इलाहाबाद हाईकोर्ट ने एक बिल्डर पर घर खरीदने वाले को 13 वर्षों तक तुच्छ मुकदमेबाजी के कई दौर से गुजरने के लिए 2.5 लाख रुपये का जुर्माना लगाया गया।

जस्टिस प्रशांत कुमार ने कहा,

"घर-खरीदारों के सामने आने वाली कठिनाइयों और कमजोरियों को ध्यान में रखते हुए भारत सरकार ने रियल एस्टेट क्षेत्र में अधिक पारदर्शिता और जवाबदेही सुनिश्चित करने और आवंटियों की शिकायतों के निवारण के लिए एक त्वरित और प्रभावी तंत्र प्रदान करने के उद्देश्य से रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 लागू किया था। हालांकि, वर्तमान मामले में विभिन्न संस्थानों के माध्यम से अधिनियम के उद्देश्य और उद्देश्य को बिल्डर द्वारा विफल कर दिया गया। स्पष्ट रूप से 2016 के अधिनियम के तहत उत्पन्न होने वाले अपने वैधानिक दायित्वों और देनदारियों के निर्वहन में देरी करने और बचने की दृष्टि से तुच्छ और कष्टप्रद मुकदमेबाजी।

प्रतिवादी ने अपीलकर्ता-बिल्डर के प्रोजेक्ट 'गोल्फ सिटी' में प्लॉट नंबर 7, सेक्टर-75 में एक फ्लैट बुक किया। 9 अप्रैल 2011 को बिल्डर-खरीदार समझौता निष्पादित किया गया, जिसके तहत कुल 34,44,250/- रुपये के बदले जून, 2013 तक कब्ज़ा देने का वादा किया गया। खरीदार ने 35,90,252/- रुपये का भुगतान किया, लेकिन कब्जा नहीं दिया गया।

उन्होंने रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी, गौतमबुद्धनगर से शिकायत की। 26 जुलाई 2018 के आदेश द्वारा बिल्डर को तुरंत कब्जा सौंपने और 30 जून 2013 से 24% ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया गया, जिस तारीख तक कब्जा देय था। बिल्डर ने न तो भुगतान किया और न ही कब्जा दिया। खरीदार द्वारा निष्पादन को आगे बढ़ाने पर 6 मार्च 2019 को 41,21,411.88 रुपये का वसूली प्रमाण पत्र जारी किया गया।

इसके बाद ही बिल्डर ने यूपी में अपील की। रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण। इसने वसूली कार्यवाही पर रोक लगाने की मांग करते हुए रिट याचिका भी दायर की, जिसे खारिज किया गया और उस बर्खास्तगी के खिलाफ एक विशेष अनुमति याचिका वापस ले ली गई। यूपी के समक्ष अपील रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण को अभियोजन के अभाव में खारिज कर दिया गया, पहले भी दो बार इसी आधार पर खारिज किया गया और बहाल किया गया।

इसके बाद खरीदार ने हाईकोर्ट से जिला मजिस्ट्रेट को वसूली प्रमाणपत्र निष्पादित करने का निर्देश प्राप्त किया और, जब वह लागू नहीं हुआ तो अवमानना ​​कार्यवाही शुरू की गई। इसके बाद एक नया पुनर्प्राप्ति प्रमाणपत्र जारी किया गया। बिल्डर ने 721 दिन की देरी से बर्खास्तगी के आदेश को वापस लेने के लिए आवेदन किया। ट्रिब्यूनल ने पर्याप्त कारण न होने और अधिनियम की धारा 43(5) का अनुपालन न करने के कारण आवेदन खारिज कर दिया।

इसके बैंक खाते कुर्क होने के बाद बिल्डर ने दिसंबर, 2022 में 67,77,518/- रुपये जमा किए और धारा 58 के तहत वर्तमान अपील दायर की।

न्यायालय ने माना कि इन तथ्यों पर महामारी व्यवधान पर्याप्त कारण नहीं था। बर्खास्तगी आदेश के बाद दो वर्षों के लिए पेश किया गया एकमात्र स्पष्टीकरण यह था कि वसूली अमीन के कार्यालय में आने तक अपील बिल्डर के ध्यान से बच गई।

"...न्यायालयों को घोर लापरवाही, जानबूझकर की गई निष्क्रियता, या आकस्मिक उदासीनता को नज़रअंदाज नहीं करना चाहिए, क्योंकि ऐसा करने से रिपब्लिका यूट सिट फ़िनिस लिटियम की अधिकतम रुचि कमज़ोर हो जाएगी और उस निश्चितता को अस्थिर कर देगी जिसे सीमा कानून सुरक्षित करना चाहता है।"

कोर्ट ने माना कि सीमा विस्तार पर सुप्रीम कोर्ट के निर्देशों के संदर्भ में 15.03.2020 से 28.02.2022 तक की अवधि को बाहर करने के बाद भी बहाली आवेदन समय से बाहर हो गया। यह माना गया कि बिल्डर ने यह नहीं दिखाया कि वह उचित रूप से मेहनती था, और इसलिए माफी के लिए परीक्षण संतुष्ट नहीं था।

