नोएडा स्पोर्ट्स सिटी | बिल्डर कंसोर्टियम ने खेल सुविधाओं के विकास के लिए कुछ नहीं किया, केवल द्वितीयक आवासीय क्षेत्रों में रुचि ली: इलाहाबाद हाईकोर्ट

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने हाल ही में पाया कि नोएडा स्पोर्ट्स सिटी के विकास के लिए जिम्मेदार बिल्डरों के कंसोर्टियम के सदस्यों की रुचि केवल आवासीय क्षेत्रों के विकास में थी, न कि खेल सुविधाओं के विकास में, जो विकास योजना का प्राथमिक उद्देश्य था।

मेसर्स ज़ानाडू एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड की याचिका पर सुनवाई करते हुए, जिसमें विभिन्न राहतों के साथ-साथ पुनर्भुगतान अनुसूची के पुनर्गठन के साथ-साथ विस्तार शुल्क/प्रभार के भुगतान के बिना शून्य अवधि के लाभ के विस्तार की मांग की गई थी, कंसोर्टियम के प्रमुख सदस्य जस्टिस महेश चंद्र त्रिपाठी और जस्टिस प्रशांत कुमार की पीठ ने कहा,

“स्पोर्ट सिटी परियोजना के कंसोर्टियम के सदस्य/आवंटी उन्हें आवंटित क्षेत्र में खेल सुविधाओं को विकसित करने में बुरी तरह विफल रहे, वास्तव में, खेल सुविधाओं के विकास के लिए कुछ भी नहीं किया गया और न ही नोएडा प्राधिकरण का बकाया भुगतान किया गया और न ही किसानों का अतिरिक्त मुआवजा और अन्य बकाया भुगतान किया गया। संघ के सदस्य केवल आवासीय क्षेत्र के विकास में रुचि रखते थे, जो परियोजना का द्वितीयक भाग था। कोई भी सदस्य स्पोर्ट्स सिटी के विकास में रुचि नहीं रखता था, जो परियोजना का प्राथमिक भाग था। अदालत ने आगे कहा कि चूंकि याचिकाकर्ता, जो संघ का प्रमुख सदस्य था, ने परियोजना आवंटन के तुरंत बाद स्पोर्ट सिटी परियोजना से बाहर निकलने का विकल्प चुना था, इसलिए उसके पास राहत की मांग करते हुए रिट याचिका दायर करने का कोई अधिकार नहीं है। अदालत ने कहा, "इसकी परियोजना में कोई भागीदारी नहीं है और स्पोर्ट्स सिटी के विकास में कोई हिस्सेदारी या रुचि नहीं है। इसके अतिरिक्त, नोएडा प्राधिकरण की निष्क्रियता से इसके अधिकारों पर प्रतिकूल प्रभाव नहीं पड़ा है। इसलिए, याचिकाकर्ता के पास इसमें उल्लिखित राहत की मांग करते हुए तत्काल रिट याचिका दायर करने का कोई अधिकार नहीं है...याचिकाकर्ता कंपनी यह प्रदर्शित नहीं कर सकी कि उसके अधिकार कैसे और किस तरह प्रभावित हुए हैं और इसलिए, तत्काल रिट याचिका में याचिकाकर्ता को कोई राहत नहीं दी जा सकती है।"

पृष्ठभूमि

नोएडा ने वर्ष 2011 में सेक्टर संख्या 78, 79 और 150 में स्पोर्ट्स सिटी के विकास के लिए एक योजना शुरू की थी। इस योजना के लिए आरक्षित मूल्य 11,500 रुपये प्रति वर्ग मीटर निर्धारित किया गया था, जिसका उद्देश्य डेवलपर द्वारा उसे आवंटित की गई पूरी भूमि के 70% से अधिक भाग पर खेल सुविधाओं का विकास करना था। शर्तों में से एक यह थी कि डवलपर को इसे विकसित करने के लिए अपने फंड का उपयोग करना होगा। जिस 30% भूमि पर निर्माण की अनुमति दी गई थी, उसमें से 28% भूमि पर समूह आवास और 2% पर वाणिज्यिक उद्देश्य से विकास किया जाना था।

पूरी परियोजना 7,27,500 वर्ग मीटर क्षेत्र के लिए थी, जिसमें से 5,92,300 वर्ग मीटर भूमि याचिकाकर्ता मेसर्स ज़ानाडू एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड के नेतृत्व वाले कंसोर्टियम को 04.05.2011 को तुरंत आवंटित कर दी गई थी। याचिकाकर्ता द्वारा भूमि को उप-विभाजित करने के लिए एक आवेदन को नोएडा द्वारा अनुमोदित किया गया था।

यद्यपि नोएडा और उप-पट्टेधारकों के बीच अलग-अलग उप-पट्टे निष्पादित किए गए थे, लेकिन लीज़ डीड शर्त यह थी कि संघ में 30% हिस्सा मुख्य सदस्य के पास तब तक रहेगा जब तक कि पट्टाधारकों को कम से कम पहले चरण का अस्थायी अधिभोग या पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान नहीं किया जाता है, इसे भी शामिल किया गया था।

