भूमि के कथित हस्तांतरण के लिए नए आवेदन पर विचार करके त्रुटि को सुधारने का न्यायाधिकरण का प्रयास क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने 05.05.2025 के आदेश के जर‌िए जिला उप पंजीयक, सहकारी समितियां, मुंबई शहर की ओर से पारित आदेश के खिलाफ दायर याचिका को अनुमति दे दी है, जिसके तहत उसने तोरणा सहकारी आवास सोसायटी के पक्ष में 2120.25 वर्ग मीटर भूमि के डीम्ड कन्वेयन्स का प्रमाण पत्र जारी किया था, जिसे याचिकाकर्ताओं ने रिस-ज्यूडिकाटा के सिद्धांतों का उल्लंघन बताया था।

उक्त आदेश को रद्द करते हुए जस्टिस संदीप वी. मार्ने की एकल पीठ ने कहा, "विवाद मुख्य रूप से हस्तांतरित की जाने वाली भूमि के क्षेत्र के बारे में है। आम तौर पर इस क्षेत्र के विवाद को याचिकाकर्ताओं के कहने पर सिविल कोर्ट के समक्ष निर्णय के लिए छोड़ दिया जा सकता था। हालांकि, सक्षम प्राधिकारी द्वारा अधिकार क्षेत्र के गलत प्रयोग ने इस न्यायालय के पास अपने आदेश को रद्द करने के अलावा कोई विकल्प नहीं छोड़ा है। सक्षम प्राधिकारियों द्वारा कुछ अनुशासन का प्रयोग किए जाने की आवश्यकता है। उन्हें समीक्षा की शक्ति नहीं दी गई है। वे अपनी गलतियों को सुधार नहीं सकते हैं, न ही वे अपने निर्णयों पर अपील कर सकते हैं।"

सिंगल जज ने कहा,

“वर्तमान मामले में, सक्षम प्राधिकारी ने 5 अगस्त 2021 को आदेश पारित करते हुए सोसायटी के लिए अपने दरवाजे बंद कर दिए थे, ताकि उसे नया आवेदन दायर करने की कोई स्वतंत्रता न दी जाए। हालांकि, इसने अपने स्वयं के निर्णय पर अपील की और महसूस किया कि इसने गलत तरीके से डीम्ड कन्वेयंस के लिए दूसरे आवेदन को खारिज कर दिया था और न्यू मनोदय सीएचएस में इस न्यायालय के फैसले ने इसे विभिन्न डेवलपर्स के बीच लंबित मुकदमों के बावजूद कन्वेयंस देने का अधिकार दिया था। डीम्ड कन्वेयंस के लिए नए आवेदन पर विचार करके अपनी गलती को सुधारने का प्रयास एक गंभीर क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि है, जो इस न्यायालय के लिए विवादित आदेश को रद्द करने के अलावा कोई विकल्प नहीं छोड़ती है…”।

तथ्य

हाईकोर्ट जिला उप पंजीयक, सहकारी समितियां, मुंबई शहर (4) और सक्षम प्राधिकारी (आलोचित आदेश) द्वारा 2120.25 वर्ग मीटर भूमि के डीम्ड कन्वेयंस का प्रमाण पत्र जारी करने वाले 14 नवंबर, 2024 के आदेश को चुनौती देने वाली याचिकाओं पर विचार कर रहा था। तोरण सहकारी आवास सोसायटी (प्रतिवादी 3) के पक्ष में।

पहली रिट याचिका (रिट याचिका संख्या 19417/2024) मूल प्रमोटर मेसर्स आकांक्षा कंस्ट्रक्शन (WP 1) द्वारा दायर की गई थी, जिन्होंने मूल भूमि मालिकों द्वारा निष्पादित 14 दिसंबर 1979 और 9 जनवरी 1981 की बिक्री के समझौतों के माध्यम से भूमि के बड़े हिस्से के अधिकार का दावा किया था, जबकि दूसरी रिट याचिका (रिट याचिका (स्टाम्प) संख्या 38/2025) मेसर्स नूतन रियल्टर्स (WP 2) द्वारा दायर की गई थी, जिन्होंने 1 मार्च 2012 की हस्तांतरण संधि के माध्यम से प्रतिवादी संख्या 3-सोसायटी को हस्तांतरित भूमि के संबंध में स्वामित्व का दावा किया था।

