रजिस्टर्ड सेल डीड जहां संपूर्ण प्रतिफल का भुगतान किया जाता है, उसके निष्पादन की तारीख से लागू होगी, निष्पादन के बाद एकतरफा बदलाव अमान्य: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि किसी डीड के पंजीकरण के बाद और दूसरे पक्ष की जानकारी के बिना एक पक्ष द्वारा सेल डीड में किए गए एकतरफा बदलावों को नजरअंदाज किया जाना चाहिए।

जस्टिस अभय एस ओक और जस्टिस पंकज मित्तल की पीठ ने कहा,

“पंजीकरण अधिनियम की धारा 47 के अनुसार, कोई पंजीकृत सेल डीड जहां संपूर्ण प्रतिफल का भुगतान किया जाता है, उसके निष्पादन की तारीख से लागू होगी। इस प्रकार, मूल रूप से निष्पादित सेल डीड मान्य होगी। क्रेता की जानकारी और सहमति के बिना सेल डीड के निष्पादन के बाद पहले प्रतिवादी द्वारा किए गए एकतरफा सुधारों को नजरअंदाज करना होगा। केवल यदि ऐसे परिवर्तन मूल वादी की सहमति से किए गए होंगे, तो वह निष्पादन की तारीख से संबंधित हो सकते हैं। यह पहले प्रतिवादी का मामला भी नहीं है कि बाद में सुधार या परिवर्तन मूल वादी की सहमति से इसके पंजीकरण से पहले किए गए थे।"

पीठ ने राम सरन लाल बनाम डोमिनी कुएर मामले में संवैधानिक पीठ के फैसले का भी विश्लेषण किया, जिसमें धारा 47 के आवेदन पर चर्चा की गई है।

वर्तमान मामला 71 कनाल और 8 मरला (वाद संपत्ति) की भूमि पर स्वामित्व की घोषणा के लिए प्रतिवादियों द्वारा दायर एक वाद में दूसरी अपील में हाईकोर्ट द्वारा दिए गए फैसले से उत्पन्न हुआ है, जिसे अपीलकर्ताओं के पूर्ववर्ती से एक सेल डीड के माध्यम से उनके पूर्ववर्ती (मूल वादी) ने कथित तौर पर खरीदा था।

23 जुलाई, 1975 को सेल डीड के निष्पादन के बाद, अपीलकर्ताओं के पूर्ववर्ती (प्रथम प्रतिवादी) ने अपनी पत्नी के पक्ष में एक उपहार डीड निष्पादित की, जिसमें उसे उसी संपत्ति में 2/3 हिस्सा उपहार में दिया गया। वादी का मुख्य तर्क यह था कि उक्त सेल डीड के पंजीकरण से पहले पहले प्रतिवादी द्वारा सेल डीड में परिवर्तन किया गया था, जिसमें यह जोड़ा गया था कि 23 कनाल और 8 मार्ला मापने वाले हिस्से का केवल 1/3 हिस्सा बेचा जा रहा है।

ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादियों के पक्ष में वाद का फैसला सुनाते हुए कहा कि 71 कनाल 8 मरला भूमि का पूरा क्षेत्र बेच दिया गया था। अपीलकर्ताओं द्वारा की गई पहली अपील को इस आधार पर अनुमति दी गई थी कि बिक्री में किया गया सुधार वास्तविक था और धोखाधड़ी से नहीं किया गया था। हालांकि, दूसरी अपीलीय अदालत ने पिछले आदेश को रद्द कर दिया और ट्रायल कोर्ट के फैसले को बहाल कर दिया।

अपीलकर्ताओं की ओर से उपस्थित वकील द्वारा यह प्रस्तुत किया गया कि बिक्री को उसके निष्पादन के बजाए सेल डीड के पंजीकरण की तारीख से प्रभावी माना जाता है। यह तर्क दिया गया कि पंजीकृत सेल डीड में बताई गई सामग्री को प्राथमिकता दी जाती है। इसके अतिरिक्त, सेल डीड से पहले निष्पादित बिक्री के समझौते पर जोर दिया गया था, जिसमें विशेष रूप से पहले प्रतिवादी के 1/3 हिस्से की बिक्री का संदर्भ था, न कि पूरी संपत्ति का। प्रस्तुतीकरण में इस बात पर प्रकाश डाला गया कि पूरे क्षेत्र के मालिक के रूप में राजस्व रिकॉर्ड में मूल वादी का नाम शामिल करने से कोई स्वामित्व नहीं मिला, क्योंकि महत्वपूर्ण पहलू पंजीकृत सेल डीड के भीतर संपत्ति का विवरण था और इसमें उत्तरदाताओं का प्रतिनिधित्व नहीं किया गया।

पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 47 का विशलेषण:

