जब पहली सेल डीड का पंजीकरण लंबित हो तो विक्रेता उसी प्लॉट पर दूसरी सेल डीड निष्पादित नहीं कर सकता : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि एक विक्रेता जिसने सेल डीड निष्पादित किया है, वह उसी प्लॉट के संबंध में दूसरी सेल डीड निष्पादित नहीं कर सकता, क्योंकि पहली सेल डीड का पंजीकरण लंबित है। कोर्ट ने कहा कि डीड निष्पादित होते ही विक्रेता संपत्ति पर सभी अधिकार खो देता है और वह केवल इसलिए किसी अधिकार का दावा नहीं कर सकता, क्योंकि डीड पंजीकृत नहीं हुई है।

न्यायालय ने कहा कि पंजीकरण न कराने का एकमात्र परिणाम यह है कि क्रेता संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 और पंजीकरण अधिनियम, 1908 के प्रावधानों के कारण साक्ष्य के रूप में ऐसी डीड प्रस्तुत नहीं कर सकता।

जस्टिस विक्रम नाथ और जस्टिस अहसानुद्दीन अमानुल्लाह की पीठ ने कहा:

"दस्तावेज के पंजीकरण का मुद्दा राज्य के पास है, जिसके लिए दस्तावेजों का अनिवार्य पंजीकरण आवश्यक है, ताकि उसे अचल संपत्ति के ऐसे हस्तांतरण पर देय स्टाम्प शुल्क के रूप में राजस्व से वंचित न होना पड़े। यदि क्रेता के पास स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने का कोई साधन नहीं है या पंजीकरण प्राधिकारी द्वारा स्टाम्प शुल्क की अत्यधिक मांग की जाती है, जिसे क्रेता उस समय भुगतान करने में असमर्थ है, लेकिन वह इस तथ्य से संतुष्ट है कि विक्रेता ने पंजीकरण के लिए प्रस्तुत सेल डीड को निष्पक्ष और विधिवत निष्पादित किया है और उसे खरीदी गई संपत्ति पर कब्जा दिलाया है, जिसका वह शांतिपूर्वक आनंद ले रहा है, तो वह किसी भी समय स्टाम्प शुल्क की कमी का भुगतान करने के लिए हमेशा स्वतंत्र है। पंजीकरण के लिए प्रस्तुत दस्तावेज उस समय तक पंजीकरण प्राधिकारी के पास रहेगा, जब तक कि कमी दूर नहीं हो जाती। हालांकि, कमी के कारण पंजीकरण लंबित रहने से विक्रेता को कोई लाभ नहीं मिल सकता, जिसने बिक्री मूल्य प्राप्त करने के बाद सेल डीड निष्पादित करके अपने सभी अधिकारों को पहले ही समाप्त कर दिया है। वह केवल इसलिए हस्तांतरित भूमि का मालिक नहीं बन सकता क्योंकि बिक्री का दस्तावेज पंजीकरण के लिए लंबित है। यह क्रेता ही है जो न्यायालय के समक्ष साक्ष्य के रूप में अचल संपत्ति के संबंध में पंजीकरण के लिए लंबित ऐसे दस्तावेज प्रस्तुत नहीं कर सकता है क्योंकि यह टीपी अधिनियम तथा अधिनियम, 1908 में निहित वैधानिक प्रावधानों के मद्देनज़र अस्वीकार्य होगा।"

न्यायालय ने आगे कहा कि विक्रेता द्वारा निष्पादित दूसरी सेल डीड , जबकि पहली डीड पंजीकरण की प्रतीक्षा कर रही थी, अमान्य है। यदि विक्रेता के अधिकार पहले ही पहली बिक्री से अलग हो चुके थे, तो बाद में पारदर्शिता के बिना तथा बुरे विश्वास में की गई कोई भी डीड अमान्य है।"

तथ्यात्मक पृष्ठभूमि

प्रतिवादी संख्या 2 ने 1985 में अपीलकर्ता संख्या 1 तथा उसके नाबालिग भाई (जिसका प्रतिनिधित्व उनकी मां कर रही थी) के पक्ष में सेल डीड निष्पादित की। स्टाम्प शुल्क के भुगतान में कमी के कारण यह सेल डीड पंजीकृत नहीं हो सकी तथा पंजीकरण उप-पंजीयक के कार्यालय में लंबित रही ।

वर्ष 2010 में प्रतिवादी संख्या 2 ने प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में (बाद के खरीदार) के साथ उसी संपत्ति के संबंध में एक हस्तांतरण डीड निष्पादित की। इसके बारे में जानने के बाद, अपीलकर्ताओं ने अपने पक्ष में सेल डीड का पंजीकरण करवाया। डीड 2011 में पंजीकृत हुई। हालांकि, जब प्रतिवादी संख्या 1 ने अपीलकर्ताओं के वाद की संपत्ति के कब्जे में हस्तक्षेप करने की कोशिश की, तो बाद में प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में सेल डीड को रद्द करने के लिए वाद दायर किया और स्थायी निषेधाज्ञा की मांग की।

