विलंबित फ्लैट डिलीवरी के लिए घर खरीदार का मुआवजा पाने का अधिकार: सुप्रीम कोर्ट ने की सिद्धांतों की व्याख्या

ग्रेटर मोहाली एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (GMADA) बनाम अनुपम गर्ग और अन्य के मामले में हाल ही में दिए गए फैसले में सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया कि देरी या डिलीवरी न होने की स्थिति में डेवलपर्स को पीड़ित घर खरीदारों को ब्याज सहित मूल राशि वापस करनी चाहिए, लेकिन खरीदारों द्वारा अपने घरों के वित्तपोषण के लिए लिए गए व्यक्तिगत ऋण पर ब्याज का भुगतान करने के लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता।

निर्णय में न्यायालय ने बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक [(2007) 6 एससीसी 711] पर भी पुनर्विचार किया, जहां उसने विकास प्राधिकरणों द्वारा भूखंडों, फ्लैटों या घरों की देरी या डिलीवरी न होने की स्थिति में आवंटियों के अधिकारों को नियंत्रित करने वाले सिद्धांतों का एक व्यापक सेट निर्धारित किया था।

लखनऊ डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम एम.के. गुप्ता (1994) 1 एससीसी 243, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम बलबीर सिंह (2004) 5 एससीसी 65, हरियाणा विकास प्राधिकरण बनाम दर्श कुमार (2005) 9 एससीसी 449 तथा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम भारत संघ (2000) 6 एससीसी 113 सुप्रीम कोर्ट ने यह निर्णय लेने के लिए स्पष्ट सिद्धांत निर्धारित किए कि आवंटी को उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 के तहत कब राहत का हकदार माना जाएगा तथा उस राहत का क्या स्वरूप होना चाहिए।

निर्धारित सिद्धांत इस प्रकार हैं:

1) ब्याज सहित वापसी

(1) जहां विकास प्राधिकरण पूर्ण मूल्य प्राप्त करने के पश्चात भी निर्धारित समय के भीतर या उचित समय के भीतर आवंटित भूखंड/फ्लैट/मकान का कब्जा नहीं देता है, या जहां आवंटन रद्द कर दिया जाता है या बिना किसी उचित कारण के कब्जा देने से इनकार कर दिया जाता है, वहां आवंटी भुगतान की तिथि से वापसी की तिथि तक उचित ब्याज सहित भुगतान की गई राशि की वापसी का हकदार है। इसके अतिरिक्त, आवंटी को मुआवजे का भी हकदार माना जा सकता है, जैसा कि प्रत्येक मामले के तथ्यों के संदर्भ में तय किया जा सकता है।

यदि विकास प्राधिकरण पूर्ण भुगतान प्राप्त करने के बाद कब्जा देने में विफल रहता है, या बिना किसी वैध कारण के कब्जे से इनकार करता है तो आवंटी को भुगतान की गई राशि के साथ-साथ भुगतान की तिथि से वापसी तक उचित ब्याज की राशि वापस पाने का हकदार माना जाएगा। मामले के तथ्यों के आधार पर अतिरिक्त मुआवजा भी दिया जा सकता है।

2) विलंबित निष्पादन की स्वीकृति

(2) जहां अनुबंध के निष्पादन (अर्थात वितरण के लिए) के लिए कोई समय निर्धारित नहीं किया गया, या जहां समय अनुबंध का सार नहीं है और खरीदार निष्पादन के लिए उचित समय निर्धारित करके समय को सार बनाने के लिए नोटिस जारी नहीं करता, यदि खरीदार, गैर-प्रदर्शन के आधार पर अनुबंध रद्द करने के बजाय अनुबंध की शर्तों के अनुसार विलंबित निष्पादन स्वीकार करता है तो अनुबंधों को नियंत्रित करने वाले सामान्य कानून के तहत किसी भी उल्लंघन या क्षतिपूर्ति के भुगतान का कोई सवाल ही नहीं है। हालांकि, यदि कोई क़ानून हस्तक्षेप करता है और अनुबंध के क्षेत्र में विकास प्राधिकरण की ओर से कोई वैधानिक दायित्व बनाता है तो मामला उस क़ानून के प्रावधानों द्वारा शासित होगा।

यदि डिलीवरी के लिए कोई समय निर्दिष्ट नहीं किया गया या यदि समय सार नहीं है और खरीदार अनुबंध रद्द करने के बजाय देरी से डिलीवरी स्वीकार करता है तो सामान्य अनुबंध कानून के तहत कोई उल्लंघन या क्षति नहीं होती है। हालांकि, यदि कोई क़ानून विशिष्ट दायित्व लगाता है तो वैधानिक प्रावधान लागू होते हैं।

