संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम धारा 106 - यह साबित करने का बोझ किरायेदार पर है कि पट्टे पर दिए गए परिसर में उत्पादन गतिविधि चल रही थी : सुप्रीम कोर्ट

जस्टिस अनिरुद्ध बोस और जस्टिस विक्रम नाथ की सुप्रीम कोर्ट की पीठ ने माना है कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 के आवेदन को आकर्षित करने के लिए, जिसमें पट्टे को समाप्त करने के लिए 6 महीने के नोटिस की आवश्यकता होती है, इसका बोझ किरायेदार पर है कि उसे यह साबित करना होगा कि पट्टे पर दिए गए परिसर में उत्पादन गतिविधि चल रही थी। केवल यह कथन कि उत्पादन गतिविधि की जा रही थी, पर्याप्त नहीं होगा, किरायेदार को फैक्ट्री शेड में किए जा रहे काम की प्रकृति को स्पष्ट करना होगा।

पृष्ठभूमि तथ्य

2003 में, एक मकान मालकिन और किरायेदार ने 5 साल की अवधि के लिए एक संपत्ति ("परिसर") के संबंध में एक अपंजीकृत किरायेदारी समझौता किया। किरायेदारी समझौते को 5 साल के बाद नवीनीकृत नहीं किया गया लेकिन किरायेदार ने किराए के भुगतान के बिना कब्जा जारी रखा। 2008 में, मकान मालकिन ने किरायेदार को एक नोटिस भेजा (उसे मासिक किरायेदार के रूप में संबोधित करते हुए) उसे 15 दिनों के भीतर परिसर खाली करने का निर्देश दिया, जिसका बाद वाले ने पालन नहीं किया।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 ("टीपी अधिनियम") की धारा 106 में कहा गया है कि अनुबंध के अभाव में, कृषि या उत्पादन उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति का पट्टा पट्टेदार या पट्टे लेने वाले की ओर से साल-दर-साल छह महीने के नोटिस पर समाप्त किया जा सकता है। इसमें आगे कहा गया है कि किसी अन्य उद्देश्य के लिए अचल संपत्ति के पट्टे को महीने-दर-महीने का पट्टा माना जाएगा, जिसे पट्टेदार या पट्टा लेने वाले की ओर से पंद्रह दिनों के नोटिस पर समाप्त किया जा सकता है।

टीपी अधिनियम की धारा 107 में कहा गया है कि अचल संपत्ति का पट्टा साल-दर-साल, या एक वर्ष से अधिक की किसी भी अवधि के लिए, या वार्षिक किराया आरक्षित करके, केवल एक पंजीकृत साधन द्वारा ही बनाया जा सकता है।

पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 उन दस्तावेजों की एक सूची प्रदान करती है जिन्हें अनिवार्य रूप से पंजीकृत किया जाना है और इसमें एक दस्तावेज शामिल है जिसके तहत एक अचल संपत्ति को एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए पट्टे पर दिया गया है। पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 में कहा गया है कि एक अपंजीकृत दस्तावेज़, जिसके लिए अन्यथा अनिवार्य पंजीकरण की आवश्यकता होती है, को अदालत में साक्ष्य के रूप में स्वीकार नहीं किया जा सकता है।

जब परिसर खाली नहीं किया गया, तो मकान मालकिन ने कब्ज़ा वापस पाने और आंतरिक लाभ की डिक्री की मांग करते हुए एक सिविल वाद दायर किया। जिरह में बचाव पक्ष के गवाह डीडब्ल्यू-1 ने कहा था कि वह रबर का कारोबार करता है।

किरायेदार ने तर्क दिया कि परिसर को उत्पादन उद्देश्य के लिए किराए पर दिया गया था और इसलिए टीपी अधिनियम की धारा 106 के अनुसार इसे केवल 6 महीने का नोटिस देकर समाप्त किया जा सकता है। इसके अलावा, यह एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए एक पट्टा समझौता था जिसके तहत उसे किरायेदार के रूप में शामिल किया गया था, जिसके लिए अनिवार्य पंजीकरण की आवश्यकता होती है। यह अपंजीकृत होने के कारण अदालत में साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य नहीं था और तदनुसार वाद सुनवाई योग्य नहीं था।

ट्रायल कोर्ट ने माना कि पट्टा टीपी अधिनियम द्वारा शासित होने के लिए महीने-दर-महीने था और किसी भी उत्पादन उद्देश्य के लिए नहीं था। इस प्रकार, 15 दिनों का नोटिस वैध था और वाद चलने योग्य था। वाद का फैसला मकान मालकिन के पक्ष में हुआ।

अपील में, हाईकोर्ट की डिवीजन ने ट्रायल कोर्ट के फैसले को बरकरार रखा। किरायेदार ने हाईकोर्ट के फैसले के खिलाफ सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की।

सुप्रीम कोर्ट का फैसला

बेंच ने कहा कि विचाराधीन किरायेदारी समझौता पंजीकरण अधिनियम की धारा 17 के तहत एक अनिवार्य रूप से पंजीकरण योग्य दस्तावेज है, क्योंकि समझौता स्वयं पांच साल की अवधि प्रदान करता है।

