अगर बैंक का बकाया अधिक है तो कर्जदार सिर्फ केवल नीलामी के लिए आरक्षित मूल्य या सबसे बड़ी बोली की राशि का भुगतान करके मुक्ति नहीं मांग सकता : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि कोई कर्जदार व्यक्ति बैंक द्वारा सार्वजनिक नीलामी के लिए रखी गई गिरवी रखी गई संपत्ति को केवल नीलामी के लिए आरक्षित मूल्य या उच्चतम बोली की राशि का भुगतान करके नहीं भुना सकता।

अदालत ने कहा कि वित्तीय संपदाओं के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित प्रवर्तन अधिनियम, 2002 ("सरफेसी अधिनियम") की धारा 13(8) के तहत, सार्वजनिक नीलामी में गिरवी रखी गई संपत्ति के ट्रांसफर को तभी रोका जा सकता है, जब बैंक को सभी लागत, शुल्क और खर्च के साथ संपूर्ण बकाया राशि का भुगतान इस तरह के ट्रांसफर के लिए निर्धारित तारीख से पहले जाए।

कोर्ट ने कहा,

" यहां तक ​​​​कि उच्चतम बोली राशि का भुगतान करके भी उधार लेने वाले को बैंक को भुगतान की जाने वाली बकाया राशि के अपने दायित्व से मुक्त नहीं किया जा सकता है ... भले ही गिरवी रखी गई संपत्ति किसी तीसरे पक्ष को बकाया देय राशि से कम कीमत पर बेची गई थी, शेष राशि का भुगतान कर्जदार द्वारा किया जाना था।"

अदालत ने कहा,

"जब तक कर्जदार लागत और खर्च के साथ पूरी बकाया राशि जमा करने के लिए तैयार नहीं होता, तब तक डीआरटी नीलामी को केवल आरक्षित मूल्य का भुगतान करने का निर्देश देकर नहीं रोक सकता था।"

सुप्रीम कोर्ट ने नोट किया कि गिरवी रखी गई संपत्ति के कब्जे और मूल टाइटल डीड को बैंक से तब तक प्राप्त नहीं किया जा सकता है, जब तक कि उनके खिलाफ बकाया पूरी देनदारी का भुगतान कर्जदार द्वारा नहीं किया जाता है।

जस्टिस एमआर शाह और जस्टिस संजीव खन्ना की बेंच ने बैंक ऑफ बड़ौदा द्वारा राजस्थान हाईकोर्ट की डिवीजन बेंच के आदेश को चुनौती देने वाली एक अपील की अनुमति दी, जिसने आंशिक देय राशि के भुगतान पर कर्जदार को बैंक को गिरवी रखी संपत्ति को मुक्त करने और कब्जा और मूल टाइटल डीड सौंपने का निर्देश दिया था।

तथ्यात्मक पृष्ठभूमि

बैंक ऑफ बड़ौदा ने मैसर्स को करवा ट्रेडिंग कंपनी ("उधारकर्ता") को दो संपत्तियों के खिलाफ - एक औद्योगिक भूखंड और एक आवासीय संपत्ति पर 100 लाख रुपये का सावधि ऋण और 95 लाख रुपये की नकद ऋण सीमा प्रदान की। कर्जदार इसे चुकाने में विफल रहा और 31.10.2012 को उसका खाता एनपीए हो गया।

इसके बाद कर्जदार को सरफेसी अधिनियम की धारा 13(2) के तहत 1,85,37,218.80 रुपये का नोटिस जारी किया गया। अचल संपत्ति का रचनात्मक कब्जा लिया गया और बैंक ने सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) के तहत नोटिस जारी किया।

अंततः 25.11.2013 को बैंक ने अपने पास गिरवी रखी आवासीय संपत्ति पर कब्जा कर लिया। संपत्ति की सार्वजनिक नीलामी के लिए 16.12.2013 को एक बिक्री नोटिस जारी किया गया था और आरक्षित मूल्य 48.65 लाख रुपये पर तय किया गया था। कर्जदार द्वारा डीआरटी, जयपुर के समक्ष सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत द्वारा नीलामी को चुनौती दी गई थी, जिसने एक अंतरिम आदेश पारित किया जिसमें कर्जदार को नीलामी के दिन तक 20 लाख रुपये जमा करने का निर्देश दिया गया था और शेष 28.65 लाख रुपये का भुगतान 27.01.2014 तक करने को कहा गया।

