यदि समझौते के चरण में पूरी परियोजना का खुलासा कर दिया जाए तो प्रमोटर को अतिरिक्त निर्माण के लिए सहमति लेने की आवश्यकता नहीं: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने कहा कि यदि समझौते के चरण में पूरी परियोजना का खुलासा किया जाता है तो प्रमोटर को अतिरिक्त निर्माण के लिए सहमति लेने की आवश्यकता नहीं है।

पीठ ने कहा,

"जब समझौते के समय पूरी परियोजना फ्लैट लेने वालों के सामने रखी जाती है, तो प्रमोटर को फ्लैट लेने वालों की पूर्व सहमति प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं होती है, जब तक कि बिल्डर लेआउट प्लान, बिल्डिंग नियमों और विकास नियंत्रण विनियमों के अनुसार अतिरिक्त निर्माण करता है।"

जस्टिस गौरी गोडसे की पीठ ने कहा कि लेआउट प्लान के अनुसार बिल्डिंग की संरचना में परिवर्तन या परिवर्धन करने के प्रमोटर के अधिकारों और सोसाइटी बनाने और उस संपत्ति में अधिकार, स्वामित्व और हित को सोसाइटी को हस्तांतरित करने के उसके दायित्वों के बीच संतुलन बनाना आवश्यक है।

इस मामले में, प्रतिवादी/वादी के पक्ष में समझौता महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण के संवर्धन का विनियमन) अधिनियम, 1963 (MOFA) के प्रावधानों के तहत अपीलकर्ताओं, यानी प्रमोटर के रूप में प्रतिवादी नंबर 1 द्वारा निष्पादित किया गया है।

मुकदमा समझौते के संदर्भ में सुधार और सुधारे गए समझौते के विशिष्ट निष्पादन की मांग करने तथा स्वीकृत लेआउट में संशोधन को चुनौती देने के लिए दायर किया गया है।

आक्षेपित आदेश द्वारा, वादी द्वारा अस्थायी अनिवार्य निषेधाज्ञा तथा अस्थायी निषेधात्मक निषेधाज्ञा प्रदान करने की मांग करने वाले आवेदन पर निर्णय लिया जाता है। वाद-पत्र के फ्लैट का कब्जा सौंपने के लिए अस्थायी अनिवार्य निषेधाज्ञा की प्रार्थना को अस्वीकार किया जाता है।

हालांकि, ट्रायल कोर्ट ने अंतरिम आवेदन को आंशिक रूप से स्वीकार कर लिया तथा प्रतिवादी संख्या 1 से 3 (प्रवर्तकों) को अतिरिक्त निर्माण के संबंध में उक्त परियोजना में कोई भी गतिविधि करने तथा किसी भी तीसरे पक्ष के हित से निपटने या निर्माण करने तथा अतिरिक्त मंजिलों के फ्लैट खरीदारों को कब्जा सौंपने से रोकने के लिए अस्थायी निषेधाज्ञा प्रदान की।

अपीलकर्ता ने प्रस्तुत किया कि वादी के समझौते से जुड़ी स्वीकृत योजना और समझौते में संबंधित खंड स्पष्ट रूप से विकास के तहत भूमि की पूरी क्षमता का खुलासा करते हैं। सक्षम अधिकारियों द्वारा दी गई सभी आवश्यक स्वीकृतियों ने अतिरिक्त निर्माण को बरकरार रखा, इसलिए वादी की ओर से उठाई गई शिकायत में कोई सार नहीं है कि अतिरिक्त निर्माण भवन की संरचनात्मक अखंडता को बाधित करेगा।

प्रतिवादी/वादी ने प्रस्तुत किया कि संशोधित योजना के संदर्भ में अतिरिक्त निर्माण के मद्देनजर परियोजना का पूरा स्वरूप बदल गया है। प्रमोटर ने लिखित बयान में वादी के तथ्यात्मक कथनों से इनकार नहीं किया। ट्रायल कोर्ट ने अंतरिम निषेधाज्ञा देते समय सुविधाओं की प्रकृति में बदलाव के बारे में वादी के विशिष्ट तर्क पर विचार किया।

पीठ के समक्ष प्रश्न यह था कि क्या प्रतिवादी/वादी अंतरिम निषेधाज्ञा के हकदार हैं।

पीठ ने विभिन्न निर्णयों का हवाला देते हुए कहा कि फ्लैट खरीदारों के साथ समझौते के निष्पादन के समय, प्रमोटर को फ्लैट खरीदारों के समक्ष संपूर्ण परियोजना/योजना प्रस्तुत करने के लिए वैधानिक रूप से बाध्य किया जाता है, चाहे वह एक-इमारत की योजना हो या कई इमारतों की योजना हो और सत्य और पूर्ण प्रकटीकरण की शर्त धारा 3 और 4 और फॉर्म वी के तहत प्रमोटर के दायित्व से निकलती है, जो समझौते के प्रारूप को निर्धारित करती है और यह दायित्व अप्रतिबंधित रहता है क्योंकि विकास की अवधारणा को समाज के पंजीकरण और शीर्षक के हस्तांतरण की अवधारणा के साथ सामंजस्यपूर्ण रूप से पढ़ा जाना चाहिए।

पीठ ने कहा कि "प्रथम दृष्टया, वादी के पक्ष में निष्पादित समझौते में खंड, विशेष रूप से पैराग्राफ 11 में खंड, किसी भी व्यापक सहमति के बराबर नहीं होंगे। सूचित सहमति वाले विशिष्ट खंडों को चुनौती देना ही यह दर्शाता है कि वादी को विकास के तहत भूमि की पूरी क्षमता के उपयोग के लिए सूचित सहमति के बारे में अच्छी तरह से पता था, जिसमें वादी के समझौते से जुड़ी 2015 की स्वीकृत लेआउट में दर्शाई गई प्रस्तावित अतिरिक्त इकाइयाँ भी शामिल हैं। बेशक, फ्लैट में कोई बदलाव नहीं किया गया है, या समझौते और स्वीकृत लेआउट के अनुसार प्रदान की जाने वाली सामान्य सुविधाओं में कोई बदलाव या परिवर्तन नहीं किया गया है। इसलिए, कठोर परिणामों के साथ निषेधाज्ञा देने वाला आदेश टिकाऊ नहीं होगा।"

परियोजना की पूरी क्षमता और विकास क्षमता के खुलासे और फ्लैट खरीदार की सूचित सहमति के मुद्दे को किसी भी सीधे-सादे फॉर्मूले पर तय नहीं किया जा सकता, क्योंकि ये मुद्दे प्रत्येक मामले के तथ्यों पर निर्भर करेंगे। पीठ ने कहा कि सूचित सहमति की अवधारणा को प्रमोटर के वैधानिक दायित्वों से आगे नहीं बढ़ाया जा सकता है, जैसा कि MOFA की धारा 3 और 4 और फॉर्म V के तहत परिकल्पित है, जो समझौते के प्रारूप को निर्धारित करता है।

उपरोक्त के मद्देनजर, पीठ ने अपील को अनुमति दे दी।