मुख्य मुद्दा 'कब्जे की प्रकृति और चरित्र' से संबंधित था। क्या परिसर को उत्पादन उद्देश्य के लिए किराए पर दिया गया था या नहीं, टीपी अधिनियम की धारा 106 को आकर्षित करने के लिए, जिसके लिए संपत्ति को खाली करने के लिए 6 महीने के नोटिस की आवश्यकता होती है।

एलेनबरी इंजीनियर्स प्रा लिमिटेड बनाम रामकृष्ण डालमिया और अन्य, (1973) 1 SCC 7, अभिव्यक्ति 'उत्पादन उद्देश्य' की व्याख्या इस प्रकार की गई थी, "शारीरिक श्रम, या कौशल, या यांत्रिक शक्ति द्वारा, विक्रय योग्य और उपयोगी वस्तुओं या इस प्रकार की सामग्रियों को बनाने या निर्माण के उद्देश्य । इस तरह के निर्माण या गढ़ने का मतलब केवल पहले से मौजूद सामान या सामग्री में बदलाव नहीं है, बल्कि इसे एक विशिष्ट नाम, चरित्र या उपयोग वाले एक अलग सामान या सामग्री में बदलना या एक नवीन प्रक्रिया द्वारा पहले से ज्ञात सामान का निर्माण करना है।

बेंच ने कहा कि परिसर किरायेदार को "उसके व्यवसाय और/या कारखाने के उद्देश्य से" पट्टे पर दिया गया था। परिसर में शेड/गोदाम स्थान के साथ एक कारखाना था। हालांकि, ऐसा विवरण यह स्थापित करने के लिए पर्याप्त नहीं होगा कि पट्टा उत्पादन उद्देश्य के लिए था।

पार्क स्ट्रीट प्रॉपर्टीज़ प्राइवेट लिमिटेड बनाम दीपक कुमार सिंह और अन्य, (2016) 9 SCC 268 के फैसले पर भरोसा किया गया था, जिसमें यह देखा गया था कि एक पंजीकृत साधन के अभाव में, अदालतों को रिकॉर्ड पर अन्य साक्ष्यों के साथ-साथ किरायेदारी के उद्देश्य से किरायेदारी के तथ्य का निर्धारण करने से नहीं रोका जाता है।

बेंच ने कहा कि किरायेदारी का निर्माण स्थापित किया गया था, लेकिन टीपी अधिनियम की धारा 106 के तहत छह महीने की नोटिस अवधि को आकर्षित करने के लिए किरायेदारी का उद्देश्य ऐसे साक्ष्य द्वारा स्थापित नहीं किया जा सकता है, जिसका पंजीकरण अनिवार्य होता।

“इस मामले में, किरायेदारी के निर्माण का तथ्य स्थापित किया गया है लेकिन किरायेदारी का उद्देश्य, ताकि 1882 अधिनियम की धारा 106 के तहत छह महीने की नोटिस अवधि को आकर्षित किया जा सके, ऐसे साक्ष्य द्वारा स्थापित नहीं किया जा सकता है क्योंकि ऐसी स्थिति में, डीड का पंजीकरण अनिवार्य होगा।

इसके अलावा, प्रतिवादी पर फैक्ट्री शेड में किए जा रहे काम की प्रकृति को समझाकर यह साबित करने का बोझ है कि परिसर में उत्पादन गतिविधि चल रही थी। केवल यह कथन कि उत्पादन गतिविधि की जा रही थी, पर्याप्त नहीं होगा।

“इस तथ्य को स्थापित करने की जिम्मेदारी प्रतिवादी की होगी कि ध्वस्त परिसर से उत्पादन गतिविधि चल रही थी। डीडब्ल्यू-1 द्वारा मात्र एक बयान, जिसका हमने पहले उल्लेख किया है या पट्टे के उद्देश्य के अनुसार जैसा कि पट्टा समझौते में निर्दिष्ट है, उत्पादन के लिए पट्टे के उद्देश्य को प्रदर्शित करने के लिए पर्याप्त नहीं होगा। इसे यह समझाकर साबित किया जा सकता है कि फैक्ट्री शेड में किस तरह का काम चल रहा था। ऐसी स्थिति में भी डीड का रजिस्ट्रेशन जरूरी होता और इस तरह के पंजीकरण के अभाव में, किरायेदारी "माह दर माह" की होगी। इन कारणों से, हमें नहीं लगता कि हाईकोर्ट ने प्रतिवादी की अपील को खारिज करके कोई कानूनी गलती की है।''

यह माना गया कि किरायेदार यह साबित करने में विफल रहा कि परिसर को उत्पादन उद्देश्य के लिए किराए पर दिया गया था। इसलिए, मकान मालकिन द्वारा दिया गया 15 दिन का नोटिस वैध था। तदनुसार, पीठ ने हाईकोर्ट के फैसले को बरकरार रखा और अपील खारिज कर दी।

केस : एम/एस पॉल रबर इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम अमित चंद मित्रा एवं अन्य।

साइटेशन: 2023 लाइवलॉ (SC) 827

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