अगर 30 दिनों में RERA कोई निर्णय नहीं लेता है तो रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के पंजीकरण के लिए आवेदन स्वीकृत माना जाएगा: इलाहाबाद हाईकोर्ट ने एलएंडटी को राहत दी

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने माना कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 5(2) के तहत रियल एस्टेट परियोजनाओं के पंजीकरण के लिए आवेदनों पर निर्णय लेने के लिए निर्धारित 30 दिन की अवधि अनिवार्य प्रकृति की है, क्योंकि 30 दिनों के भीतर आवेदन को स्वीकार या अस्वीकार करने में विफल रहने पर, परियोजना को पंजीकृत माना जाएगा।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 4 सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए आवेदन का प्रावधान करती है। अधिनियम की धारा 5 प्राधिकरण को पंजीकरण के लिए आवेदन को स्वीकार करने या इसे अस्वीकार करने के लिए 30 दिन की अवधि प्रदान करती है। धारा 5(2) में प्रावधान है कि यदि प्राधिकरण 30 दिनों की अवधि के भीतर आवेदन पर निर्णय लेने में विफल रहता है, तो आवेदन को स्वीकृत माना जाएगा और 30 दिन की अवधि समाप्त होने के 7 दिनों के भीतर आवेदक को पंजीकरण आईडी और पासवर्ड प्रदान किया जाना चाहिए।

जस्टिस महेश चंद्र त्रिपाठी और जस्टिस प्रशांत कुमार की पीठ ने कहा कि अधिनियम की धारा 5 (2) में स्पष्ट है कि UPRERA के पास केवल दो विकल्प हैं, या तो परियोजना के पंजीकरण के लिए आवेदन को 30 दिनों के भीतर स्वीकार कर लें या उसे अस्वीकार कर दें, लेकिन किसी भी कारण से यदि इसे 30 दिनों की निर्धारित अवधि से अधिक लंबित रखा जाता है तो इसे "मान्य पंजीकरण" माना जाएगा। इसलिए, याचिकाकर्ता का आवेदन अनिवार्य अवधि बीत जाने के बाद पंजीकृत माना जाता है, क्योंकि इसे अस्वीकार नहीं किया गया था, और UPRERA के लिए याचिकाकर्ता को पंजीकरण संख्या, लॉगिन आईडी और पासवर्ड प्रदान करना अनिवार्य है।

फैसला

रिट याचिका की स्थिरता के बारे में आपत्ति को खारिज करते हुए, न्यायालय ने मामले को गुण-दोष के आधार पर निपटाया। न्यायालय ने पाया कि रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 के तहत स्थापित रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना था कि “जिस भूमि पर विकास किया जाना है, उसका स्पष्ट स्वामित्व हो तथा परियोजना पंजीकृत करते समय वह सभी बाधाओं से मुक्त हो, तथा प्रमोटर जो कुछ भी करता है, उसे प्राधिकरण की वेबसाइट पर पारदर्शी रूप से दिखाया जाना चाहिए। प्राधिकरण को परियोजना का समय पर विकास सुनिश्चित करना है तथा यदि ऐसा नहीं किया जाता है, तो प्रमोटर को इसके लिए दंडित किया जा सकता है।”

न्यायालय ने पाया कि अधिनियम की धारा 2(zk)(i) में 'प्रमोटर' को ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित किया गया है जो बेचे जाने वाले अपार्टमेंट के स्वतंत्र भवन का निर्माण करता है या करवाता है, जिसमें बिल्डर या डेवलपर शामिल है, जिसके पास उस भूमि का पावर ऑफ अटॉर्नी है जिस पर निर्माण किया जाना है।

न्यायालय ने माना कि प्रमोटर की परिभाषा को भूमि के स्वामी तक सीमित न रखने तथा पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर भूमि का विकास करने वाले किसी भी व्यक्ति को शामिल करने के लिए 'और' के स्थान पर 'या' शब्द का जानबूझकर उपयोग किया गया था। यह माना गया कि मालिक को भूमि का 'प्रमोटर' होना चाहिए, और इस प्रकार, पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर, याचिकाकर्ता संबंधित भूमि का 'प्रमोटर' था।

"जो व्यक्ति निर्माण करता है और बेचता है, वह प्रमोटर है, भले ही वह किसी और की भूमि पर निर्माण गतिविधियां कर रहा हो, बशर्ते कि भूमि के मालिक और डेवलपर के बीच एक वैध समझौता होना चाहिए। इसलिए, हमारी सुविचारित राय में, जेआईएल परियोजना के लिए प्रमोटर की श्रेणी में नहीं आएगा।"