ट्रायल कोर्ट ने 2016 में वाद खारिज कर दिया, जिसमें अपीलकर्ताओं के पक्ष में सेल डीड को मुख्य रूप से इस कारण से शून्य माना गया, कि निष्पादन के समय वे दोनों नाबालिग थे। अपील में, जिला न्यायाधीश ने ट्रायल कोर्ट के फैसले को खारिज कर दिया और वाद का फैसला सुनाया। प्रतिवादी संख्या 1 ने अकेले ही हाईकोर्ट के समक्ष इस निर्णय का विरोध किया। 2022 में, अपील को अनुमति दी गई और वाद खारिज कर दिया गया। हाईकोर्ट के फैसले से व्यथित होकर, अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

मुद्दे

सुप्रीम कोर्ट ने मामले में कई मुद्दों पर विचार किया, जिनमें शामिल हैं:

(i) क्या प्रतिवादी संख्या 2 ने 1985 में बिक्री मूल्य प्राप्त किया और सेल डीड निष्पादित की?

(ii) क्या 1985 का सेल डीड अमान्य थी, क्योंकि अपीलकर्ताओं पर नाबालिग होने का आरोप लगाया गया था?

(iii) क्या प्रतिवादी संख्या 1 बाद की सेल डीड के माध्यम से मूल्य के लिए एक वास्तविक खरीदार था?

कोर्ट की टिप्पणियां

रिकॉर्ड पर मौजूद सामग्री का अवलोकन करने पर, कोर्ट ने पाया कि 1985 की डीड पर प्रतिवादी संख्या 2 और सत्यापन करने वाले गवाहों के हस्ताक्षर थे, साथ ही इसमें उप-पंजीयक द्वारा आवश्यक समर्थन भी शामिल था। स्टाम्प शुल्क का भुगतान न करने के कारण इसे जब्त कर लिया गया था, लेकिन भुगतान किए जाने के बाद, दस्तावेज़ को विधिवत पंजीकृत किया गया।

इसने कहा, इससे यह स्पष्ट हो जाता है कि सेल डीड निष्पादित की गई थी...और इसे उप-पंजीयक के समक्ष प्रस्तुत किया गया था।"

जहां तक ​​ट्रायल कोर्ट और हाईकोर्ट ने इस आधार पर कार्यवाही की कि प्रतिवादी संख्या 2 ने सेल डीड के निष्पादन और किसी भी प्रतिफल की प्राप्ति से इनकार किया, यह नोट किया गया कि प्रतिवादी संख्या 2 ने कभी भी दो पहलुओं पर कोई विशिष्ट इनकार नहीं किया और अदालतों द्वारा साक्ष्य को गलत तरीके से पढ़ा गया।

"दोनों उक्त अदालतें इस बात पर भी विचार करने में विफल रहीं कि प्रतिवादी संख्या 1 विक्रेता (प्रतिवादी संख्या 2) ने न तो सेल डीड के निष्पादन और किसी भी प्रतिफल की प्राप्ति से इनकार किया, न ही सेल डीड के निष्पादन और किसी भी प्रतिफल की प्राप्ति से इनकार किया। उन्होंने अपनी दलीलों के समर्थन में तथा उन्हें सिद्ध करने के लिए कोई गवाह पेटी नहीं खोली, न ही अपनी दलीलों के समर्थन में कोई मौखिक या दस्तावेजी साक्ष्य पेश किया। लिखित बयान में सेल डीड के निष्पादन के बारे में याद न रखने के अस्पष्ट कथन को निष्पादन से इनकार के रूप में लेने का कोई औचित्य नहीं था...दोनों न्यायालयों ने फिर से अपीलकर्ता संख्या 1 (पीडब्लू-1) के बयान को गलत तरीके से पढ़ा, जिसमें उसने कहा था कि उसके पास प्रतिफल के भुगतान का कोई सबूत नहीं है, जिससे यह माना जा सके कि कोई सेल डीड का भुगतान नहीं किया गया था।"

इसके अलावा, न्यायालय ने प्रतिवादियों के इस तर्क को खारिज कर दिया कि सेल डीड के निष्पादन के समय अपीलकर्ता नाबालिग थे। यद्यपि सेल डीड में अपीलकर्ता संख्या 1 की आयु गलत तरीके से 18 वर्ष दर्ज की गई थी, लेकिन यह नोट किया गया कि अन्य नाबालिग खरीदार (अपीलकर्ता संख्या 1 का भाई) का प्रतिनिधित्व उनकी मां ने किया था। इस प्रकार, जहां तक ​​नाबालिग भाई के अधिकारों का सवाल है, सेल डीड किसी भी मामले में वैध थी।