3) वैकल्पिक साइट या न्यायोचित देरी

(3) जहां पहले आवंटित प्लॉट/फ्लैट/घर को डिलीवर करने में असमर्थता के मद्देनजर वैकल्पिक साइट की पेशकश की जाती है या (सहमति मूल्य पर) डिलीवर की जाती है, या जहां आवंटित प्लॉट/फ्लैट/घर के कब्जे को डिलीवर करने में देरी न्यायोचित कारणों से होती है तो आमतौर पर आवंटी किसी भी ब्याज या मुआवजे का हकदार नहीं होगा। ऐसा इसलिए है, क्योंकि खरीदार को मूल्य में वृद्धि का लाभ मिलता है।

यदि प्राधिकरण सहमत मूल्य पर वैकल्पिक भूखंड प्रदान करता है या उपलब्ध कराता है, या यदि विलंब न्यायोचित है तो आवंटी आमतौर पर ब्याज या मुआवजे का दावा नहीं कर सकता, क्योंकि इस बीच संपत्ति के मूल्य में वृद्धि हो सकती है।

4) मानसिक पीड़ा और कष्ट

(4) यद्यपि विकास प्राधिकरण और आबंटन के लिए आवेदक के बीच संबंध विक्रेता और क्रेता का होता है। इसलिए यह अनुबंधों के कानून द्वारा शासित होता है, (जो उल्लंघन के लिए मानसिक पीड़ा और कष्ट को नुकसान के शीर्ष के रूप में मान्यता नहीं देता है), प्रशासनिक कानून के सिद्धांत को लागू करके मानसिक पीड़ा और कष्ट के शीर्ष के तहत उपभोक्ता को मुआवजा दिया जा सकता है, जहां विक्रेता एक वैधानिक प्राधिकरण होने के नाते लापरवाही से, मनमाने ढंग से या स्वेच्छा से कार्य करता है।

यद्यपि अनुबंध कानून आमतौर पर मानसिक पीड़ा के लिए हर्जाने को मान्यता नहीं देता है, न्यायालय ने माना कि यदि प्राधिकरण लापरवाही से मनमाने ढंग से या स्वेच्छा से कार्य करता है तो प्रशासनिक कानून सिद्धांत के तहत मुआवजा दिया जा सकता है।

5) उच्च मूल्य पर वैकल्पिक आवंटन

(5) जहां वैकल्पिक प्लॉट/फ्लैट/घर आवंटित और वितरित किया जाता है, मूल सहमत मूल्य पर नहीं, बल्कि वर्तमान बाजार दर पर जो बहुत अधिक है, चार्ज करके, आवंटी को जमा की तारीख से वैकल्पिक प्लॉट/फ्लैट/घर की डिलीवरी की तारीख तक पहले आवंटन के लिए भुगतान की गई राशि पर उचित दर पर ब्याज का हकदार होगा। इसके अलावा, यदि पहले आवंटित प्लॉट/फ्लैट/घर की डिलीवरी न करने के लिए कोई उचित कारण नहीं हैं तो वह मामले के तथ्यों के संदर्भ में निर्धारित मुआवजे का भी हकदार हो सकता है।

यदि वैकल्पिक प्लॉट वर्तमान बाजार दर (मूल मूल्य से बहुत अधिक) पर दिया जाता है तो आवंटी जमा से वैकल्पिक प्लॉट की डिलीवरी तक पहले भुगतान पर ब्याज का हकदार होगा। साथ ही यदि मूल देरी अनुचित थी, तो संभावित मुआवजे का भी हकदार होगा।

6) मूल्य संशोधन और अतिरिक्त शुल्क

(6) जहां प्लॉट/फ्लैट/घर को संभावित या अनंतिम मूल्य पर आवंटित किया गया, परियोजना के पूरा होने पर मूल्य के अंतिम निर्धारण के अधीन (अर्थात अधिग्रहण कार्यवाही और विकास गतिविधियां), विकास प्राधिकरण मूल्य को संशोधित या बढ़ाने का हकदार होगा। लेकिन जहां आवंटन एक निश्चित मूल्य पर है और अधिक मूल्य या अतिरिक्त भुगतान अवैध रूप से या अनुचित रूप से मांगे और एकत्र किए जाते हैं, आवंटी ऐसे अतिरिक्त राशि को ब्याज के साथ वापस पाने का हकदार होगा, जैसा कि मामले के तथ्यों के संदर्भ में निर्धारित किया जा सकता है।

यदि प्रारंभिक मूल्य अनंतिम था (विकास के बाद संशोधन के अधीन) तो प्राधिकरण मूल्य बढ़ा सकता है। लेकिन यदि मूल्य तय किया गया और प्राधिकरण ने अनुचित रूप से अतिरिक्त धन की मांग की तो आवंटी अतिरिक्त राशि और ब्याज की वापसी का दावा कर सकता है।

