'गरीबों के लिए बनी जमीन का व्यावसायिक दोहन नहीं किया जा सकता': सुप्रीम कोर्ट ने मुंबई के प्लॉट को प्राइवेट कंपनी को हस्तांतरित करने के हाईकोर्ट के निर्देश को खारिज किया

सुप्रीम कोर्ट ने मंगलवार (7 जनवरी) को बॉम्बे हाईकोर्ट के उस आदेश को खारिज कर दिया, जिसमें ग्रेटर मुंबई नगर निगम (एमसीजीएम) को सेंचुरी टेक्सटाइल्स एंड इंडस्ट्रीज लिमिटेड के पक्ष में औपचारिक ट्रांसफर डीड निष्पादित करने का निर्देश दिया गया था, जिससे उसे लोअर परेल में लगभग पांच एकड़ जमीन पर मालिकाना हक मिल सके।

जस्टिस विक्रम नाथ और जस्टिस प्रसन्ना बी वराले की पीठ ने एमसीजीएम की अपील को स्वीकार करते हुए कहा कि हाईकोर्ट को सेंचुरी मिल्स की याचिका को खारिज कर देना चाहिए था, क्योंकि गरीब वर्ग आवास योजना (पीसीएएस) के तहत घरों के निर्माण के लिए निष्पादित अपने पट्टे की समाप्ति के छह दशक बाद भी हस्तांतरण की मांग करने में अत्यधिक देरी हुई थी।

न्यायालय ने आगे कहा कि 2009 में सेंचुरी टेक्सटाइल्स द्वारा वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए भूमि के उपयोग में परिवर्तन करने के लिए किया गया अनुरोध पट्टे की शर्तों का उल्लंघन और हाशिए पर पड़े समूहों के उत्थान के उद्देश्य से वैधानिक नीति का उल्लंघन है।

न्यायालय ने कहा,

“वैधानिक और संविदात्मक ढांचा केवल संपत्ति के अधिकारों और लेन-देन से संबंधित नहीं है; इसका उद्देश्य समुदाय की दबावपूर्ण सामाजिक आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए शहरी विकास का उपयोग करना है। संपत्ति को वाणिज्यिक दोहन की ओर पुनर्निर्देशित करने की मांग करके, प्रतिवादी संख्या 1 (सेंचुरी टेक्सटाइल्स) उस नींव को नष्ट करने की धमकी दे रहा है जिस पर मूल समझौता खड़ा था। संविदात्मक भाषा और वैधानिक उद्देश्य दोनों यह सुनिश्चित करने पर आधारित हैं कि “विस्थापित परिसर” उन लोगों को पर्याप्त आवास प्रदान करने के लिए समर्पित रहे जो अन्यथा तेज़ी से बढ़ते महानगर में सभ्य रहने की स्थिति पाने के लिए संघर्ष कर रहे हैं। इन शर्तों को अनदेखा करना या उनसे बचना संपत्ति के इच्छित सामाजिक कार्य को निष्प्रभावी कर देगा और सार्वजनिक कल्याण की एक सावधानीपूर्वक तैयार की गई योजना को निजी लाभ के साधन में बदल देगा।"

न्यायालय ने पाया कि यह व्यवस्था एक क्विड प्रो क्वो पर आधारित थी - मूर्त सामाजिक लाभों के बदले में कम किराया और अनुकूल शर्तें - जिसका पट्टेदार के आचरण ने उल्लंघन किया। न्यायालय ने कहा कि ऐसा करने से विधायी मंशा नष्ट हो जाएगी, जनता का विश्वास टूटेगा और लक्षित लाभार्थियों को नुकसान पहुंचेगा।

न्यायालय ने कहा,

“प्रतिवादी नंबर 1 को इन दायित्वों की अवहेलना करने की अनुमति देने से क़ानून द्वारा स्थापित सुरक्षा और लाभों को खोखला करने का रास्ता खुल जाएगा। यह एक मिसाल कायम करेगा जहां कमजोर समूहों के उत्थान के लिए बनाई गई वैधानिक योजनाओं को विशुद्ध रूप से व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए सह-चुना जा सकता है, जिससे सार्वजनिक प्राधिकरणों, निजी अभिनेताओं और आबादी के सबसे कमजोर वर्गों के बीच मौजूद विश्वास और आस्था को कम किया जा सकता है।"