पीठ ने कहा कि हाईकोर्ट के आदेश में मौजूदा मुद्दे के समाधान के लिए पंजीकरण अधिनियम की धारा 47 पर भरोसा किया गया है। एक सरल विश्लेषण पर, पीठ ने कहा कि प्रावधान में कहा गया है कि एक पंजीकृत दस्तावेज़ उस समय से प्रभावी होगा जब पंजीकरण अनिवार्य नहीं था। नतीजतन, जब अनिवार्य पंजीकरण के अधीन कोई दस्तावेज़ पंजीकरण अधिनियम के अनुसार पंजीकृत होता है, तो यह उसके पंजीकरण की तारीख से पहले की तारीख से प्रभावी हो सकता है। इसके संचालन की प्रारंभ तिथि लेनदेन की प्रकृति पर निर्भर है।

न्यायालय ने आगे कहा,

“यदि, किसी दिए गए मामले में, एक सेल डीड निष्पादित की जाती है और संपूर्ण सहमत प्रतिफल का भुगतान सेल डीड के निष्पादन पर या उससे पहले किया जाता है, तो पंजीकृत होने के बाद, यह इसके निष्पादन की तारीख से लागू होगा। कारण यह है कि यदि इसके पंजीकरण की आवश्यकता नहीं होती तो यह अपने निष्पादन की तिथि से ही संचालित होता।”

राम सरन लाल बनाम डोमिनी कुएर में निर्णय की व्याख्या :

अपीलकर्ताओं ने राम सरन लाल बनाम डोमिनी कुएर AIR 1961 SC 1747 में संविधान पीठ के फैसले पर भरोसा करते हुए कहा कि बिक्री तब पूरी हो जाएगी जब बिक्री पंजीकृत हो जाएगी और इस प्रकार डीड में दर्ज संपत्ति का विवरण मान्य होगा।

राम सरन लाल मामले में फैसले की व्याख्या करते हुए पीठ ने कहा कि बिक्री के पूरा होने से संबंधित मामले को पंजीकरण अधिनियम की धारा 47 द्वारा संबोधित नहीं किया गया है। संविधान पीठ ने स्पष्ट किया कि धारा 47 पूरी तरह से किसी दस्तावेज़ के पंजीकरण के बाद उसके आवेदन से संबंधित है और यदि दस्तावेज़ एक सेल डीड है तो बिक्री को अंतिम रूप देने से इसका कोई संबंध नहीं है। यह आगे स्थापित किया गया कि किसी दस्तावेज़ के पंजीकरण पर, यह पहले की तारीख से प्रभावी होगा, जैसा कि पंजीकरण अधिनियम की धारा 47 में उल्लिखित है।

इसके अलावा, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1984 की धारा 54 की स्पष्ट व्याख्या पर भरोसा करते हुए, पीठ ने कहा, “100/- रुपये से अधिक मूल्य की संपत्ति के संबंध में प्रत्येक सेल डीड, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 के तहत अनिवार्य रूप से पंजीकरण योग्य है। इस प्रकार, विक्रेता द्वारा निष्पादित सेल डीड पंजीकृत होने के बाद ही बिक्री का साधन बन जाती है। संविधान पीठ का निर्णय केवल इस प्रश्न से संबंधित है कि बिक्री कब पूरी होगी; यह उस तारीख के मुद्दे से संबंधित नहीं है जिससे सेल डीड प्रभावी होगा। पंजीकरण अधिनियम की धारा 47 बिक्री के पूरा होने से संबंधित नहीं है; यह केवल उस समय को निर्धारित करती है जिससे कोई पंजीकृत दस्तावेज़ संचालित होगा।

उपरोक्त विश्लेषण को मामले के तथ्यों पर लागू करते हुए, न्यायालय ने माना कि चूंकि प्रतिफल राशि का भुगतान पूरी तरह से सेल डीड के निष्पादन की तारीख पर किया गया था, “पंजीकरण अधिनियम की धारा 47 के संदर्भ में, कोई पंजीकृत सेल डीड जहां संपूर्ण भुगतान किया गया प्रतिफल इसके निष्पादन की तारीख से लागू होगा। इस प्रकार, मूल रूप से निष्पादित सेल डीड मान्य होगा। क्रेता की जानकारी और सहमति के बिना सेल डीड के निष्पादन के बाद पहले प्रतिवादी द्वारा किए गए एकतरफा सुधारों को नजरअंदाज करना होगा।

कोर्ट ने हाईकोर्ट के फैसले को बरकरार रखते हुए लागत के बारे में कोई आदेश दिए बिना अपील खारिज कर दी।

केस : कंवर राज सिंह (डी) कानूनी वारिसों के माध्यम से बनाम गेजो. (डी) कानूनी वारिसों के माध्यम से और अन्य।

साइटेशन: 2024 लाइव लॉ (SC) 4

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