7) टाइटल डीड के निष्पादन में देरी

(7) जहां पूरा भुगतान कर दिया गया और कब्जा दे दिया गया, लेकिन बिना किसी उचित कारण के टाइटल डीड निष्पादित नहीं की गई, वहां आवंटी को टाइटल डीड के निष्पादन और वितरण के लिए उचित निर्देश के अलावा उत्पीड़न और मानसिक पीड़ा के लिए मुआवजा दिया जा सकता है।

यदि पूरा भुगतान कर दिया गया और कब्जा दे दिया गया, लेकिन प्राधिकारी बिना किसी कारण के टाइटल डीड के निष्पादन में देरी करता है, तो आवंटी को उत्पीड़न और मानसिक पीड़ा के लिए मुआवजा मिल सकता है। साथ ही डीड को निष्पादित करने का निर्देश भी दिया जा सकता है।

8) दोषपूर्ण निर्माण

(8) जहां आवंटन किसी फ्लैट/घर से संबंधित है और निर्माण अधूरा है या सहमत विनिर्देशों के अनुसार नहीं है, जब इसे वितरित किया जाता है तो आवंटी को भवन को पूरा करने या दोषों को ठीक करने की लागत के बराबर मुआवजे का हकदार माना जाएगा।

यदि फ्लैट या घर अधूरे निर्माण या सहमत विनिर्देशों से विचलन के साथ वितरित किया जाता है तो आवंटी को काम पूरा करने या ठीक करने की लागत के बराबर मुआवजे का हकदार माना जाएगा।

i) मुआवजे की मात्रा

(i) यदि मुआवजा दिया जाना है, तो दिए जाने वाले मुआवजे की मात्रा प्रत्येक मामले के तथ्यों, उत्पीड़न की प्रकृति, उत्पीड़न की अवधि और प्राधिकरण की मनमानी या मनमानी या लापरवाही की प्रकृति पर निर्भर करेगी, जिसके कारण ऐसा उत्पीड़न हुआ।

मुआवजे की राशि प्रत्येक मामले के तथ्यों पर निर्भर करती है, जिसमें उत्पीड़न का प्रकार और अवधि और प्राधिकरण का आचरण शामिल है।

j) न्यायालयों को किन कारकों पर विचार करना चाहिए

(j) यह तय करते समय कि आवंटी किसी राहत का हकदार है या नहीं और राहत तय करते समय, अन्य प्रासंगिक कारकों के साथ-साथ निम्नलिखित पर भी विचार किया जाना चाहिए:

(i) क्या लेआउट 'न लाभ न हानि' के आधार पर विकसित किया गया है, या वाणिज्यिक या लाभ के उद्देश्य से।

(ii) क्या कब्जे की डिलीवरी की तारीख के संबंध में कोई आश्वासन या प्रतिबद्धता है।

(iii) क्या कब्जे की डिलीवरी में देरी या विफलता के लिए कोई उचित कारण थे।

(iv) क्या शिकायतकर्ता ने आरोप लगाया है और साबित किया है कि डिलीवरी के संबंध में कार्यों या दायित्वों के निष्पादन में विकास प्राधिकरण या उसके अधिकारियों की ओर से कोई लापरवाही, कमी या अपर्याप्तता रही है।

(v) क्या आवंटी को परिहार्य उत्पीड़न और मानसिक पीड़ा का सामना करना पड़ा है।

किसी आवंटी को राहत देने का निर्णय लेते समय न्यायालयों को इस बात पर विचार करना चाहिए कि क्या परियोजना का उद्देश्य लाभ कमाना था या केवल लागत वसूलना था, क्या इस बारे में कोई वादा किया गया कि संपत्ति कब वितरित की जाएगी, क्या देरी के लिए वैध कारण, क्या विकास प्राधिकरण या उसके अधिकारी लापरवाह थे या अपना काम ठीक से करने में विफल रहे। क्या देरी के कारण खरीदार को उत्पीड़न या मानसिक पीड़ा का सामना करना पड़ा।

इस प्रकार, इन सिद्धांतों ने विकास प्राधिकरणों द्वारा भूखंडों, फ्लैटों या घरों की देरी या गैर-डिलीवरी का सामना करने पर आवंटियों के अधिकारों को विस्तृत किया। इस निर्णय ने व्यक्तियों के संपत्ति अधिकारों की सुरक्षा के महत्व पर जोर दिया और यह सुनिश्चित किया कि विकास प्राधिकरण अपने दायित्वों को निष्पक्ष और जिम्मेदारी से पूरा करें।

Case Title: Greater Mohali Area Development Authority (GMADA) v. Anupam Garg & Ors.