महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत वैधानिक संरक्षण को 'शीघ्र बेदखली' की मांग करने के लिए मध्यस्थता याचिका दायर करके दरकिनार नहीं किया जा सकता: बॉम्बे हाईकोर्ट

जस्टिस सोमशेखर सुंदरसन की बॉम्बे हाईकोर्ट की पीठ ने माना कि मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 की धारा 9 के तहत अधिकार क्षेत्र का उपयोग महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 के तहत किरायेदारों को दी जाने वाली वैधानिक सुरक्षा को दरकिनार करने के लिए नहीं किया जा सकता है।

धारा 9 के तहत अंतरिम उपायों को मध्यस्थता कार्यवाही में सहायता करनी चाहिए और बेदखली और पुनर्विकास के लिए किराया अधिनियम के तहत विशेष वैधानिक तंत्र को ओवरराइड या संघर्ष नहीं करना चाहिए।

न्यायालय ने देखा कि संरक्षित किरायेदारों से जुड़े मुद्दों को किराया अधिनियम की धारा 33 के तहत लघु वाद न्यायालय द्वारा तय किया जाना चाहिए, जो एक गैर-बाधा प्रावधान है। अधिनियम की धारा 9 का उपयोग 'शीघ्र बेदखली' की राहत पाने के लिए नहीं किया जा सकता है, जहां किरायेदारी के अधिकार बाध्यकारी डिक्री द्वारा बरकरार रखे जाते हैं।

संक्षिप्त तथ्य

एसजेके बिल्डकॉन एलएलपी ("डेवलपर"/"याचिकाकर्ता") ने मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 ("अधिनियम") की धारा 9 के तहत याचिका दायर की, जिसमें 'केनी हाउस' नामक इमारत के पुनर्विकास के संबंध में "कब्जाधारियों" से परिसर का कब्ज़ा लेने के लिए कोर्ट रिसीवर की नियुक्ति की मांग की गई।

कुछ अधिभोगी महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 के तहत वैधानिक रूप से संरक्षित किरायेदार थे। 12.02.2024 को, डेवलपर ने इमारत के पुनर्विकास के लिए मकान मालिकों (प्रतिवादी संख्या 1 और 2) के साथ एक विकास समझौते पर हस्ताक्षर किए। मकान मालिकों ने डेवलपर को एक सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी भी दी। मध्यस्थता खंड इस समझौते का हिस्सा था।

एक किरायेदार (प्रतिवादी संख्या 3) की मृत्यु पर, उसके कानूनी उत्तराधिकारियों ("संरक्षित किरायेदारों") को पक्ष बनाया गया। श्रीमती सुप्रिया सेनगुप्ता ("प्रतिवादी संख्या 4") कानूनी उत्तराधिकारियों में से एक थीं। याचिका में संरक्षित किरायेदारों और सेनगुप्ता को "असहयोगी किरायेदार/कब्जाधारी" या "अवैध कब्जाधारी" करार दिया गया और उन्हें 'शीघ्र बेदखल' करने की मांग की गई।

विशेष रूप से, संरक्षित किरायेदार लघु वाद न्यायालय के अंतिम आदेश के लाभार्थी थे, जिसने गणेश फ्लोर मिल में उनके किरायेदारी अधिकारों को बरकरार रखा।

अवलोकन

न्यायालय ने देखा कि अधिनियम की धारा 9 का क्षेत्राधिकार मध्यस्थ कार्यवाही में सहायता करने वाला है। न्यायालय द्वारा जारी किए जाने वाले उपायों का उद्देश्य विवाद के विषय-वस्तु की रक्षा करना है, जिसका समाधान मध्यस्थता द्वारा किया जाना है।

न्यायालय ने देखा कि अंतरिम उपाय तीसरे पक्ष को प्रभावित कर सकते हैं, और इसलिए, ऐसे पक्षों को सुना जाना चाहिए जहां उनके हित प्रभावित होते हैं।

कोर्ट ने नोट किया,

“यहां तक ​​कि मध्यस्थता समझौते पर हस्ताक्षर न करने वाले पक्षों को भी धारा 9 के तहत कार्यवाही में पक्षकार बनाया जाना आवश्यक है, ताकि मध्यस्थता समझौते द्वारा कवर किए गए विवाद के विषय-वस्तु की रक्षा के लिए आवश्यक किसी भी उपाय पर विचार किया जा सके, जिसमें इस बात को ध्यान में रखा जाए कि ऐसे तीसरे पक्ष को मामले में क्या कहना है।”