चूंकि आवंटन का कुछ हिस्सा याचिकाकर्ता को नहीं सौंपा गया था, इसलिए इसने नोएडा से उसे शून्य अवधि का लाभ देने के लिए कहा। इसके बाद, आसन्न भूमि प्रदान की गई, और इस स्तर पर 80% क्षेत्र आवंटन प्राप्त हुआ। डवलपर्स द्वारा एक मास्टर प्लान को नोएडा द्वारा 2014 में अनुमोदित किया गया था। शून्य अवधि का लाभ आवंटियों को 2017 तक दिया गया था। योजना में बाद के परिवर्तनों के कारण, भुगतान की अवधि 31.07.2017 से 31-01- 2025 तक प्रभावी हो गई। संदर्भ के लिए, शून्य अवधि बिल्डरों को उनके वित्तीय बोझ को कम करने के लिए भूमि आवंटन शुल्क और दंडात्मक ब्याज से छूट देती है।

नोएडा प्राधिकरण ने 27.05.2013 को आयोजित बोर्ड की 177वीं बैठक में यह निर्णय लिया कि शेष बची हुई भूमि, जिसका कब्जा नहीं दिया जा सका है, के बदले में निकटवर्ती सेक्टरों की 48,520 वर्ग मीटर भूमि आवंटियों को आवंटित की जाए। इसके बाद निकटवर्ती सेक्टर 101 में 48,520 वर्ग मीटर भूमि आवंटित की गई तथा आवंटियों को 21.06.2013 को इसके आवंटन के लिए नोटिस भी जारी किया गया। इस आवंटन के साथ ही स्पोर्ट्स सिटी परियोजना में प्रस्तावित 80 प्रतिशत क्षेत्र प्राप्त हो गया है, जिससे परियोजना के लिए न्यूनतम आवश्यकता पूरी हो गई है। आवंटियों/एसपीसी ने सामूहिक रूप से सेक्टर 78 और 79 में स्पोर्ट्स सिटी के विकास के लिए मास्टर लेआउट प्लान की मंज़ूरी के लिए आवेदन किया था। इस योजना को 16 जून, 2014 को मंज़ूरी दी गई थी। हालांकि, नोएडा प्राधिकरण ने अपने पत्र दिनांक 30.12.2016 के माध्यम से 3,24,729.30 वर्ग मीटर क्षेत्र के लिए 31.01.2017 तक शून्य अवधि का लाभ दिया। लाभ देते समय, नोएडा प्राधिकरण ने यह स्पष्ट कर दिया कि आवंटियों को कोई और लाभ नहीं दिया जाएगा। नोएडा प्राधिकरण ने आगे एक संशोधन जारी किया।

उप-पट्टेदार को आवंटित भूखंड के लिए भुगतान योजना तैयार की गई थी। स्थानांतरण का प्रभाव यह हुआ कि बकाया भुगतान करने की तिथि को स्थानांतरित कर दिया गया और भुगतान अनुसूची 31.07.2017 से शुरू होकर 31-01- 2025 हो गई। किसानों के आंदोलन के कारण, उक्त भूमि का कब्जा याचिकाकर्ता को नहीं सौंपा जा सका। इसके बाद, याचिकाकर्ता ने एक संशोधित मास्टर प्लान प्रस्तुत किया जो अभी भी नोएडा के पास लंबित है।

इस बीच, स्पोर्ट्स सिटी के विकास में घोटाले की रिपोर्टों के मद्देनज़र, मामले को ऑडिट के लिए भारत के नियंत्रक और महालेखा परीक्षक को भेजा गया, जिसमें पाया गया कि "स्पोर्ट्स सिटी के आवंटन और विकास में विभिन्न अनियमितताएं हुईं, जिसके परिणामस्वरूप राज्य के खजाने को लगभग 9000/- करोड़ रुपये का नुकसान हुआ।" ब्रोशर के अनुसार केवल आवासीय और वाणिज्यिक भूखंडों को विभाजित किया जा सकता था, लेकिन नोएडा प्राधिकरण ने पूरे भूखंडों को उप-विभाजित किया, जो स्पोर्ट्स सिटी के लिए भी निर्धारित थे। भूखंड आवंटित करने से पहले आवंटियों की बोलियों की जांच नहीं की गई और उम्मीदवारों के टर्नओवर पर भी विचार नहीं किया गया।

परियोजना में सबसे अधिक हिस्सेदारी रखने वाले मुख्य सदस्य याचिकाकर्ता को परियोजना से बाहर कर दिया गया और नोएडा ने कुछ अन्य आवंटियों को भूखंड पुनः आवंटित कर दिए, जो आवंटन के हकदार नहीं थे।

