उत्तर प्रदेश में स्थित अचल संपत्ति को बेचने के लिए राइट, टाइटल या इंटरेस्ट बनाने के लिए एग्रीमेंट रजिस्टर्ड होना चाहिए: इलाहाबाद हाईकोर्ट

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया है कि उत्तर प्रदेश राज्य में, अचल संपत्ति (राज्य के भीतर स्थित) को बेचने के लिए एक एग्रीमेंट में किसी भी राइट, टाइटल या इंटरेस्ट बनाने के लिए अनिवार्य पंजीकरण की आवश्यकता होगी।

कोर्ट Registration Act, 1908 की धारा 17 (दस्तावेज जिनमें पंजीकरण अनिवार्य है) और 49 (पंजीकृत होने के लिए आवश्यक दस्तावेजों के गैर-पंजीकरण का प्रभाव) और Transfer of Property Act, 1882 की धारा 54 में किए गए राज्य संशोधनों के संयुक्त पठन के माध्यम से इस निष्कर्ष पर पहुंचा।

संदर्भ के लिए, खंड (f) को 1979 के यूपी अधिनियम संख्या 57 द्वारा 1908 अधिनियम की धारा 17 (1) में डाला गया था, जिसमें यह प्रावधान किया गया था कि यदि किसी कानून को पंजीकृत करने के लिए दस्तावेज की आवश्यकता होती है (जैसे कि बेचने के लिए समझौते), तो यह अनिवार्य पंजीकरण श्रेणी के अंतर्गत आएगा।

इसके अलावा, 1976 के U.P. Act No.57 के तहत, 1908 अधिनियम की धारा 17 की उप-धारा (2) के खंड (b) को स्पष्टीकरण को हटाकर संशोधित किया गया था,

वास्तव में, इस संशोधन ने प्रदान किया कि संशोधन अधिनियम (1 अप्रैल, 1977) के प्रारंभ के बाद, उत्तर प्रदेश राज्य में पड़ी अचल संपत्ति के संबंध में बेचने के लिए एक समझौते के लिए पंजीकरण की आवश्यकता होगी।

इसके अलावा, 1882 अधिनियम की धारा 54 को 1976 के यूपी अधिनियम संख्या 57 द्वारा संशोधित किया गया था, जो 1 जनवरी 1977 को लागू हुआ, यह प्रदान करते हुए कि अचल संपत्ति की बिक्री के लिए एक अनुबंध केवल एक पंजीकृत साधन द्वारा किया जा सकता है।

"उपरोक्त प्रावधान यह स्पष्ट करते हैं कि उत्तर प्रदेश राज्य में पड़ी अचल संपत्ति के संबंध में बेचने के लिए एक समझौते में पंजीकरण आवश्यक रूप से यानी अनिवार्य रूप से आवश्यक है। अधिनियम, 1882 की धारा 54 के साथ पठित अधिनियम, 1908 की धारा 17, जैसा कि उत्तर प्रदेश में लागू है, यह बहुत स्पष्ट करती है कि बिक्री का एक अनुबंध, जैसा कि धारा 54 में परिभाषित है, केवल एक पंजीकृत लिखत द्वारा ही किया जा सकता है। अधिनियम, 1908 की धारा 17 की उप-धारा (2) के स्पष्टीकरण को छोड़कर, विधायिका ने यह बहुत स्पष्ट कर दिया है कि उत्तर प्रदेश राज्य में, अचल संपत्ति बेचने के लिए एक समझौते के लिए अनिवार्य पंजीकरण की भी आवश्यकता होगी ताकि अचल संपत्ति में कोई अधिकार, शीर्षक या हित बनाया जा सके ।

अदालत ने यह टिप्पणी इरफान कुरैशी द्वारा दायर आदेश से पहली अपील पर सुनवाई करते हुए की, जिसमें न्यायाधीश, लघु कारण न्यायालय, बुलंदशहर के एक आदेश को चुनौती दी गई थी, जिसमें एक मुकदमे में CPC के Order 39 Rule 1 के तहत उनके निषेधाज्ञा आवेदन को खारिज कर दिया गया था।