न्यायालय ने आगे कहा,

“जब पट्टेदार इस व्यवस्था को व्यावसायिक लाभ के साधन में बदलने का प्रयास करता है, तो वह मौलिक सौदे को अस्वीकार कर देता है। इस प्रकार एक बड़े लाभ की सेवा करने के लिए निजी इकाई में रखे गए सार्वजनिक विश्वास को धोखा दिया जाता है। इससे न केवल उन लाभार्थियों के वर्ग को नुकसान पहुंचता है, जिनकी रक्षा के लिए कानून और समझौते बनाए गए थे, बल्कि लाभकारी विधायी ढांचे को उनके वास्तविक उद्देश्य के विपरीत विकृत और शोषित करने की अनुमति देकर व्यापक सार्वजनिक हित को भी खतरा होता है।

सुप्रीम कोर्ट ने इस बात पर जोर दिया कि पट्टे में स्पष्ट रूप से गरीब वर्गों को आवास प्रदान करने के लिए इसके उपयोग को अनिवार्य किया गया है, वाणिज्यिक उपयोग को सख्ती से प्रतिबंधित किया गया है और पट्टेदार के कर्मचारियों, विशेष रूप से आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों के लिए आवास के रूप में पट्टे पर दिए गए परिसर के उद्देश्य को रेखांकित किया गया है। बॉम्बे इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट ट्रांसफर एक्ट, 1925 की प्रस्तावना ने पीसीएएस जैसी पहलों के माध्यम से निवासियों के कुछ वर्गों के लिए रहने की स्थिति में सुधार के सुरक्षात्मक और कल्याण-उन्मुख उद्देश्य को मजबूत किया।

न्यायालय ने कहा,

“इच्छित उद्देश्य से ऐसा विचलन न केवल पट्टे की शर्तों का उल्लंघन है, बल्कि उस नीति का भी उल्लंघन है जिसने संपूर्ण वैधानिक व्यवस्था को प्रेरित किया। कानून और अनुबंध मिलकर काम करते हैं ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि शहरी सुधार कमजोर वर्गों के कल्याण के साथ संरेखित हो। जब किसी विशेष योजना के तहत आवंटित भूमि, विशेष रूप से "गरीब वर्ग" के आवास पर केंद्रित, का व्यावसायिक रूप से दोहन किया जाता है, तो यह अधिनियम की भावना का सीधा अपमान है। आवास की अपर्याप्तता को दूर करने और जरूरतमंद लोगों के लिए शहरी जीवन को बेहतर बनाने के बजाय, संसाधन को लाभ कमाने वाले उपक्रमों में बदल दिया जाएगा, जो वंचितों की स्थिति को कम करने के लिए कुछ नहीं करते हैं।"

न्यायालय ने देखा कि यदि भूमि का विधिवत हस्तांतरण किया गया होता तो संपत्ति का व्यावसायिक उपयोग स्वीकार्य हो सकता था, लेकिन ऐसा कोई हस्तांतरण नहीं हुआ, न ही हस्तांतरण के लिए कोई लागत का भुगतान किया गया। न्यायालय ने कहा कि अकेले लीज डीड से संपत्ति के उपयोग को बदलने का कोई अधिकार नहीं मिलता।

तथ्यात्मक पृष्ठभूमि

1918 में, सेंचुरी टेक्सटाइल्स एंड इंडस्ट्रीज लिमिटेड, जो उस समय एक कपास मिल का संचालन कर रही थी, ने आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों के लिए 980 कमरों और 20 दुकानों वाले 44 ब्लॉकों के निर्माण के लिए पीसीएएस के तहत सुधार ट्रस्ट में आवेदन किया। 50,000 वर्ग गज की भूमि को तीन भूखंडों- ए, बी और सी में विभाजित किया गया था, जिसमें पूर्व प्लॉट ए (23,000 वर्ग गज) से संबंधित विवाद भेजा।

1 मई, 1918 को स्कीम नंबर 51 को अधिसूचित किया गया, जिसमें अनुरोध को मंजूरी दी गई। सेंचुरी टेक्सटाइल्स ने 1925 तक 476 आवास और 10 दुकानें बनाईं। 1927 में, कंपनी ने कम निर्माण को दर्शाने के लिए योजना को संशोधित करने की अनुमति मांगी और प्राप्त की। ब्लॉक बी को सीधे हस्तांतरित कर दिया गया, और ब्लॉक ए के लिए 1 अप्रैल, 1927 से शुरू होने वाला 28 साल का पट्टा 3 अक्टूबर, 1928 को नाममात्र किराए पर निष्पादित किया गया।

