निजी समझौते का कोई भी खंड महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम के तहत वैधानिक अधिकारों को रद्द नहीं कर सकता: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने कहा कि निजी समझौते में कोई भी खंड महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम, 1960 (एमसीएस अधिनियम) के तहत किसी वैधानिक अधिकार को निरस्त नहीं कर सकता है, न ही यह विपंजीकरण जैसी गंभीर प्रशासनिक कार्रवाई के लिए एकमात्र आधार हो सकता है।

इस मामले में, पीठ के समक्ष मुद्दा यह था कि क्या एमसीएस अधिनियम की धारा 154बी के तहत वैध रूप से पंजीकृत शीर्ष सहकारी आवास संघ, जिसमें फ्लैट खरीदारों की विधिवत पंजीकृत समितियां शामिल हैं, को महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट्स (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण के संवर्धन का विनियमन) अधिनियम, 1963 (एमओएफए) के तहत अपने वैधानिक कर्तव्यों को पूरा करने में विफल रहने वाले डेवलपर की आपत्ति पर विपंजीकृत किया जा सकता है।

न्यायमूर्ति अमित बोरकर की पीठ ने कहा,

“कानून के शासन द्वारा शासित समाज में अनुबंध पर क़ानून की सर्वोच्चता गैर-परक्राम्य है। यदि सहकारी समितियां, वैधानिक आवश्यकताओं को पूरा करने के बाद, संघ बनाने का संकल्प लेती हैं, तो रजिस्ट्रार केवल इसलिए कानून के विपरीत कार्य नहीं कर सकता क्योंकि प्रमोटर एक अनुबंध खंड के आधार पर आपत्ति करता है जो स्वयं वैधानिक योजना के विपरीत है।”

प्रतिवादी नंबर 3 एक डेवलपर है जिसने एक बड़े भूखंड पर नीलकंठ हाइट्स नामक एक बड़ी आवासीय परियोजना का निर्माण किया था। प्रतिवादी नंबर 3 (डेवलपर) एमसीएस अधिनियम की धारा 154 बी के तहत परिकल्पित सोसायटियों के शीर्ष निकाय या संघ का गठन करने के लिए कदम उठाने में विफल रहा।

इसके बाद, महाराष्ट्र फ्लैट्स स्वामित्व (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण को बढ़ावा देने का विनियमन) अधिनियम, 1963 (MFOA) की धारा 11 के तहत वैधानिक जनादेश के संदर्भ में प्रतिवादी संख्या 3 की लगातार विफलता के कारण, याचिकाकर्ताओं ने शीर्ष संघ की एक विशेष आम सभा बुलाई।

डेवलपर ने याचिकाकर्ताओं के शीर्ष संघ के पंजीकरण को रद्द करने की प्रार्थना करते हुए संभागीय संयुक्त रजिस्ट्रार, सहकारी समितियों (प्रतिवादी संख्या 1) के समक्ष आवेदन दायर किया। यह तर्क दिया गया कि संघ को उसकी सहमति के बिना समय से पहले पंजीकृत किया गया था, और लेआउट अभी तक पूरा नहीं हुआ है।

डिवीजनल ज्वाइंट रजिस्ट्रार ने एमसीएस एक्ट की धारा 21ए के तहत शक्तियों का कथित प्रयोग करते हुए एसोसिएशन का पंजीकरण रद्द करने का आदेश पारित किया।

याचिकाकर्ताओं के अनुसार, डेवलपर के पास विधिवत पंजीकृत सोसायटी का पंजीकरण रद्द करने की मांग करने का कोई अधिकार नहीं है, क्योंकि वह कानून की नजर में पीड़ित पक्ष नहीं है। फ्लैटों के खरीदारों द्वारा सहकारी समिति का गठन एमसीएस अधिनियम की धारा 10 और एमओएफए की धारा 10 से निकलने वाला एक वैधानिक अधिकार है। इस तरह के अधिकार को प्रमोटर के साथ किसी भी निजी समझौते के जरिए अनुबंधात्मक रूप से कमजोर या कम नहीं किया जा सकता है।

एमओएफए अधिनियम की धारा 10 और एमओएफए नियमों के नियम 9 के अनुसार, सहकारी समिति बनाने में खरीदारों की मदद करने का कर्तव्य वैकल्पिक नहीं है, बल्कि अनिवार्य है।

समितियों के पंजीकृत होने के बाद, उन्हें एमसीएस अधिनियम की धारा 154बी-8 के तहत एक शीर्ष या फेडरेशन सोसायटी बनाने का पूर्ण और स्वतंत्र अधिकार है। यह अधिकार डेवलपर की अनुमति या सहमति पर निर्भर नहीं करता है।

पीठ ने कहा,

"फ्लैट खरीदार और डेवलपर के बीच बिक्री समझौते में कोई भी खंड जो एमसीएस अधिनियम और एमओएफए के तहत आने वाले अधिकारों और दायित्वों के साथ असंगत है, ऐसी असंगतता की सीमा तक शून्य है। वैधानिक आदेशों को अनुबंध द्वारा पराजित नहीं किया जा सकता है। जबकि डेवलपर के पास चरणों में एक बड़े लेआउट को पूरा करने की योजना बनाने के लिए व्यावसायिक या तार्किक कारण हो सकते हैं, ऐसी योजना फ्लैट खरीदारों के वैधानिक अधिकारों और एमसीएस अधिनियम के तहत संघ बनाने के लिए पंजीकृत सहकारी समितियों की स्वायत्तता को खत्म नहीं कर सकती है।"

पीठ ने कहा कि मामले में धारा 21ए के तहत कठोर शक्ति का गलत इस्तेमाल किया गया। रिकॉर्ड में मौजूद सामग्री से पता नहीं चलता कि याचिकाकर्ताओं ने पंजीकरण प्राप्त करने में धोखाधड़ी या गलत बयानी की है।

उपरोक्त के मद्देनजर, पीठ ने याचिका को अनुमति दी और सहकारी समितियों के संभागीय संयुक्त रजिस्ट्रार (प्रतिवादी संख्या 1) द्वारा पारित आदेश को रद्द कर दिया।