मामले की पृष्ठभूमि:

अपीलकर्ता-कुरैशी (मूल वादी) का मामला था, कि दूसरे प्रतिवादी के पिता ने मौखिक रूप से अपीलकर्ता को 70 लाख रुपये में एक औद्योगिक भूखंड बेचने के लिए सहमति व्यक्त की थी, जिसमें से 35 लाख रुपये का भुगतान किया गया था।

हालांकि, आश्वासन के बावजूद, सेल डीड निष्पादित नहीं किया गया था। इसलिए, उन्होंने प्रतिवादी नंबर 2 को प्रतिफल की शेष राशि प्राप्त करने के बाद बिक्री विलेख निष्पादित करने का निर्देश देते हुए अनिवार्य निषेधाज्ञा के लिए एक डिक्री का दावा करते हुए एक मुकदमा दायर किया।

मुकदमे में, अपीलकर्ता ने प्रार्थना करते हुए एक निषेधाज्ञा आवेदन भी दायर किया कि प्रतिवादियों को संपत्ति के अपने कब्जे में हस्तक्षेप करने से रोका जाए।

ट्रायल कोर्ट ने अपीलकर्ता के निषेधाज्ञा आवेदन को खारिज कर दिया, यह देखते हुए कि उसका मुकदमा अनिवार्य रूप से अदालत की फीस से बचने के प्रयास में अनिवार्य निषेधाज्ञा के रूप में प्रच्छन्न विशिष्ट प्रदर्शन के लिए था।

महत्वपूर्ण रूप से, अदालत ने यह भी कहा कि, यूपी राज्य में लागू कानून के अनुसार, अपीलकर्ता के पास बिक्री के लिए लिखित समझौते के अभाव में और इसके पंजीकरण की इच्छा के कारण कोई मामला नहीं था।

उक्त आदेश को चुनौती देते हुए, अपीलकर्ता ने हाईकोर्ट का रुख किया, जिसमें उसके वकील ने तर्क दिया कि एक बार कब्जा उसे देने के बाद, वह इसकी रक्षा करने का हकदार था। इसलिए, यह तर्क दिया गया था कि निषेधाज्ञा आवेदन की अस्वीकृति कानून के अनुसार नहीं थी, और Transfer of Property की धारा 53-Aअपीलकर्ता के पक्ष में लागू होगी।

संदर्भ के लिए, यह खंड उन हस्तांतरणकर्ताओं की रक्षा करता है जिन्होंने संपत्ति पर कब्जा कर लिया है या मौखिक समझौते या कानून द्वारा आवश्यक रूप से पंजीकृत नहीं किए गए समझौते के आधार पर सुधार किया है।

दूसरी ओर, प्रतिवादी के वकील ने तर्क दिया कि चूंकि अपीलकर्ता और प्रतिवादी-प्रतिवादी नंबर 2 के पिता के बीच कोई लिखित समझौता नहीं किया गया था, इसलिए अनिवार्य निषेधाज्ञा का मुकदमा बनाए रखने योग्य नहीं था।

आगे यह प्रस्तुत किया गया था कि, अधिक से अधिक, अपीलकर्ता के पास पैसे की वापसी के लिए दावा हो सकता है, और वह भी तब जब वह यह स्थापित कर सकता है कि प्रस्तावित बिक्री लेनदेन के संबंध में धन का भुगतान किया गया था।

हाईकोर्ट की टिप्पणियां:

1908 अधिनियम के प्रासंगिक प्रावधानों के साथ-साथ राज्य संशोधन अधिनियम द्वारा संशोधित टीपी अधिनियम की जांच करते हुए, न्यायालय ने इस कहानी के प्रारंभिक पैराग्राफ में उल्लिखित तर्क के लिए पाया कि बिक्री के लिए किसी भी लिखित या पंजीकृत या अपंजीकृत समझौते के अभाव में, निषेधाज्ञा के लिए अपीलकर्ता के दावे को स्वीकार नहीं किया जा सकता है।