न्यायालय ने माना कि उपरोक्त चर्चा के आलोक में जेआईएल को प्रमोटर के रूप में शामिल करने के लिए UPRERA द्वारा उठाई गई आपत्ति आवश्यक नहीं थी। यह माना गया कि याचिकाकर्ता का आवेदन अधिनियम की धारा 4(2) के अनुसार उचित प्रारूप में था, और UPRERA उन दस्तावेजों की मांग नहीं कर सकता था, जिनका उल्लेख रेरा अधिनियम में आवश्यकता के रूप में नहीं किया गया था।

इसके अलावा, न्यायालय ने भावनगर विश्वविद्यालय बनाम पालीताना शुगर मिल (पी) लिमिटेड और अन्य तथा शरीफ-उद-दीन बनाम अब्दुल गनी लोन के मामले पर भरोसा किया, जहां सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि हालांकि सार्वजनिक पदाधिकारियों के लिए समय-सीमा निर्धारित की गई है, लेकिन वे निर्देशिका प्रकृति के हैं। हालांकि, यह माना गया कि यदि अधिकारियों की ओर से निष्क्रियता के परिणाम का उल्लेख किया जाता है, तो कार्रवाई निर्धारित समय के भीतर पूरी होनी चाहिए क्योंकि यह प्रकृति में अनिवार्य हो जाती है।

“अधिनियम की धारा 5(2) के अनुसार, UPRERA के पास तीस दिनों के भीतर प्रयोग किए जाने वाले केवल दो विकल्प थे,- (ए) पंजीकरण प्रदान करना (बी) आवेदन को अस्वीकार करना। अधिनियम के अनुसार, UPRERA के लिए तीस दिनों के निर्धारित समय के भीतर इन विकल्पों में से एक का प्रयोग करना अनिवार्य था।”

न्यायालय ने माना कि UPRERA के पास दोषपूर्ण होने के आधार पर आवेदन को लंबित रखने का कोई विकल्प उपलब्ध नहीं है। आवेदन की तिथि से 30 दिन की अवधि बीत जाने के बाद, न्यायालय ने माना कि UPRERA के लिए याचिकाकर्ता को पंजीकरण संख्या, लॉगिन आईडी और पासवर्ड प्रदान करना अनिवार्य था। यह माना गया कि जेआईएल को प्रमोटर के रूप में न जोड़े जाने के आधार पर आवेदन को खारिज किया जा सकता था, लेकिन अनिवार्य 30 दिन की अवधि के बाद इसे लंबित नहीं रखा जा सकता था।

यह देखते हुए कि लंबित आवेदनों से होने वाली परेशानियों को दूर करने के लिए विधानमंडल द्वारा डीमिंग क्लॉज पेश किया गया था, न्यायालय ने माना कि

"चूंकि याचिकाकर्ता का आवेदन तीस दिनों की अवधि से कहीं अधिक समय तक लंबित रखा गया था, इसलिए, रेरा अधिनियम की धारा 5(2) के अनुसार, याचिकाकर्ता की परियोजना पंजीकृत मानी जाती है और यूपीरेरा आवेदक/याचिकाकर्ता को प्राधिकरण की वेबसाइट तक पहुंचने और अपना वेब पेज बनाने के लिए याचिकाकर्ता पंजीकरण संख्या, लॉगिन आईडी और पासवर्ड प्रदान करने के लिए बाध्य है।"

UPRERA के आचरण के संबंध में, न्यायालय ने दर्ज किया कि भले ही न्यायालय द्वारा एक अंतरिम आदेश पारित किया गया था जिसमें यूपीरेरा को अपने वकीलों की ओर से स्थगन मांगे जाने पर आवेदन पर कोई निर्णय न लेने का निर्देश दिया गया था, लेकिन उसने याचिकाकर्ता के आवेदनों को खारिज कर दिया। न्यायालय ने पाया कि यूपीरेरा का आचरण सराहनीय नहीं था।

UPRERA के खिलाफ कोई प्रतिकूल टिप्पणी करने से परहेज करते हुए, न्यायालय ने रिट याचिका को अनुमति दी और माना कि याचिकाकर्ता की परियोजना को मंजूरी दे दी गई थी और अब एलएंडटी के आवेदन को खारिज करना यूपीरेरा के अधिकार क्षेत्र से बाहर था।

केस टाइटल: लार्सन एंड टुब्रो लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [रिट - सी नंबर- 16616/2024]

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