अदालत ने कहा, इसके अतिरिक्त, यह देखते हुए कि मां अपीलकर्ता संख्या 1 की प्राकृतिक अभिभावक थी, यह माना जाना चाहिए कि वह अपने दोनों नाबालिग बेटों की ओर से कार्य कर रही थी।

"अपीलकर्ता संख्या 1 की नाबालिगता का मुद्दा अपीलकर्ता संख्या 1 भी इस कारण से प्रासंगिक नहीं होगा कि भले ही वह सेल डीड के निष्पादन के समय नाबालिग था और उसने अपने बयान में ईमानदारी से ऐसा कहा था, लेकिन तथ्य यह है कि अपीलकर्ता संख्या 1 की मां पहले से ही उसके छोटे भाई का अभिभावक के रूप में प्रतिनिधित्व कर रही थी, जिसे सेल डीड में नाबालिग बताया गया था...यह माना जाएगा कि वह अपने दोनों नाबालिग बेटों की ओर से काम कर रही थी।"

यदि विक्रेता के पास बेचने का अधिकार नहीं है तो बाद का क्रेता वास्तविक क्रेता के रूप में लाभ का दावा नहीं कर सकता

प्रतिवादी संख्या 1 के दावे पर विचार करते हुए, न्यायालय ने कहा कि बाद का क्रेता, भले ही उसे पहले की बिक्री के बारे में पता न हो, वास्तविक क्रेता नहीं माना जा सकता, क्योंकि विक्रेता के कपटपूर्ण आचरण और अधिकारों के पहले से मौजूद हस्तांतरण के कारण उपलब्ध सुरक्षा समाप्त हो जाती है।

"मूल्य के लिए वास्तविक क्रेता का सिद्धांत उन स्थितियों में लागू होता है, जहां विक्रेता के पास वैध स्वामित्व अधिकारों की कुछ झलक दिखाई देती है। हालांकि, यह सिद्धांत किसी बाद के क्रेता की रक्षा नहीं करता है, यदि विक्रेता ने पहले से ही किसी सेल डीड के माध्यम से उन अधिकारों को हस्तांतरित कर दिया है। बाद के क्रेता को, भले ही वह पिछली बिक्री से अनभिज्ञ हो, वास्तविक नहीं माना जा सकता है, क्योंकि विक्रेता के पास अब संपत्ति बेचने का कानूनी अधिकार नहीं है। इस प्रकार, वास्तविक क्रेता सिद्धांत द्वारा प्रदान की गई सुरक्षा विक्रेता के कपटपूर्ण आचरण और अधिकारों के पहले से मौजूद हस्तांतरण द्वारा निरस्त हो जाती है।"

मामले के तथ्यों में, न्यायालय ने कहा कि प्रतिवादी संख्या 1 प्रतिवादी संख्या 2 को उसके द्वारा भुगतान किए गए बिक्री प्रतिफल को पुनः प्राप्त करने के लिए कानून के तहत उपलब्ध ऐसे उपाय का लाभ उठा सकता है। इसने आगे निर्देश दिया कि प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में सेल डीड रद्द किया जाए।

निष्कर्ष

न्यायालय ने अपीलकर्ताओं की अपील को स्वीकार कर लिया और वाद का आदेश दिया। प्रतिवादियों के आचरण को ध्यान में रखते हुए, इसने उन पर 10 लाख रुपये का अनुकरणीय जुर्माना लगाया।

उल्लेखनीय रूप से, अपने निर्णय में न्यायालय ने विक्रेताओं के हाथों आम आदमी की निरंतर पीड़ा पर दुख व्यक्त किया, जो कि दोहरा लाभ प्राप्त करने के लिए विक्रेताओं के दुर्भावनापूर्ण इरादों के कारण होता है, या तो हाथ-घुमाकर या कानूनी प्रक्रियाओं में हेरफेर करके। ऐसे मामलों में अन्याय को दूर करने के लिए चिंता व्यक्त करते हुए, न्यायालय ने कहा, "ऐसे मामलों में, कानून कमज़ोर लोगों की सहायता के लिए आता है। ऐसे मामलों का निर्णय करते समय, हम केवल लोगों के जीवन और संपत्ति के साथ ही नहीं, बल्कि कानूनी प्रणाली में उनके विश्वास के साथ भी निपट रहे होते हैं। हमारे सामने आए ऐसे मामलों में, हमें केवल विवादास्पद लेन-देन का यांत्रिक विश्लेषण नहीं करना है, बल्कि यह भी सुनिश्चित करना है कि अन्याय को दूर किया जाए और किसी को भी अपने गलत कामों से लाभ न मिले।"

केस: कौशिक प्रेमकुमार मिश्रा और अन्य बनाम कांजी रावरिया @ कांजी और अन्य, सिविल अपील संख्या - 1573/ 2023