WP 1, जिसने बिक्री के लिए समझौतों के माध्यम से भूमि के अधिकार का दावा किया था, ने भूमि पर विंग 'ए' और 'बी' के साथ एक इमारत का निर्माण किया था, जो बाद में टाउन प्लानिंग स्कीम के तहत अंतिम भूखंड का हिस्सा बन गई। हालांकि, टीपीएस कार्यान्वयन के कारण, 1669.61 वर्ग मीटर पर निर्माण किया गया था, और इसके लिए कोई अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया था। इस बीच, 1992 में, फ्लैट खरीदारों ने प्रतिवादी 3 सोसायटी का गठन किया और टीपीएस को अंतिम रूप देने के बाद, भूमि को 2120.25 वर्ग मीटर के अंतिम प्लॉट नंबर 696 के रूप में नामित किया गया। नतीजतन, इस बात को लेकर विवाद पैदा हो गया कि क्या पूरे अंतिम प्लॉट नंबर 696 का इस्तेमाल प्रतिवादी 3 की इमारत के लिए किया गया था। इसके अतिरिक्त, दिव्या डेवलपमेंट्स (प्रतिवादी 7), जो कि निकटवर्ती अंतिम प्लॉट 697-699 पर अधिकार का दावा कर रहा है, ने उक्त फ्लैटों को मिलाकर अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के लिए प्रतिवादी 3 के साथ 2011 में एक समझौता ज्ञापन पर हस्ताक्षर किए और 2012 में अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया तथा बाद में एक अन्य भवन का निर्माण किया, जिसके खरीदारों ने दिव्य पार्श्व सीएचएस का गठन किया।

2012 में, मूल भूस्वामियों ने नूतन रियलटर्स (WP 2) को विकास अधिकार प्रदान करते हुए अंतिम प्लॉट 696 का हस्तांतरण किया। इसके बाद, WP 2 ने स्वामित्व का दावा किया। प्रतिवादी 3 ने सक्षम प्राधिकारी के समक्ष कुल तीन आवेदन दायर करने के बाद (पहले दो को खारिज कर दिया गया था, जबकि तीसरे को स्वीकार कर लिया गया था), विवादित आदेश के अनुसार उसे कथित हस्तांतरण प्रदान किया गया। व्यथित होकर, WP 1 और WP 2 ने रिट याचिका दायर की।

यह WP 1 का मामला था कि तीसरे आवेदन को रेस-ज्यूडिकेटा द्वारा रोक दिया गया था क्योंकि दूसरी अस्वीकृति के बाद कोई स्वतंत्रता नहीं दी गई थी। इस प्रकार, तीसरे आवेदन पर विचार करके आक्षेपित आदेश में त्रुटि की गई, जिसे पहले खारिज कर दिया गया था, जो कि रेस ज्यूडिकेटा सिद्धांतों का उल्लंघन करता है। इसके अतिरिक्त, WP 1 ने माना कि प्रतिवादी 3 केवल 1397.67 वर्ग मीटर वास्तविक निर्माण और स्वीकृत योजनाओं का हकदार था और पूरे 2120.25 वर्ग मीटर का हस्तांतरण अवैध था।

इसी संरेखण में, WP 2 ने दावा किया कि उसके पास अंतिम प्लॉट संख्या 696-699 का हिस्सा बनने वाली एकीकृत भूमि के संबंध में लेआउट विकसित करने का अधिकार है, जिसमें ऐसे लेआउट के संबंध में संपूर्ण उपलब्ध FSI क्षमता का दोहन किया गया है।

इन प्रस्तुतियों के विपरीत, प्रतिवादी 3 ने तर्क दिया था कि सोसायटी के आवेदन को रेस ज्यूडिकेटा के सिद्धांतों द्वारा प्रतिबंधित नहीं किया गया था क्योंकि रेस ज्यूडिकेटा का सिद्धांत केवल तभी लागू होता है जब मुद्दा उठाया गया हो और उस पर निर्णय लिया गया हो। चूंकि पिछले आवेदन की योग्यता पर कोई निर्णय नहीं हुआ था, इसलिए यह याचिकाकर्ता द्वारा डीम्ड हस्तांतरण के लिए नया आवेदन दाखिल करने के रास्ते में नहीं आ सकता था। इसके अतिरिक्त, यह भी तर्क दिया गया कि प्रतिवादी 3 के भवन निर्माण के लिए स्वीकृत योजना यह संकेत देगी कि समाज वास्तव में 2242.83 वर्ग मीटर के अनुपात में भूमि का हकदार है।