पट्टे की अवधि 31 मार्च, 1955 को समाप्त हो गई, लेकिन सेंचुरी टेक्सटाइल्स ने संपत्ति पर कब्जा करना जारी रखा। 2006 में, इसने मुंबई नगर निगम अधिनियम, 1888 की धारा 527 के तहत एक नोटिस जारी किया, जिसमें भूमि पर अधिकार का दावा किया गया। 2009 और 2014 में किए गए अनुरोधों पर कोई कार्रवाई नहीं हुई, जिसके कारण 2016 में एक रिट याचिका दायर की गई।

बॉम्बे हाईकोर्ट ने सेंचुरी टेक्सटाइल्स के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें एमसीजीएम को हस्तांतरण विलेख निष्पादित करने का निर्देश दिया गया। एमसीजीएम ने इस फैसले के खिलाफ सुप्रीम कोर्ट में अपील की।

सुप्रीम कोर्ट का फैसला

सुप्रीम कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि हाईकोर्ट का फैसला गलत था। न्यायालय ने पाया कि बॉम्बे इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट ट्रांसफर एक्ट, 1925 की धारा 51(2) के तहत पट्टे की अवधि समाप्त होने पर हस्तांतरण अनिवार्य है, लेकिन ऐसा दायित्व पट्टे की शर्तों के सख्त अनुपालन पर सशर्त है। न्यायालय ने धारा 51(2) में "हस्तांतरण करेगा" की व्याख्या सशर्त के रूप में की, जिसके लिए वैधानिक अनुपालन की आवश्यकता है। न्यायालय ने कहा, "इस बात पर जोर देने के बजाय कि "हस्तांतरण करेगा" का अर्थ हमेशा बिना शर्त दायित्व होता है, यह समझना अधिक उचित है कि यह केवल तभी हस्तांतरण की बात करता है जब व्यवस्था और अनुपालन वैधानिक पूर्वापेक्षाओं के अनुरूप हो।"

सुप्रीम कोर्ट ने माना कि हाईकोर्ट ने 1925 अधिनियम की धारा 48(ए) के तहत पट्टेदार के अनिवार्य दायित्वों पर विचार करने में विफल रहा, जिसके तहत पट्टेदार को परिसर को अच्छी मरम्मत और स्थिति में छोड़ना आवश्यक था।

न्यायालय ने कहा,

"1925 अधिनियम की धारा 48(ए) में परिसर को अच्छी मरम्मत में छोड़ने का संदर्भ मात्र औपचारिकता नहीं है, बल्कि पट्टेदार के दायित्वों को नियंत्रित करने वाली एक महत्वपूर्ण शर्त है।

" इस प्रकार, न्यायालय ने माना कि 1925 अधिनियम के तहत वैधानिक प्रावधान भूमि स्वामित्व के स्वतः निहित होने का प्रावधान नहीं करते हैं। न्यायालय ने कहा कि बोर्ड प्रस्ताव संख्या 325 और पट्टा समझौते में यह प्रावधान नहीं है कि पट्टा समाप्ति पर एमसीजीएम हस्तांतरण निष्पादित करने के लिए बाध्य होगा। पट्टा और प्रस्ताव में केवल पट्टे की अवधि के लिए विशिष्ट शर्तों को रेखांकित किया गया था, और सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि " हाईकोर्ट द्वारा स्पष्ट रूप से गलत व्याख्या की गई थी।"

सुप्रीम कोर्ट ने यह भी बताया कि पट्टा समाप्त होने के बाद 61 वर्षों तक सेंचुरी टेक्सटाइल्स की निष्क्रियता असाधारण देरी का कारण बनी। न्यायालय ने कहा कि 1888 अधिनियम की धारा 527 के तहत उपलब्ध वैधानिक उपायों, जिसमें छह महीने के भीतर मुकदमा दायर करना शामिल है, का पालन नहीं किया गया। इसके अतिरिक्त, 2006 में जारी कानूनी नोटिस और 2016 में उसके बाद की रिट याचिका इतनी लंबी निष्क्रियता को उचित नहीं ठहराती।

सुप्रीम कोर्ट ने बॉम्बे हाईकोर्ट के आदेश को रद्द कर दिया।

केस - ग्रेटर मुंबई नगर निगम और अन्य बनाम सेंचुरी टेक्सटाइल्स एंड इंडस्ट्रीज लिमिटेड और अन्य।