न्यायालय ने माना कि पक्षों के बीच किसी 'विवाद' की अनुपस्थिति में, जो मध्यस्थता की ओर ले जाएगा, धारा 9 का अधिकार क्षेत्र दुनिया भर में हर उस संघर्ष को हल करने के लिए उपलब्ध नहीं होगा जो मध्यस्थता समझौते के किसी भी पक्ष के पास किसी तीसरे पक्ष के खिलाफ हो सकता है।

न्यायालय ने देखा कि धारा 9 की कार्यवाही के माध्यम से बेदखली को सुरक्षित करने का उद्देश्य किराया अधिनियम की धारा 16 के अधिकार क्षेत्र में निहित है, जो विध्वंस और पुनर्विकास के प्रयोजनों के लिए परिसर का कब्ज़ा लेने के विषय को नियंत्रित करता है। इसने माना कि यद्यपि संरक्षित किरायेदारों को वैकल्पिक परिसर की पेशकश की जा रही थी, लेकिन किराया अधिनियम की धारा 16 के तहत संरक्षित किरायेदारों को दी गई वैधानिक सुरक्षा को खत्म नहीं किया जा सकता है।

न्यायालय ने पाया कि किराया अधिनियम की धारा 16(1)(i) के ढांचे के अंतर्गत आने वाली राहत प्राप्त करने के लिए अधिनियम की धारा 9 का सहारा लेना दोनों कानूनों के बीच सीधा टकराव पैदा करता है। इसने पाया कि धारा 9 याचिका में मांगी गई राहत पर निर्णय लेने के लिए उपयुक्त मंच किराया अधिनियम की धारा 33 (जो एक गैर-बाधा प्रावधान है) के तहत लघु वाद न्यायालय था। इसने माना कि अधिनियम की धारा 9 का सहारा लेकर और संरक्षित किरायेदारों की डिक्री की स्थिति की अनदेखी करके लघु वाद न्यायालय के अधिकार क्षेत्र को दरकिनार नहीं किया जा सकता।

न्यायालय ने किराया अधिनियम और SARFAESI अधिनियम के बीच टकराव के बीच एक समानता स्थापित की। इसने उल्लेख किया कि बजरंग श्यामसुंदर बनाम राजेश बजरंगलाल डाबरीवाला में, सर्वोच्च न्यायालय ने किराया अधिनियम और SARFAESI अधिनियम में गैर-बाधा खंडों के बीच टकराव को हल किया, जिसमें अन्य बातों के अलावा, यह माना गया कि सुरक्षित लेनदार ऐसे परिसर का कब्ज़ा नहीं ले सकते जहाँ किरायेदारी बंधक के निर्माण से पहले से मौजूद थी।

सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि SARFAESI अधिनियम के तहत कार्यवाही के माध्यम से वैध किरायेदार के अधिकारों से समझौता नहीं किया जा सकता है। सादृश्य से, किराया अधिनियम के तहत किरायेदारों को दी जाने वाली वैधानिक सुरक्षा को केवल मध्यस्थता और सुलह अधिनियम की धारा 9 को लागू करके खत्म नहीं किया जा सकता है।

न्यायालय ने कहा कि अधिनियम की धारा 9 में कोई गैर-बाधा खंड नहीं है और इसका उद्देश्य केवल मध्यस्थता की सहायता में अंतरिम राहत प्रदान करना है। न्यायालय ने माना कि संरक्षित किरायेदारों को मकान मालिकों द्वारा किए गए पुनर्विकास के लिए डेवलपर को कब्ज़ा सौंपने का निर्देश देना संरक्षित किरायेदारों को दी गई वैधानिक सुरक्षा को दरकिनार कर देगा।

यह देखते हुए कि उठाए गए मुद्दों से निपटने के लिए विशेष अधिकार क्षेत्र लघु कारण न्यायालय के पास था, न्यायालय ने माना कि किसी भी अंतरिम उपाय की आवश्यकता नहीं थी। इसलिए याचिका को बिना किसी राहत दिए निपटा दिया गया।