यदि ऐसी जमा राशि की जाती है तो बैंक को कर्जदार को कब्जा देने का निर्देश दिया गया था। कर्जदार ने निर्देश के अनुसार भुगतान किया। बैंक ने अंतरिम आदेश को डीआरएटी के समक्ष चुनौती दी थी। यह तर्क दिया गया कि यदि कर्जदार रुचि रखता है तो वह 2 करोड़ या कम से कम 71 लाख रुपये का भुगतान करके संपत्ति को भुना सकता है, जो सार्वजनिक नीलामी में सबसे अधिक बोली है। डीआरएटी ने अपील को खारिज कर दिया, जिसे राजस्थान हाईकोर्ट के एकल न्यायाधीश के समक्ष चुनौती दी गई थी।

इसने डीआरटी के साथ-साथ डीआरएटी के आदेशों को सरफेसी अधिनियम की धारा 13 (8) के विपरीत मानते हुए रद्द कर दिया। कर्जदार डिवीजन बेंच के समक्ष अपील में सफल रहा और बैंक को आवासीय संपत्ति को मुक्त करने और कर्जदार को 17 लाख रुपये जमा करने पर टाइटल डीड सौंपने का निर्देश दिया गया।

अपीलकर्ता द्वारा जताई गईं आपत्तियां

बैंक ऑफ बड़ौदा की ओर से पेश अधिवक्ता, प्रवीना गौतम ने प्रस्तुत किया कि कर्जदार संपत्ति को भुनाने के लिए नहीं बल्कि आरक्षित मूल्य के भुगतान पर एक खरीदार के रूप में संपत्ति के लिए एक प्रस्ताव देने के लिए आगे आया था। उन्होंने इस बात पर प्रकाश डाला कि डिवीजन बेंच ने भी इसे नोट किया था। यह दावा किया गया था कि जब धारा 13 (2) के तहत नोटिस जारी किया गया था तो बकाया राशि 1,85,37,218.80 रुपये थी। इसलिए, कर्जदार को गिरवी रखी आवासीय संपत्ति के लिए 71 लाख रुपये का भुगतान करने पर अपनी देयता से मुक्त नहीं किया जा सकता है। यह स्पष्ट किया गया कि बैंक 71 लाख रुपये के लिए कब्जा सौंपने के लिए सहमत हो गया था, लेकिन बकाया राशि की देनदारी नहीं छोड़ता। उन्होंने सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) के विपरीत होने के कारण खंडपीठ के आदेश की आलोचना की, जो इस प्रकार है -

" 13. सुरक्षा हित का प्रवर्तन

8. यदि सुरक्षित लेनदार की देय राशि, उसके द्वारा की गई सभी लागतों, प्रभारों और खर्चों के साथ, सुरक्षित लेनदार को बिक्री या हस्तांतरण के लिए निर्धारित तिथि से पहले किसी भी समय प्रस्तुत की जाती है तो सुरक्षा संपत्ति को प्रतिभूत द्वारा बेचा या स्थानांतरित नहीं किया जाएगा और उस सुरक्षित संपत्ति के हस्तांतरण या बिक्री के लिए लेनदार द्वारा कोई और कदम नहीं उठाया जाएगा।"

यह इंगित किया गया था कि जब डीआरटी द्वारा पारित अंतरिम आदेश आरक्षित मूल्य यानी 48.65 लाख रुपये के भुगतान पर कब्जा सौंपने तक सीमित था। डिवीजन बेंच के लिए 65.65 लाख रुपये के भुगतान पर

कर्जदार को उसकी संपूर्ण देयता का निर्वहन करना उचित नहीं था।

प्रतिवादी द्वारा उठाई गई आपत्तियां

उधारकर्ता की ओर से पेश अधिवक्ता क्रिस्टी जैन ने प्रस्तुत किया कि बैंक 65.65 लाख रुपये के भुगतान पर संपत्ति जारी करने के लिए सहमत हो गया था। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि कर्जदार 71 लाख रुपये का भुगतान करने के लिए तैयार था जो बैंक द्वारा प्राप्त उच्चतम बोली थी।

सुप्रीम कोर्ट द्वारा विश्लेषण

कोर्ट ने कहा कि बैंक को गिरवी रखी गई संपत्ति को स्थानांतरित करने से रोकने के लिए कर्जदार ने पूरी बकाया राशि जमा नहीं की थी, जिसे धारा 13 (8) के तहत माना गया था। यह देखा गया कि डिवीजन बेंच को पता था कि कर्जदार ने एक खरीदार के रूप में 71 लाख रुपये की पेशकश की थी और संपत्ति को भुनाने के लिए नहीं। इसलिए, डिवीजन बेंच द्वारा पारित आदेश सरफेसी अधिनियम की धारा 13 (8) के उल्लंघन में था।