इसकी प्रतिक्रिया के रूप में, नोएडा ने एक बैठक बुलाई, खेल नगरी में सभी गतिविधियों को रोक दिया और मार्गदर्शन और निर्देशों के लिए राज्य सरकार की ओर रुख किया। याचिकाकर्ता ने संशोधित मास्टर प्लान के अनुमोदन और शून्य अवधि का लाभ देने के लिए अभ्यावेदन प्रस्तुत किए, जिस पर कोई कार्रवाई नहीं की गई। तदनुसार, याचिकाकर्ता ने रिट कोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

विभिन्न राहतों के बीच याचिकाकर्ता कंपनी ने नोएडा प्राधिकरण को निर्देश देने की मांग की कि वह विषय भूमि पर मनोरंजन/आवासीय/वाणिज्यिक क्षेत्र के विकास के संबंध में विस्तार शुल्क/प्रभार का भुगतान किए बिना ऐसी शून्य अवधि के बराबर अवधि के लिए परियोजना के निर्माण और पूरा होने की अवधि बढ़ाए, जब तक कि भूमि का वास्तविक और शारीरिक तौर पर पूर्ण कब्जा प्रदान नहीं किया जाता।

इसने अधिकारियों को यह निर्देश देने की भी मांग की कि वे शून्य अवधि की मंज़ूरी दिए जाने के कारण पट्टे/आवंटन की तिथि से लेकर भूमि के वास्तविक और पूर्ण कब्जे की तिथि तक पट्टे के प्रीमियम पर कोई भी पट्टा किराया और ब्याज न लगाएं या वसूलें। इसने प्रतिवादियों को याचिकाकर्ता को पुनर्भुगतान अनुसूची का पुनर्गठन प्रदान करने का निर्देश देने की भी मांग की।

निष्कर्ष

न्यायालय ने देखा,

“नोएडा को एक औद्योगिक टाउनशिप घोषित किया गया है, इसलिए यह न केवल उद्योगों को विकसित करने के लिए बल्कि भारत के संविधान के अनुच्छेद 243 क्यू के आधार पर एक पूर्ण टाउनशिप विकसित करने के लिए भी बाध्य है।”

तदनुसार, स्पोर्ट्स सिटी योजना इस उद्देश्य को आगे बढ़ाने के लिए थी।

न्यायालय ने कहा कि हालांकि लीज डीड और सब-लीज डीड के तहत यह अनिवार्य था कि पहले चरण के लिए अस्थायी कब्जे का प्रमाण पत्र दिए जाने तक प्रमुख सदस्य (कंसोर्टियम के) की शेयरधारिता कम से कम 30% होनी चाहिए, हालांकि, आवंटन के तुरंत बाद इसकी शेयरधारिता शून्य हो गई।

यह देखते हुए कि कंसोर्टियम ने नोएडा के उस पत्र पर आपत्ति नहीं जताई थी जिसमें कहा गया था कि आगे कोई शून्य अवधि नहीं दी जाएगी, न्यायालय ने माना कि कंसोर्टियम खेल सुविधाओं को विकसित करने में विफल रहा है जो स्पोर्ट्स सिटी विकास योजना का प्राथमिक उद्देश्य था।

इसके अलावा, न्यायालय ने माना कि याचिकाकर्ता शून्य अवधि का लाभ दिए जाने के लिए कोई ठोस कारण दिखाने में विफल रहा क्योंकि “एक तरफ, याचिकाकर्ता यह दावा करते हुए शून्य अवधि का लाभ चाहता है कि उसके पास कब्जा नहीं है, और दूसरी तरफ, कंसोर्टियम के सदस्य सहायक परियोजना को जारी रखते हुए आवासीय अपार्टमेंट बनाने और घर खरीदारों से पैसे इकट्ठा करने में लगे हुए थे ।”

यह माना कि एक बार याचिकाकर्ता ने योजना से बाहर होने का विकल्प चुना, तो उसे योजना से संबंधित किसी भी लाभ के लिए कोई अधिकार नहीं था।

बकाया भुगतानों के पुनर्निर्धारण के संबंध में, न्यायालय ने माना कि नोएडा आवंटियों को अनुचित रूप से लाभ दे रहा था, जबकि इसकी कोई आवश्यकता नहीं थी।

“नोएडा प्राधिकरण के अधिकारी आवंटियों के खिलाफ बकाया राशि वसूलने के लिए कोई गंभीर कदम उठाने में विफल रहे हैं। हालांकि औपचारिकता के तौर पर आवंटियों को कुछ नोटिस भेजे गए हैं, लेकिन बकाया राशि वसूलने के लिए कोई वास्तविक प्रयास नहीं किए गए हैं।

उप-आवंटियों को भुगतान/विकास में देरी के लिए पूरी तरह से जिम्मेदार ठहराते हुए, न्यायालय ने भुगतान के पुनर्गठन के लिए रिट जारी करने से इनकार कर दिया।

तदनुसार, रिट याचिका खारिज कर दी गई।

केस : मेसर्स ज़ानाडू एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और 2 अन्य [रिट - सी संख्या- 26640/ 2021]