'अपार्टमेंट खरीदार समझौतों में एकतरफा ज़ब्ती खंड अनुचित व्यापार व्यवहार': सुप्रीम कोर्ट ने बिल्डर की अपील खारिज की
Shahadat
4 Feb 2025 10:09 AM IST

घर खरीदारों को बड़ी राहत देते हुए सुप्रीम कोर्ट (3 फरवरी) ने फैसला सुनाया कि फ्लैट बुकिंग रद्द होने पर ज़ब्त की गई बयाना राशि उचित होनी चाहिए। इतनी अधिक नहीं होनी चाहिए कि उसे अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 74 के तहत दंड माना जाए। न्यायालय ने बिल्डर-खरीदार समझौतों में एकतरफा, अत्यधिक ज़ब्ती खंड शामिल करने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर्स की आलोचना की, और उन्हें उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अनुसार "अनुचित व्यापार व्यवहार" माना।
जस्टिस बी.आर. गवई और जस्टिस एस.वी.एन. भट्टी की खंडपीठ ने उस मामले की सुनवाई की, जिसमें विवाद बिल्डर-खरीदार समझौतों में एकतरफा (ज़ब्ती) खंडों की प्रवर्तनीयता से संबंधित था।
प्रतिवादियों ने 2014 में गुड़गांव, हरियाणा में गोदरेज समिट परियोजना में अपार्टमेंट बुक किया। अपार्टमेंट खरीदार समझौते (एबीए) पर हस्ताक्षर किए गए, जिसमें रद्दीकरण के मामले में जब्ती खंड निर्धारित किया गया। 2017 में, अपार्टमेंट तैयार होने के बाद बिल्डर ने कब्ज़ा देने की पेशकश की, लेकिन शिकायतकर्ताओं ने बाजार में मंदी और संपत्ति की कीमतों में गिरावट का हवाला देते हुए इसे लेने से इनकार कर दिया। उन्होंने ₹51,12,310/- (भुगतान की गई राशि) की पूरी वापसी की मांग की।
अपीलकर्ता-गोदरेज प्रोजेक्ट्स डेवलपमेंट लिमिटेड ने घर खरीदारों द्वारा अपनी बुकिंग रद्द करने के बाद बयाना राशि का 20% जब्त करने के लिए अपार्टमेंट खरीदार समझौते (एबीए) में जब्ती खंड का इस्तेमाल किया।
घर खरीदने वालों ने एबीए में ज़ब्ती खंड के एकतरफा प्रवर्तन का विरोध किया, यह तर्क देते हुए कि 20% ज़ब्ती अत्यधिक, अन्यायपूर्ण और धारा 74 के तहत प्रभावी रूप से दंड है। उन्होंने दावा किया कि बुकिंग रद्द करना अनुबंध के उल्लंघन का प्रतिनिधित्व नहीं करता है जो ज़ब्ती को दंड के रूप में उचित ठहराएगा।
राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) ने प्रतिवादी-फ्लैट खरीदारों के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें बिल्डर को 20% के बजाय मूल बिक्री मूल्य (BSP) का केवल 10% बयाना राशि के रूप में ज़ब्त करने की अनुमति दी गई और शेष राशि को 6% प्रति वर्ष ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।
NCDRC के फैसले की आलोचना करते हुए बिल्डर ने सुप्रीम कोर्ट में अपील की।
NCDRC के फैसले की पुष्टि करते हुए जस्टिस गवई द्वारा लिखे गए फैसले ने फैसला सुनाया कि समझौता एकतरफा था और डेवलपर के पक्ष में झुका हुआ था, जिससे 20% बयाना राशि की ज़ब्ती अत्यधिक और मनमाना हो गई।
पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के मामले का संदर्भ दिया गया, जिसके बाद विंग कमांडर आरिफुर रहमान खान और अलेया सुल्ताना और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और आइरियो ग्रेस रियलटेक प्राइवेट लिमिटेड बनाम अभिषेक खन्ना के मामले में कहा गया कि अपार्टमेंट क्रेता के समझौते में एकतरफा और अनुचित धाराओं को शामिल करना उपभोक्ता संरक्षण कानूनों के तहत "अनुचित व्यापार व्यवहार" है।
अदालत ने पायनियर अर्बन लैंड के मामले में टिप्पणी की,
"यदि यह दर्शाया जाता है कि फ्लैट खरीदारों के पास बिल्डर द्वारा तैयार किए गए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के अलावा कोई विकल्प नहीं था तो अनुबंध की शर्तें अंतिम और बाध्यकारी नहीं होंगी। 8-5-2012 के अनुबंध की संविदात्मक शर्तें स्पष्ट रूप से एकतरफा, अनुचित और अतार्किक हैं। किसी समझौते में इस तरह के एकतरफा खंडों को शामिल करना उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 2(1)(आर) के अनुसार अनुचित व्यापार व्यवहार का गठन करता है, क्योंकि यह बिल्डर द्वारा फ्लैटों को बेचने के उद्देश्य से अनुचित तरीकों या प्रथाओं को अपनाता है।"
इसके अलावा, न्यायालय ने सेंट्रल इनलैंड वाटर ट्रांसपोर्ट कॉरपोरेशन लिमिटेड और अन्य बनाम ब्रोजो नाथ गांगुली और अन्य, (1986) 3 एससीसी 156 के ऐतिहासिक मामले का संदर्भ दिया, जहां न्यायालय ने भारत के संविधान के अनुच्छेद 14 का सहारा लेते हुए यह माना कि न्यायालय किसी अनुचित अनुबंध या अनुबंध में किसी अनुचित खंड को लागू नहीं करेगा, जो उन पक्षों के बीच किया गया हो, जो सौदेबाजी की शक्ति में समान नहीं हैं।
केस टाइटल: गोदरेज प्रोजेक्ट्स डेवलपमेंट लिमिटेड बनाम अनिल कार्लेकर और अन्य।