अदालत का विचार था कि 71 लाख रुपये का भुगतान करके कर्जदार को अपनी देनदारी से मुक्त नहीं किया जा सकता था जो कम से कम 1,85,37,218.80 रुपये थी। भले ही बैंक ने किसी तीसरे पक्ष को 71 लाख रुपये में संपत्ति की नीलामी की, कर्जदार बकाया राशि का भुगतान करने के लिए बाध्य था। यह भी नोट किया गया था कि डीआरटी कर्जदार को आंशिक भुगतान करने और कब्जा लेने का निर्देश नहीं दे सकता था जब धारा 13 (8) में स्पष्ट रूप से नीलामी प्रक्रिया में संबंधित संपत्ति के हस्तांतरण को रोकने के लिए पूरी तरह से देय राशि का भुगतान करने की आवश्यकता है।

अब जबकि डीआरटी नीलामी को चुनौती देने वाले आवेदन पर सुनवाई कर रहा है, अदालत ने बैंक के लिए नीलामी की कार्यवाही को आगे बढ़ाने के लिए इसे खुला रखा। आगे कहा गया कि यदि संबंधित आवासीय संपत्ति पहले से ही कर्जदार के कब्जे में है, तो नीलामी को अंतिम रूप दिए जाने तक इससे छेड़छाड़ नहीं की जाएगी। हालांकि, नीलामी को अंतिम रूप देने पर कर्जदार को शांतिपूर्ण और खाली कब्जा सौंपना होता है। इसने निर्देश दिया कि इस बीच, कर्जदार के संबंधित संपत्ति के कब्जे या टाइटल को हस्तांतरित नहीं करेगा और संपत्ति का टाइटल डीड बैंक द्वारा बनाए रखा जाएगा।

मामला : बैंक ऑफ बड़ौदा बनाम मेसर्स करवा ट्रेडिंग कंपनी और अन्य

साइटेशन : 2022 लाइव लॉ ( SC) 253

केस नंबर और दिनांक: 2022 की सिविल अपील संख्या 363 | 10 फरवरी 2022

पीठ: जस्टिस एमआर शाह और जस्टिस संजीव खन्ना

हेडनोट्स

वित्तीय संपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित अधिनियम, 2002 की धारा 13 (8) - यदि सुरक्षित लेनदार की देय राशि, उसके द्वारा की गई सभी लागतों, प्रभारों और खर्चों के साथ, सुरक्षित लेनदार को बिक्री या हस्तांतरण के लिए निर्धारित तिथि से पहले किसी भी समय प्रस्तुत की जाती है, तो सुरक्षा संपत्ति को प्रतिभूत द्वारा बेचा या स्थानांतरित नहीं किया जाएगा और उस सुरक्षित संपत्ति के हस्तांतरण या बिक्री के लिए लेनदार द्वारा कोई और कदम नहीं उठाया जाएगा- उधारकर्ता ने बैंक के साथ संपूर्ण बकाया राशि जमा नहीं की इसलिए बैंक गिरवी रखी गई संपत्ति को सार्वजनिक नीलामी में बेच सकता है।

वित्तीय संपत्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित का प्रवर्तन अधिनियम, 2002 की धारा 13(8) - उच्चतम बोली राशि का भुगतान करने पर भी उधारकर्ता को बैंक को भुगतान की जाने वाली बकाया राशि के अपने दायित्व से मुक्त नहीं किया जा सकता है।

वित्तीय संपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित अधिनियम, 2002 की धारा 13 (8) - भले ही गिरवी रखी गई संपत्ति को किसी तीसरे पक्ष को बकाया देय राशि से कम कीमत पर बेचा गया था, कर्जदार द्वारा शेष राशि का भुगतान किया जाना था।

वित्तीय संपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित का प्रवर्तन अधिनियम, 2002 की धारा 13(8) - जब तक उधारकर्ता लागत और व्यय के साथ पूरी बकाया राशि जमा करने के लिए तैयार नहीं होता, तब तक डीआरटी इसे केवल आरक्षित मूल्य का भुगतान करने के लिए निर्देशित करके नीलामी को रोक नहीं सकता था।

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