न्यायालय के निष्कर्ष और अवलोकन

न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत मुद्दा यह था कि क्या सक्षम प्राधिकारी भूमि के कथित हस्तांतरण के लिए तीसरे आवेदन पर विचार करके अपने स्वयं के निर्णय पर अपील में बैठ सकता है।

इस संबंध में, न्यायालय ने माना,

“…वर्तमान मामले में, रिस-ज्यूडिकाटा की आपत्ति तोरणा सीएचएस द्वारा दायर तीसरे आवेदन पर निर्णय लेने के लिए सक्षम प्राधिकारी के अधिकार क्षेत्र की जड़ तक जाती है। यदि कथित हस्तांतरण के आदेश को पारित करने में कोई अधिकार क्षेत्र संबंधी त्रुटि है, तो आदेश कानून की स्पष्ट त्रुटि से ग्रस्त होगा और इस न्यायालय के रिट अधिकार क्षेत्र में चुनौती के लिए अतिसंवेदनशील होगा।”

यह मानते हुए कि घर खरीदने वालों द्वारा गठित एक संघ के पक्ष में भूमि और भवन का कथित हस्तांतरण देने का आदेश सक्षम प्राधिकारी द्वारा अधिकार क्षेत्र का गलत अतिक्रमण है, न्यायालय ने परिणामस्वरूप इसे अलग रखा।

भूमि के हस्तांतरण के वैधानिक अधिकार के संबंध में प्रतिवादी 3 के लिए छोड़े गए उपाय के संबंध में, न्यायालय ने कहा,

"जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, यदि सोसायटी को लगता है कि 5 अगस्त 2021 को दिया गया आदेश गलत है, तो उसे डीम्ड कन्वेयंस के लिए नया आवेदन दाखिल करने के बजाय उसे चुनौती देनी चाहिए थी। तोरणा सीएचएस ने भूमि के हस्तांतरण की मांग करते हुए मुकदमा दायर किया था, जिसे डीम्ड कन्वेयंस के लिए तीसरा आवेदन दाखिल करने के कारण वापस ले लिया गया है। इसलिए, यदि तोरणा सीएचएस को 5 अगस्त 2021 के आदेश को चुनौती देने की स्वतंत्रता नहीं दी जाती है, तो वह भूमि को अपने पक्ष में हस्तांतरित करने के अपने अधिकार के संबंध में उपचारहीन हो जाएगी। इसलिए, 14 नवंबर 2024 के विवादित आदेश को रद्द करते हुए, सोसायटी को 5 अगस्त 2021 के आदेश को चुनौती देने की स्वतंत्रता दी जानी चाहिए। डीम्ड कन्वेयंस के लिए सोसायटी के दूसरे आवेदन पर गुण-दोष के आधार पर निर्णय नहीं लिया गया है और सक्षम प्राधिकारी द्वारा गुण-दोष के आधार पर निर्णय लेने से इनकार करने के निर्णय को सोसायटी द्वारा चुनौती देने की अनुमति दी जानी चाहिए। तोरणा सीएचएस के पक्ष में भूमि और भवन के डीम्ड कन्वेयंस के लिए आवेदन करने का वैधानिक अधिकार है। हालांकि सक्षम प्राधिकारी ने 5 अगस्त 2021 के दूसरे अस्वीकृति आदेश में माना है कि वह विभिन्न पक्षों के बीच लंबित मुकदमे के आलोक में सोसायटी के आवेदन पर गुण-दोष के आधार पर निर्णय नहीं ले सकता। सक्षम प्राधिकारी का उक्त निर्णय वैध है या नहीं, इसका परीक्षण सोसायटी द्वारा किया जाना आवश्यक नहीं है। इसलिए मेरे विचार से तोरणा सीएचएस को 5 अगस्त 2021 के आदेश को चुनौती देने की स्वतंत्रता दी जानी चाहिए।"

तदनुसार याचिकाओं को अनुमति दी गई।