आयकर अधिनियम की धारा 22 के तहत एओ नगरपालिका कर योग्य मूल्य से अधिक संपत्ति का वार्षिक मूल्य निर्धारित कर सकता है: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने कहा कि आयकर अधिनियम की धारा 22 के तहत कर निर्धारण अधिकारी (एओ) संपत्ति का वार्षिक मूल्य नगरपालिका के कर योग्य मूल्य से अधिक निर्धारित कर सकता है।

आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 22 "गृह संपत्ति से आय" की करयोग्यता से संबंधित है। इसमें कहा गया है कि संपत्ति का वार्षिक मूल्य, जिसमें उससे संबद्ध कोई भवन या भूमि शामिल है, जिसका करदाता स्वामी है, सिवाय उस संपत्ति के उन हिस्सों के जिन पर वह अपने द्वारा चलाए जा रहे किसी व्यवसाय या पेशे के लिए कब्जा कर सकता है और जिसके लाभ पर आयकर लगता है, "गृह संपत्ति से आय" शीर्षक के अंतर्गत आयकर लगेगा।

चीफ जस्टिस आलोक अराधे और जस्टिस संदीप वी मार्ने के समक्ष यह मुद्दा था कि क्या आयकर अधिनियम, 1960 की धारा 22 के तहत कराधान के प्रयोजनों के लिए कर निर्धारण अधिकारी को नगरपालिका कानूनों के तहत निर्धारित कर योग्य मूल्य से अधिक संपत्ति का वार्षिक मूल्य निर्धारित करने की अनुमति है।

करदाता ने 21,85,664 रुपये के प्रतिफल पर कार्यालय परिसर खरीदा, जो करदाता की बैलेंस शीट में अचल संपत्ति अनुसूची में दर्शाया गया मूल्य है। 29 नवंबर 1988 को, करदाता ने 1 अप्रैल 1989 से 31 मार्च 1999 तक 10 वर्षों की अवधि के लिए कार्यालय परिसर को किराए पर देने के लिए सिटी बैंक के साथ लीव एंड लाइसेंस एग्रीमेंट और अन्य संबंधित समझौते किए।

लाइसेंस शुल्क 9,825 रुपये प्रति माह था। सिटी बैंक ने करदाता को 1,54,00,000 रुपये की ब्याज मुक्त सुरक्षा जमा राशि का भुगतान किया। 31 मार्च 1990 (कर निर्धारण वर्ष 1990-91) को समाप्त होने वाले वर्ष के लिए, करदाता ने 9,825 रुपये प्रति माह के लाइसेंस शुल्क के आधार पर गणना की गई 1,17,900 रुपये की किराये की आय की पेशकश की, जिस पर 'व्यापार से आय' शीर्षक के तहत कर लगाया जाना था।

कर निर्धारण अधिकारी ने अधिनियम की धारा 23(1)(बी) के तहत संपत्ति का सकल वार्षिक दर-योग्य मूल्य ₹22,00,000 निर्धारित करते हुए कर निर्धारण आदेश पारित किया, जिसे वह राशि मानते हुए जिस पर संपत्ति को वर्ष-दर-वर्ष उचित रूप से किराए पर दिया जा सकता था।

कर निर्धारण अधिकारी ने आयकर आयुक्त (अपील) के समक्ष कर निर्धारण आदेश को चुनौती दी, जिसने कर निर्धारण अधिकारी के आदेश को बरकरार रखा। कर निर्धारण अधिकारी ने आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (आईटीएटी) के समक्ष एक और अपील दायर की, जिसे खारिज कर दिया गया।

कर निर्धारण अधिकारी ने तर्क दिया कि नगरपालिका कानूनों के तहत निर्धारित वार्षिक दर-योग्य मूल्य को ही वह राशि माना जा सकता है जिस पर आयकर अधिनियम की धारा 23(1)(ए) के प्रावधानों के तहत संपत्ति को उचित रूप से किराए पर दिए जाने की उम्मीद की जा सकती थी।

करदाता ने आगे दलील दी कि करदाता द्वारा प्राप्त ब्याज मुक्त सुरक्षा जमा राशि, अधिनियम की धारा 23 की उप-धारा (1) के खंड (क) या (ख) के तहत सकल वार्षिक किराया मूल्य के निर्धारण के लिए प्रासंगिक नहीं है।

राजस्व विभाग ने दलील दी कि कर निर्धारण अधिकारी ने उसी लाइसेंसधारी (सिटी बैंक) द्वारा उसी भवन में स्थित परिसर के संबंध में लाइसेंस शुल्क का भुगतान करने के तुलनीय उदाहरण पर विचार किया है। कर निर्धारण अधिकारी ने विस्तृत विश्लेषण किया है और पाया है कि करदाता नगरपालिका के कर योग्य मूल्य के दावे के संबंध में भी कोई ठोस सामग्री प्रस्तुत करने में विफल रहा है।

पीठ ने कहा कि अधिनियम की धारा 22 के तहत, भवन या उससे संबद्ध भूमि से युक्त संपत्ति का वार्षिक मूल्य 'गृह संपत्ति से आय' शीर्षक के तहत आयकर के लिए उत्तरदायी हो जाता है। इस प्रकार, चाहे संपत्ति वास्तव में किराए पर दी गई हो या नहीं, संपत्ति का वार्षिक मूल्य अधिनियम की धारा 22 के अंतर्गत आयकर के लिए उत्तरदायी होगा।

पीठ ने कहा कि करदाता ने करों और व्ययों की राशि को लाइसेंस शुल्क और 1.54 करोड़ रुपये की भारी सुरक्षा जमा राशि के रूप में दिखाकर लाइसेंस का लेन-देन किया, जिसका उपयोग उसे 10 वर्षों तक बिना किसी ब्याज के करने का अधिकार था।

यह तथ्य कि करदाता ने उसी समय 51 लाख रुपये की ओवरड्राफ्ट सुविधा का लाभ उठाया था, यह दर्शाता है कि उसे व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए धन की आवश्यकता थी। इस प्रकार, सुरक्षा जमा राशि ही करदाता के लिए वास्तविक प्रतिफल है, न कि लाइसेंस शुल्क के रूप में दर्शाई गई राशि। ऐसी परिस्थितियों में, न तो 9,825 रुपये प्रति माह की बेहद कम लाइसेंस शुल्क राशि और न ही 10,200 रुपये का नगरपालिका कर योग्य मूल्य अधिनियम की धारा 23(1)(ए) के अंतर्गत राशि के रूप में विचारणीय माना जा सकता है, पीठ ने आगे कहा।

पीठ को कर निर्धारण अधिकारी, आयकर आयुक्त (कर) और आयकर अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश में हस्तक्षेप करने का कोई कारण नहीं मिला।

उपरोक्त के मद्देनजर, पीठ ने अपील खारिज कर दी।