लिखित किरायेदारी एग्रीमेंट न होना या किरायेदारी की जानकारी न देना, रेंट अथॉरिटी के अधिकार क्षेत्र को नहीं रोकता: इलाहाबाद हाईकोर्ट

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने कहा कि उत्तर प्रदेश शहरी परिसर किरायेदारी विनियमन अधिनियम, 2021 के तहत रेंट अथॉरिटी के पास किरायेदार को बेदखल करने के लिए मकान मालिक के आवेदन पर सुनवाई करने का अधिकार क्षेत्र है, भले ही कोई किरायेदारी एग्रीमेंट न हुआ हो और मकान मालिक ने किरायेदारी की जानकारी भी न दी हो।

उत्तर प्रदेश शहरी परिसर किरायेदारी विनियमन अधिनियम, 2021 के विभिन्न प्रावधानों का हवाला देते हुए जस्टिस रोहित रंजन अग्रवाल ने कहा,

“2021 के अधिनियम के प्रावधानों के तहत गठित रेंट अथॉरिटी के पास उन मामलों में मकान मालिक द्वारा दायर आवेदन पर सुनवाई करने का अधिकार क्षेत्र है, जहां किरायेदारी एग्रीमेंट नहीं हुआ। मकान मालिक ने अथॉरिटी को किरायेदारी की जानकारी नहीं दी।”

मकान मालिक ने स्मॉल कॉजेज कोर्ट में किरायेदार को बेदखल करने और किराये के बकाया के लिए मुकदमा इस आधार पर दायर किया कि किरायेदार ने प्रॉपर्टी में महत्वपूर्ण बदलाव किए। किरायेदार-याचिकाकर्ता ने सिविल प्रक्रिया संहिता (CPC) के ऑर्डर VII नियम 11(d) के तहत एक आवेदन दायर इस आधार पर किया कि 2021 के अधिनियम के लागू होने के बाद धारा 38 (कुछ मामलों में सिविल अदालतों का अधिकार क्षेत्र वर्जित है) के तहत मुकदमा वर्जित हो गया।

इस आवेदन को स्मॉल कॉजेज कोर्ट ने खारिज कर दिया, जिसके बाद याचिकाकर्ता ने हाई कोर्ट का रुख किया।

कोर्ट के सामने सवाल था,

“क्या 2021 के अधिनियम के प्रावधानों के तहत गठित रेंट अथॉरिटी के पास उन मामलों में मकान मालिक द्वारा दायर आवेदन पर सुनवाई करने का अधिकार क्षेत्र है, जहां किरायेदारी एग्रीमेंट नहीं हुआ। यदि नहीं हुआ है तो मकान मालिक ने रेंट अथॉरिटी के पास किरायेदारी की जानकारी दर्ज नहीं की।”

2021 के अधिनियम और उसके प्रावधानों पर चर्चा करते हुए कोर्ट ने पाया कि केंद्र सरकार द्वारा तैयार किए गए मॉडल किरायेदारी अधिनियम और राज्य विधानमंडल द्वारा बनाए गए 2021 के अधिनियम में किरायेदारी एग्रीमेंट की अनिवार्य प्रकृति और रेंट अथॉरिटी को इसकी सूचना देने के संबंध में अंतर था।

आगे कहा गया,

“एक तरफ मॉडल टेनेंसी एक्ट की धारा 4 के उप-धारा (6) में साफ तौर पर कहा गया कि किराए के एग्रीमेंट के होने या न होने के बारे में जानकारी न देने पर मकान मालिक और किराएदार दोनों कोई भी राहत पाने का दावा नहीं कर पाएंगे। जबकि दूसरी तरफ राज्य विधानमंडल ने मॉडल टेनेंसी एक्ट को कुछ हद तक अपनाते हुए ऐसे नतीजों को हटाने का फैसला किया, जिससे किराए के एग्रीमेंट के होने या न होने के बारे में रेंट अथॉरिटी को जानकारी न देने पर पार्टियों को रोका जा सके।”

कोर्ट ने कहा कि 2021 के एक्ट की धारा 4 में लिखित किराए के एग्रीमेंट का प्रावधान है और जहां पार्टियां शर्तों पर सहमत नहीं हो पाती हैं, उन्हें किराए की डिटेल्स अलग से रेंट अथॉरिटी के सामने जमा करनी होंगी। इसमें यह भी कहा गया कि अगर सिर्फ मकान मालिक ने तय समय के अंदर डिटेल्स जमा की हैं और किराएदार ने ऐसा नहीं किया तो मकान मालिक किराएदार को निकालने के लिए केस फाइल कर सकता है।