अदालत ने अपीलकर्ता के वकील द्वारा उठाए गए तर्क को भी खारिज कर दिया कि Transfer of Property Act की धारा 53 Aउसके पक्ष में लागू होगा। यह नोट किया गया कि एक सीमित उद्देश्य के लिए साक्ष्य में एक दस्तावेज प्राप्त करने की अनुमति देना (जैसा कि 1908 अधिनियम की धारा 49 में उल्लिखित है) संबंधित अचल संपत्ति की तुलना में पार्टियों के अधिकारों को प्रभावित नहीं करेगा।

संदर्भ के लिए, 1908 अधिनियम की धारा 49 के अनुसार, पंजीकरण की आवश्यकता वाले एक अपंजीकृत दस्तावेज को साक्ष्य में नहीं पढ़ा जा सकता है। हालांकि, इसके प्रावधान में कहा गया है कि इस तरह के एक अपंजीकृत दस्तावेज को टीपी अधिनियम 1882 की धारा 53-A के लिए एक अनुबंध के भाग-प्रदर्शन के सबूत के रूप में प्राप्त किया जा सकता है या किसी भी संपार्श्विक लेनदेन के सबूत के रूप में पंजीकृत उपकरण द्वारा प्रभावित होने की आवश्यकता नहीं है।

कोर्ट ने कहा "जहां कोई दस्तावेज अपंजीकृत रहता है और शीर्षक पास नहीं होता है, पार्टियों के बीच समझौता जो अप्रभावी दस्तावेज से पहले था, बना रहेगा और उसकी शर्तों को देखने के लिए साक्ष्य में प्राप्त किया जा सकता है। यह अपने आप में कोई अधिकार प्रदान नहीं करेगा क्योंकि मूल कानून के तहत ऐसा कोई अधिकार प्रदान नहीं किया गया है। साक्ष्य में प्राप्त करने का अर्थ मौलिक अधिकार प्रदान करना नहीं है। साक्ष्य का नियम मूल कानून के प्रावधानों को बड़ा या बदल नहीं सकता है। यह अधिकार प्रदान नहीं कर सकता है, अगर मूल कानून के तहत कोई नहीं है,"

न्यायालय ने यह भी कहा कि Transfer of Property Act की धारा 53-A का वर्तमान मामले में कोई आवेदन नहीं होगा क्योंकि उपरोक्त प्रावधान के पीछे आश्रय लेने के लिए, किसी को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा:

1. अनुबंध लिखित रूप में होना चाहिए, हस्तांतरणकर्ता द्वारा या उसकी ओर से हस्ताक्षरित होना चाहिए।

2. हस्तांतरिती को संविदा के आंशिक निष्पादन के रूप में संविदा द्वारा कवर की गई अचल संपत्ति का कब्जा प्राप्त होना चाहिए।

3. यदि अंतरिती पहले से ही कब्जे में है और वह अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन में कब्जे में जारी है, तो उसे अनुबंध को आगे बढ़ाने में कुछ कार्य करना चाहिए था।

4. हस्तांतरिती ने या तो अनुबंध के अपने हिस्से का प्रदर्शन किया है या अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए तैयार है।

इस बात पर जोर देते हुए कि धारा 53-A के सभी सिद्धांत अनिवार्य हैं और एक पक्ष केवल एक या अधिक शर्तों को पूरा करके लाभ प्राप्त नहीं कर सकता है, न्यायालय ने कहा कि अपीलकर्ता और प्रतिवादी नंबर 2 के पिता के बीच कथित मौखिक समझ को छोड़कर, कोई लिखित अनुबंध या कोई अन्य दस्तावेज भी नहीं था।

इस प्रकार, अदालत ने मूल मुकदमे में मौखिक और दस्तावेजी साक्ष्य या इसकी रखरखाव के संबंध में कोई राय व्यक्त किए बिना अपील को खारिज कर दिया।