लिस पेंडेंस का संचालन कब बंद होता है? बॉम्बे हाईकोर्ट ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 की फिर से जांच की

बॉम्बे हाईकोर्ट ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 पर पुनर्विचार करते हुए उन परिस्थितियों को स्पष्ट किया है, जिनके तहत लिस पेंडेंस का संचालन बंद हो जाता है।

ज‌स्टिस शर्मिला यू देशमुख की पीठ ने कहा,

"बिक्री या समर्पण के माध्यम से हस्तांतरण के बाद, अचल संपत्तियां अब वितरण के लिए उपलब्ध नहीं हैं और जो बचता है वह खातों और संपत्तियों के मूल्यांकन के आधार पर धन का दावा है। हस्तांतरण के बाद, मुकदमे का स्वरूप खातों के लिए मुकदमे में बदल गया या सबसे अच्छे रूप में एक धन का दावा बन गया, जिस पर लिस पेंडेंस का सिद्धांत लागू नहीं होता है।"

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 मुकदमेबाजी के दौरान विवादित संपत्तियों के हस्तांतरण को प्रतिबंधित करके संपत्ति लेनदेन को प्रभावित करती है। यह सुनिश्चित करता है कि अंतिम अदालती फैसले का सम्मान किया जाए और उसे लागू किया जाए, जिससे धोखाधड़ी या अनुचित लेनदेन को रोका जा सके।

इस मामले में, मुकदमा अन्य बातों के साथ-साथ पक्षों के बीच संपत्तियों को बराबर आधे हिस्सों में विभाजित करने और इसे प्रभावी बनाने के लिए आवश्यक निर्देशों यानी संपत्तियों का लेखा-जोखा प्रस्तुत करने और लेने और मूल्यांकन करने की मांग करते हुए दायर किया गया था।

वादी/अपीलकर्ता का मामला यह था कि 27 अप्रैल, 1975 के अंतरिम अवॉर्ड के तहत वादी समूह और प्रतिवादी/प्रतिवादी समूह के बीच चार फर्मों की परिसंपत्तियों का वितरण शून्य और अमान्य है और खातों को अंतिम रूप देने और देय और भुगतान योग्य राशियों के निर्धारण पर अंतिम अवॉर्ड पारित होने की अनुपस्थिति में इसका कोई प्रभाव नहीं है। प्रतिवादियों द्वारा इस मुकदमे का विरोध किया गया, जिसमें तर्क दिया गया कि मूल्यांकन के आधार पर परिसंपत्तियों का न्यायोचित और निष्पक्ष वितरण हुआ था और अंतरिम अवॉर्ड को पूरी तरह से लागू किया गया था और उस पर कार्रवाई की गई थी।

वर्ष 1981 का मुकदमा शुरू में हाईकोर्ट में दायर किया गया था और सिटी सिविल कोर्ट के आर्थिक अधिकार क्षेत्र में वृद्धि होने पर, मुकदमा सिटी सिविल कोर्ट में स्थानांतरित हो गया। 15 जून, 2019 के विवादित निर्णय के अनुसार, मुकदमा खारिज कर दिया गया है। मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, वादी के पक्ष में कोई अंतरिम राहत नहीं थी। 7 जनवरी, 1995 को वादीगण ने अंतरिम अवॉर्ड के तहत प्रतिवादियों को आवंटित दो संपत्तियों के संबंध में बीमा उप-पंजीयक के कार्यालय में लिस पेंडेंस नोटिस पंजीकृत किया - एक मुंबई में और दूसरी दिल्ली में।

लिस पेंडेंस के संचालन को हटाने की मांग करते हुए दायर आवेदन में दलील दी गई है कि मुकदमा खारिज होने के बावजूद, वादीगण/अपीलकर्ताओं द्वारा पंजीकृत लिस पेंडेंस का नोटिस प्रतिवादियों/प्रतिवादियों के मुंबई की संपत्ति से निपटने के अधिकार पर प्रतिबंध लगाता रहता है।

वादीगण/अपीलकर्ताओं ने प्रस्तुत किया कि अपील मुकदमे की निरंतरता है और इसलिए, लंबित मुकदमे की लिस पेंडेंस का नोटिस जारी रहेगा। यह प्रस्तुत किया गया कि भले ही संपत्तियों को अलग कर दिया गया हो, लेकिन खातों को तैयार करने और संपत्तियों का मूल्यांकन करने के बाद समानीकरण की राहत बनी रहती है और इसलिए, धन का दावा है।

पीठ के समक्ष मुद्दा यह था कि क्या पक्षों द्वारा संपत्तियों के अलग किए जाने के परिणामस्वरूप, अचल संपत्ति पर कोई अधिकार सीधे और विशेष रूप से मुकदमे में लिस पेंडेंस के सिद्धांत को आकर्षित करने के लिए मुद्दा था? पीठ ने लिस पेंडेंस के सिद्धांत की उत्पत्ति को समझने के लिए संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 52 पर गौर किया और पाया कि इस प्रकार अचल संपत्ति के लिए मुकदमा दायर करना अनिवार्य है।

वैध रूप से पंजीकृत लिस पेंडेंस का उद्देश्य मुकदमे की संपत्ति में वादी के हितों की रक्षा करना है ताकि अगर कार्यवाही के दौरान इसे अलग कर दिया जाए, तो भी अलगाव वादी को बाध्य नहीं करता है और वह ऐसे तीसरे पक्ष के खिलाफ कोई राहत मांगने के लिए बाध्य नहीं है।

पीठ ने कहा,

“महाराष्ट्र संशोधन के तहत लिस पेंडेंस की सूचना के पंजीकरण द्वारा अतिरिक्त सुरक्षा प्रदान करने के पीछे का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि नोटिस के पंजीकरण पर, संपत्ति खरीदने वाले हस्तांतरक को लिस के लंबित होने की सूचना मिल जाएगी और वह बिना सूचना के वास्तविक खरीदार होने का दावा नहीं कर सकता है। TOPA की धारा 52 मालिकाना अधिकार को फ्रीज करती है क्योंकि वे मुकदमे की शुरुआत में थे, जिससे यह स्पष्ट होता है कि यह अचल संपत्ति का अधिकार है जो लिस पेंडेंस के सिद्धांत के लागू होने के लिए सीधे और विशेष रूप से मुद्दा होना चाहिए।”

पीठ ने कहा कि लिस पेंडेंस के नोटिस का पंजीकरण अप्रत्यक्ष रूप से प्रतिवादियों की संपत्ति के लिए उचित बाजार मूल्य प्राप्त करने की स्वतंत्रता पर प्रतिबंध के रूप में कार्य करता है क्योंकि संभावित खरीदार विचाराधीन संपत्ति के मामले में सावधानी से कदम उठाते हैं। वर्ष 1995 से, प्रतिवादी का अपनी संपत्ति से निपटने का अधिकार प्रभावित हुआ है, बिना न्यायालय द्वारा वादी के दावे की वैधता की प्रथम दृष्टया जांच किए। पीठ ने कहा कि 2019 में, जब मुकदमा खारिज कर दिया गया है, लिस पेंडेंस का नोटिस प्रतिवादी के अधिकार को प्रभावित करना जारी रखता है।

उपरोक्त के मद्देनजर, पीठ ने अपील को अनुमति दी।