इसके अलावा, न्यायालय ने माना कि अधिनियम की धारा 44(4), जिसके तहत अपीलीय न्यायाधिकरण को पार्टियों को हर आदेश की एक प्रति भेजने की आवश्यकता होती है, का अनुपालन किया गया। यह देखा गया कि ट्रिब्यूनल ने लॉकडाउन के बाद काम फिर से शुरू करने पर एक सार्वजनिक नोटिस जारी किया, ई-मेल द्वारा बर्खास्तगी आदेश भेजा था और अपने पोर्टल पर हर मामले की स्थिति बनाए रखी, इसलिए यह नहीं कहा जा सकता कि बिल्डर कार्यवाही से अनजान था।

यह माना गया कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत कब्जा सौंपने में देरी के लिए एक बिल्डर को आवंटी को ब्याज का भुगतान करना होगा, वही दर है जो बिल्डर आवंटी से चार्ज कर सकता था यदि आवंटी ने डिफॉल्ट किया। एक बिल्डर की इस दलील को खारिज करते हुए कि उसकी देनदारी एमसीएलआर+1% तक ही सीमित है, न्यायालय ने 24% प्रति वर्ष की दर से ब्याज देने के फैसले को बरकरार रखा, क्योंकि बिल्डर-खरीदार समझौते में ही डिफ़ॉल्टर खरीदार के खिलाफ उस दर पर ब्याज का प्रावधान था।

कोर्ट ने 2016 के एक्ट की धारा 2(za) का अर्थ यह निकाला कि डिफ़ॉल्ट होने पर बिल्डर को जो रेट देना होगा, वह अलॉटी (घर पाने वाले) से लिए जाने वाले रेट के बराबर होगा। चूंकि धारा 18 के तहत ब्याज का मकसद नुकसान की भरपाई करना है, इसलिए कोर्ट ने माना कि एक्ट लागू होने से पहले की तय कब्ज़े की तारीख से ब्याज वसूलना न तो गैर-कानूनी था और न ही मनमाना।

कब्ज़े के मुद्दे पर कोर्ट ने पाया कि फ़ैसले की तारीख तक भी बिल्डर के पास ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट नहीं था, और इसके बिना कब्ज़ा नहीं दिया जा सकता था। कोर्ट ने यह भी देखा कि जिस लेटर का हवाला दिया गया, वह पहले से तैयार (प्री-फ़ॉर्मेटेड) था और उसमें सिर्फ़ फ़िट-आउट के काम के लिए कब्ज़ा देने की बात कही गई।

कोर्ट ने कहा कि अलॉटीज़ के लिए पारदर्शिता और तेज़ी से समाधान सुनिश्चित करने के लिए बनाए गए कानून का मकसद यहाँ पूरा नहीं हो पाया।

“यह मामला एक ऐसे घर खरीदार का बेहतरीन उदाहरण है, जिसने अपने सिर पर छत पाने की उम्मीद में अपनी जीवन भर की बचत निवेश की थी। रेस्पॉन्डेंट ने 2011 में रेजिडेंशियल फ़्लैट बुक किया और बिक्री की लगभग पूरी कीमत चुका दी। बिल्डर ने भरोसा दिलाया कि फ़्लैट का कब्ज़ा दो साल के अंदर, यानी जून 2013 तक दे दिया जाएगा। हालांकि, 13 साल से ज़्यादा समय बीतने और कीमत की लगभग पूरी रकम मिलने के बाद भी बिल्डर प्रोजेक्ट पूरा करने और रेस्पॉन्डेंट को फ़्लैट का कब्ज़ा देने में नाकाम रहा है। बिना किसी वाजिब वजह के इतनी ज़्यादा देरी ने रेस्पॉन्डेंट को उसके निवेश का फ़ायदा उठाने से वंचित किया और उसे लंबे समय तक आर्थिक तंगी और मानसिक परेशानी का सामना करना पड़ा है।”

घटनाक्रम बताते हुए कोर्ट ने पाया कि बिल्डर ने उसी विवाद को लेकर सात बार कानूनी लड़ाई शुरू की, जबकि खरीदार को अपने पक्ष में आए आदेश को लागू करवाने के लिए चार बार कानूनी लड़ाई लड़नी पड़ी। कोर्ट ने माना कि 2018 से आदेश लागू करवाने की कोशिश करने के बावजूद कोई फ़ायदा न मिलने के कारण यह मामला भारी जुर्माना (Exemplary Costs) लगाने के लिए बिल्कुल सही था।

इसके अनुसार, अपीलेट ट्रिब्यूनल के आदेश में कोई गैर-कानूनी बात न पाते हुए कोर्ट ने अपील खारिज की और बिल्डर पर 2,50,000 रुपये का जुर्माना लगाया, जिसे चार हफ़्ते के अंदर खरीदार को देना होगा।

Case Title: M/s Aims Max Gardenia Developers Pvt. Ltd. Thru. Authorized Signatory vs. Mrs. Pratibha Gupta 2026 LiveLaw (AB) 547

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