कि संयंत्र और मशीनरी में हित जो भूमि से जुड़ा हुआ था, जो निर्धारित था, पहले प्रतिवादी को अवगत नहीं कराया गया था "

इसने आगे कहा कि प्रतिवादी विक्रेता द्वारा वास्तव में जो कुछ खरीदा गया था, उसका बिक्री विचार सेल डीड की प्रस्तावना में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया था।

"8.35 करोड़ रुपये की राशि, स्पष्ट शब्दों में, भूमि, भवन, सिविल कार्य, संयंत्र और मशीनरी और वर्तमान संपत्ति, आदि सहित पहले प्रतिवादी को बेची गई संपत्ति के लिए कुल बिक्री प्रतिफल के रूप में इंगित की गई थी।"

यह कहा गया: "पहले प्रतिवादी ने भूमि, भवन और सिविल कार्यों का मूल्य निकाला है, और इसे 10105000/- रुपये दिखाया है, और फिर केवल उक्त राशि को मूल्य के रूप में दर्शाया है। यह स्पष्ट रूप से स्टाम्प ड्यूटी के उत्तरदायित्व को खत्म करने के लिए है, जो वास्तव में कानून में पहले प्रतिवादी को बताया गया था।

अदालत ने निष्कर्ष निकाला कि डिवीजन बेंच ने लेन-देन की प्रकृति, नीलामी बिक्री के प्रभाव, बेची गई संपत्ति और उसके मूल्य की अनदेखी की थी। इसके अलावा, इसने सेल डीड के प्रस्तावना भाग पर विचार नहीं किया और पंजीकरण अधिकारियों के पास उपलब्ध शक्ति को ध्यान में रखने में भी विफल रहा।

“प्रतिवादी 1 और 2 का प्रयास कानून के अनुसार स्टाम्प शुल्क के भुगतान से बचने का था। डिवीजन बेंच ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 8 और 'अचल संपत्ति' शब्द की परिभाषा के साथ सेल डीड के सही अर्थ पर ध्यान नहीं दिया, जिसे हमने रेखांकित किया है।"

अदालत ने कहा,

"हमारा विचार है कि विद्वान एमिकस यह इंगित करने में सही है कि लेन-देन की प्रकृति में, और वास्तव में आधिकारिक परिसमापक, संयंत्र और मशीनरी द्वारा क्या बेचा गया था, अचल संपत्ति के विवरण का उत्तर देना होगा, उसे भी स्टाम्प शुल्क और कानून के अनुसार अन्य शुल्कों के उद्देश्य से संपत्ति का हिस्सा माना जाना चाहिए ।"

सुप्रीम कोर्ट ने इस प्रकार डिवीजन बेंच के फैसले को रद्द कर दिया और एकल न्यायाधीश के फैसले को बहाल कर दिया, जिला रजिस्ट्रार को कानून के तहत अचल संपत्ति के विवरण का जवाब देने व स्टाम्प ड्यूटी के प्रयोजन के लिए संयंत्र और मशीनरी के मूल्य का पता लगाने का निर्देश दिया, जो स्थायी रूप से जमीन पर जड़े हुए थे ।

केस : सब-रजिस्ट्रार अमुदालावालासा और अन्य बनाम मैसर्स दानकुनी स्टील्स लिमिटेड और अन्य।

साइटेशन : 2023 लाइवलॉ (SC) 357

अपीलकर्ता के वकील: l जी एन रेड्डी, एओआर, महफूज ए नाज़की, एओआर, पोलंकी गौतम, एडवोकेट। टी विजय भास्कर रेड्डी, एडवोकेट, के वी गिरीश चौधरी, एडवोकेट, नीति रिछारिया, एडवोकेट, राजेश्वरी मुखर्जी, एडवोकेट प्रतिवादी के वकील: गोपाल झा, एओआर

भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899- धारा 27 के प्रावधान: सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 27 के प्रावधान, जैसा कि आंध्र प्रदेश संशोधन अधिनियम, 1988 द्वारा सम्मिलित किया गया है, के तहत पंजीकरण अधिकारियों को संपत्ति का निरीक्षण करने के लिए अधिकृत किया गया है जो कि साधन की विषय वस्तु है। इसके तहत अधिकारी आवश्यक जांच करें और खुद को संतुष्ट करें कि धारा 27 के प्रावधान, जिसके लिए आवश्यक है कि स्टाम्प शुल्क को प्रभावित करने वाले सभी तथ्यों को पूरी तरह से और सही मायने में साधन में रखा गया है, का पालन किया गया है।

संपत्ति का हस्तांतरण अधिनियम, 1882- धारा 8: शीर्ष अदालत ने माना कि संपत्ति अधिनियम के हस्तांतरण की धारा 8 यह घोषणा करती है कि, एक अभिव्यक्ति या निहित संकेत के अभाव में, संपत्ति का हस्तांतरण अंतरिती को उन सभी हितों से ले जाता है, जो हस्तांतरणकर्ता संपत्ति में और इसकी कानूनी घटनाओं में पारित करने में सक्षम था। जहां संपत्ति भूमि है, ऐसी घटनाओं में अन्य बातों के साथ-साथ जमीन से जुड़ी सभी चीजें शामिल हैं। जब संपत्ति जमीन से जुड़ी मशीनरी है, तो चल भागों को भी हस्तांतरण समझा जाता है , अदालत ने टिप्पणी की कि केवल इसलिए केवल तथ्य यह है कि सामान्य खंड में संयंत्र और मशीनरी का कोई स्पष्ट संदर्भ नहीं है, इसका मतलब यह नहीं हो सकता है कि संयंत्र और मशीनरी में हित जो भूमि से जुड़ा हुआ था, जो निर्धारित था, पहले प्रतिवादी को अवगत नहीं कराया गया थाl। इसलिए, स्टाम्प शुल्क की गणना के लिए संयंत्र और मशीनरी के मूल्य का भी पता लगाया जाना चाहिए, यह फैसला सुनाया गया- अदालत ने, हालांकि, यह जोड़ा कि केवल ऐसे संयंत्र और मशीनरी, जो स्थायी रूप से जमीन से जुड़े थे और अचल संपत्ति के विवरण का उत्तर देते थे, जैसा कि कानून में परिभाषित किया गया है, कहा जा सकता है कि डीड के तहत ये अवगत कराया गया है।

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