इलाहाबाद हाईकोर्ट ने 45 साल तक बिना किराया दिए संपत्ति पर कब्ज़ा करने वाले बेईमान किरायेदार पर 15 लाख रुपये का जुर्माना लगाया

पिछले हफ़्ते इलाहाबाद हाईकोर्ट ने किरायेदार पर 45 साल से ज़्यादा समय तक संपत्ति पर कब्ज़ा करने और किराया न देने के लिए 15 लाख रुपये का जुर्माना लगाया, जो मकान मालकिन को वापस चाहिए, जिससे वह अपने नए ग्रेजुएट बेटे के लिए फ़ैक्टरी शुरू कर सके।

अपीलीय प्राधिकरण के आदेश के खिलाफ किरायेदार की याचिका खारिज करते हुए जस्टिस पंकज भाटिया ने कहा,

“वर्तमान मामले में मकान मालकिन के बेटे को व्यवसाय स्थापित करने के लिए रिहाई की मांग की गई, जिसने वर्ष 1981 में ग्रेजुएशन की उपाधि प्राप्त की और वह बेरोजगार है तथा विनिर्माण इकाई स्थापित करना चाहता था। लेकिन लगभग 40 वर्षों से विनिर्माण का व्यवसाय स्थापित करने की अपनी इच्छा को पूरा करने के अपने अधिकार से वंचित है। बेटे की पूरी पीढ़ी खत्म हो गई। किरायेदार ने 1979 से किराया नहीं दिया। याचिकाकर्ताओं के उप किरायेदार द्वारा कब्जे में लिए गए परिसर की मात्रा को देखते हुए याचिकाकर्ताओं पर 15 लाख रुपये का जुर्माना लगाया जाता है, जिसका भुगतान याचिकाकर्ताओं द्वारा संयुक्त रूप से और अलग-अलग किया जाएगा।”

तथ्यात्मक पृष्ठभूमि

प्रतिवादी कस्तूरी देवी ने याचिकाकर्ता व्होरा ब्रदर्स को संबंधित परिसर किराए पर दिया। इसके बाद मकान मालकिन ने संपत्ति को मुक्त करने के लिए यू.पी. शहरी भवन (किराए पर देने, किराए पर देने और बेदखली का विनियमन) अधिनियम 1972 की धारा 21(1)(A) के तहत एक रिहाई आवेदन दायर किया, क्योंकि वह अपने बेटे के लिए एक व्यवसाय स्थापित करना चाहती थी।

याचिकाकर्ता द्वारा आवेदन का विरोध किया गया और 1992 में इस आधार पर खारिज कर दिया गया कि मकान मालकिन संपत्ति को उसके पक्ष में मुक्त करने की वास्तविक आवश्यकता नहीं दिखा सकी।

प्रतिवादी-मकान मालकिन ने रिहाई आवेदन खारिज करने के खिलाफ अपील दायर की। अपीलीय प्राधिकारी ने नोट किया कि व्होरा ब्रदर्स ने किराए के परिसर में कोई व्यवसाय नहीं किया लेकिन व्होरा ब्रदर्स एंड कंपनी, जिसके पूर्व से अलग भागीदार थे परिसर पर कब्जा कर रही थी। इसने माना कि अधिनियम की धारा 12 के अनुसार नई कंपनी के आने से संपत्ति खाली हो गई।

अपील स्वीकार करते हुए यह देखा गया कि वास्तविक आवश्यकता का निर्णय मकान मालकिन द्वारा किया जाना है न कि किरायेदार द्वारा। इसके अलावा, इसने माना कि किरायेदार ने रिहाई आवेदन के लंबित रहने के दौरान कोई वैकल्पिक परिसर खोजने की कोशिश नहीं की थी।

अपीलीय प्राधिकारी के आदेश को किरायेदार वोरा ब्रदर्स ने हाईकोर्ट के समक्ष इस आधार पर चुनौती दी कि अपीलीय प्राधिकारी उन साक्ष्यों का पुनर्मूल्यांकन नहीं कर सकता, जिन पर पहले से ही निर्धारित प्राधिकारी द्वारा विचार किया जा चुका है।

यह तर्क दिया गया कि वोरा ब्रदर्स एंड कंपनी की किरायेदारी को अधिनियम की धारा 14 के माध्यम से नियमित किया गया, क्योंकि उन्होंने 1970 में एक साझेदारी समझौता किया।

इसके विपरीत प्रतिवादियों ने तर्क दिया कि उनके द्वारा यह कहते हुए कि दोनों कंपनियाँ अलग-अलग संस्थाएँ हैं और व्होरा ब्रदर्स एंड कंपनी 1973 में अस्तित्व में आई।

याचिकाकर्ता द्वारा विशेष रूप से अस्वीकार नहीं किया गया। प्रतिवादी ने इस तथ्य पर भी प्रकाश डाला कि याचिकाकर्ता ने 1979 से किराया नहीं दिया और इस तथ्य का जवाबी हलफनामे में खंडन नहीं किया गया।

हाईकोर्ट का फैसला

अदालत ने माना कि अपीलीय प्राधिकारी के आदेश को चुनौती देते समय याचिकाकर्ता ने यह दलील नहीं दी कि दोनों कंपनियाँ एक ही संस्थाएँ थीं और उन्होंने 1979 से किराए के भुगतान के संबंध में कोई सामग्री प्रस्तुत नहीं की।

जस्टिस भाटिया ने कहा,

"वर्तमान मामले में कानून की प्रक्रिया का दुरुपयोग स्पष्ट है।"

न्यायालय ने माना कि अपील पहले की कार्यवाही की निरंतरता है, इसलिए अपीलीय न्यायालय उचित निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए साक्ष्यों का पुनः मूल्यांकन कर सकता है। यह देखते हुए कि रिकॉर्ड में यह दिखाने के लिए सामग्री है कि वोरा ब्रदर्स एंड कंपनी 1973 में पंजीकृत है, न्यायालय ने माना कि अधिनियम की धारा 14 के तहत इसकी किरायेदारी को नियमित नहीं किया गया।

मकान मालकिन की वास्तविक आवश्यकता के संबंध में न्यायालय ने माना कि उसकी वास्तविक आवश्यकता के विरुद्ध तर्क याचिकाकर्ता के पास उपलब्ध नहीं है, क्योंकि संपत्ति का उपयोग उसके द्वारा नहीं बल्कि उप-किराएदार वोरा ब्रदर्स एंड कंपनी द्वारा किया जा रहा था।

याचिका खारिज करते हुए न्यायालय ने भुगतान न किए गए किराए के लिए याचिकाकर्ता पर 15 लाख रुपये का जुर्माना लगाया। न्यायालय ने निर्देश दिया कि परिसर को किरायेदार द्वारा खाली किया जाए और 3 सप्ताह के भीतर याचिकाकर्ता को सौंप दिया जाए।

"उक्त मामले से अलग होते हुए यह न्यायालय इस बात पर अपनी चिंता दर्ज करता है कि किस तरह से मकान मालकिन को परेशान किया गया और वाणिज्यिक उपक्रम स्थापित करने के लिए उसके बेटे का पूरा करियर एक बेईमान किरायेदार द्वारा बिना किसी किराए का भुगतान किए, जिसने कार्यवाही में 45 वर्षों से अधिक की देरी की है, खतरे में पड़ गया।"

केस टाइटल: वोरा ब्रदर्स बनाम कस्तूरी देवी और अन्य [रिट - ए संख्या - 1000097/1995]