“धारा 4 में सिर्फ अलग-अलग तरह की स्थितियों का ज़िक्र है, जिनमें मकान मालिक और किराएदार के बीच किराए का एग्रीमेंट होता है। यह कहीं भी उन पार्टियों के किसी भी अधिकार को सीमित नहीं करता है, जो मकान मालिक और किराएदार का स्टेटस मानते हैं। अगर विधानमंडल का इरादा पार्टियों को सिर्फ एग्रीमेंट होने या जानकारी देने के मामले में ही रेंट अथॉरिटी से संपर्क करने तक सीमित रखना होता तो वे मॉडल टेनेंसी एक्ट की धारा 4 के सब-सेक्शन (6) को अपनाते।”

इसके अलावा, कोर्ट ने कहा कि धारा 4 के उप-धारा (3) में इस्तेमाल किया गया शब्द “शैल”, जो पार्टियों को जानकारी देने के लिए बाध्य करता है अगर किराएदारी 2021 के एक्ट के शुरू होने से पहले बनी थी, वह सिर्फ किराएदारी के बारे में जानकारी देने तक सीमित था।

“इसलिए यह साफ है कि 2021 का एक्ट, ड्राफ्ट मॉडल टेनेंसी एक्ट के उलट, मकान मालिक द्वारा किराए की डिटेल्स के बारे में रेंट अथॉरिटी को जानकारी न देने पर कोई दंडात्मक परिणाम नहीं बताता है, 2021 के एक्ट की धारा 4 के उप-धारा (3) के तहत जानकारी देने की ज़रूरत, जिसे "शैल" शब्द द्वारा अनिवार्य किया गया, उसे निर्देश माना जाना चाहिए और मकान मालिक द्वारा किराए की डिटेल्स के बारे में रेंट अथॉरिटी को जानकारी न देने पर उसे 2021 के एक्ट के तहत निजी ज़रूरत के आधार पर बेदखली मांगने के अधिकारों से वंचित नहीं किया जाएगा।”

यह देखते हुए कि एक्ट की धारा 9 और 10 किराया अथॉरिटी को किराया बढ़ाने का अधिकार देती हैं, कोर्ट ने कहा कि एक्ट के तहत किराया अथॉरिटी का अधिकार क्षेत्र केवल लिखित समझौते और अथॉरिटी को इसकी सूचना देने के मामलों तक सीमित नहीं किया जा सकता। कोर्ट ने कहा कि विधायिका का इरादा अन्य प्रावधानों और प्रावधानों के उद्देश्य को ध्यान में रखते हुए देखा जाना चाहिए। इसे केवल एक प्रावधान को पढ़ने और समझने तक सीमित नहीं किया जा सकता।

सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र पर रोक और एक्ट की धारा 38 के तहत किराया अथॉरिटी के अधिकार क्षेत्र को किरायेदारी समझौतों तक सीमित करने के संबंध में कोर्ट ने कहा:

“धारा 38 की उप-धारा (2) किराया अथॉरिटी को अधिकार क्षेत्र देने वाला प्रावधान नहीं है, बल्कि यह अधिकार क्षेत्र को सीमित करता है, यह निर्धारित करता है कि वह टाइटल या स्वामित्व से संबंधित विवादों के निपटारे में हस्तक्षेप न करे और केवल किरायेदारी समझौते के तहत उत्पन्न होने वाले विवादों तक ही सीमित रहे। यह अधिकार क्षेत्र को किरायेदारी समझौते के निष्पादन पर निर्भर नहीं बनाता है, बल्कि ऐसे किरायेदारी मामलों में भी इसका अधिकार क्षेत्र होगा, जहां पार्टियों के बीच कोई समझौता नहीं हुआ था, लेकिन फिर भी वे 2021 के एक्ट के तहत आते हैं।”

कोर्ट ने कहा कि किराया अथॉरिटी संपत्ति के टाइटल और स्वामित्व से संबंधित विवाद में हस्तक्षेप नहीं कर सकती, लेकिन मकान मालिक और किरायेदार के बीच उत्पन्न होने वाले विवाद पर फैसला दे सकती है।

तदनुसार, कोर्ट ने कहा कि किराया अथॉरिटी के पास मकान मालिक के बेदखली के आवेदन पर कार्रवाई करने का अधिकार क्षेत्र है, भले ही मकान मालिक किरायेदारी समझौता करने में विफल रहा हो और किरायेदारी का विवरण प्रदान करने में विफल रहा हो।

Case Title: Canara Bank Branch Office and 1 other Versus Sri Ashok Kumar @ Heera Singh [MATTERS UNDER ARTICLE 227 No. - 626 of 2024]