एस.19(बी) विशिष्ट राहत अधिनियम | 'सच्चे क्रेता' संरक्षण का दावा करने के लिए, बाद के क्रेता को उचित पूछताछ करनी चाहिए: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में एक निर्णय में कहा कि अचल संपत्ति का 'बाद का क्रेता' विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 ("अधिनियम") की धारा 19(बी) के तहत 'सच्चे' क्रेता का लाभ नहीं ले सकता है, यदि वे उस संपत्ति के वर्तमान स्वामी की स्थिति के बारे में उचित परिश्रम करने में विफल रहते हैं जिसे वे खरीदना चाहते हैं।

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की पीठ ने कहा कि कोई बाद का क्रेता जो उस अचल संपत्ति के स्वामित्व और हित के बारे में उचित जांच करने में विफल रहता है जिसे वे खरीदना चाहते हैं, उसे अधिनियम की धारा 19(बी) के तहत 'सच्चा' क्रेता नहीं माना जा सकता है।

अधिनियम की धारा 19(बी) बाद के क्रेताओं के खिलाफ बिक्री के लिए समझौते को लागू करने में सक्षम बनाती है, जब तक कि वे सच्चे क्रेता न हों जो सद्भावनापूर्वक, मूल्य के लिए और मूल अनुबंध की सूचना के बिना संपत्ति प्राप्त करते हैं। यह संरक्षण सामान्य नियम का अपवाद है, जो क्रेता पर यह साबित करने का भार डालता है कि उन्होंने सद्भावनापूर्वक काम किया है और वे निर्दोष क्रेता हैं।

इस मामले में, वादी (खरीदार) और प्रतिवादी (विक्रेता) के बीच मुकदमे की संपत्ति बेचने के लिए मौखिक समझौता हुआ था। वादी के साथ अनुबंध के बावजूद, प्रतिवादी ने अपीलकर्ताओं (बाद के खरीदारों) को संपत्ति बेच दी। पीड़ित वादी ने समझौते के विशिष्ट निष्पादन की मांग की।

ट्रायल कोर्ट ने वादी के पक्ष में फैसला सुनाया, लेकिन प्रथम अपीलीय न्यायालय ने डिक्री को रद्द कर दिया। दूसरी अपील पर, हाईकोर्ट ने सवाल उठाया कि क्या प्रथम अपीलीय न्यायालय ने विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 19(बी) के तहत अपीलकर्ताओं को वास्तविक खरीदार पाते हुए गलती की थी। हाईकोर्ट ने माना कि अपीलकर्ता वास्तविक खरीदार नहीं थे, क्योंकि वे संपत्ति के स्वामित्व और कब्जे की जांच करने में विफल रहे।

सुप्रीम कोर्ट ने हाईकोर्ट के निर्णय की पुष्टि की, यह निर्णय देते हुए कि अपीलकर्ताओं द्वारा उचित परिश्रम न करने के कारण वे धारा 19(बी) के तहत संरक्षण से अयोग्य हैं। एक महत्वपूर्ण तथ्य यह था कि वादी के पति के पास बंधक के रूप में संपत्ति का कब्ज़ा था।

न्यायालय ने माना कि अपीलकर्ता यह साबित करने में विफल रहे कि उन्होंने संपत्ति सद्भावनापूर्वक खरीदी थी, क्योंकि उन्होंने मुकदमे की संपत्ति में मौजूदा अधिकारों और हितों की जांच नहीं की। इसने बाद के खरीदारों के लिए विक्रेता के आश्वासनों पर पूरी तरह भरोसा करने के बजाय संपत्ति की स्थिति के बारे में सावधानीपूर्वक जांच करने की आवश्यकता पर बल दिया।

संपत्ति हितों की बदलती प्रकृति पर प्रकाश डालते हुए, जैसे कि किरायेदार द्वारा बाद में स्वामित्व प्राप्त करना, न्यायालय ने खरीद के समय स्वामित्व और कब्जे को सत्यापित करने के महत्व को रेखांकित किया। आर.के. मोहम्मद उबैदुल्लाह बनाम हाजी सी. अब्दुल वहाब (2000) का हवाला देते हुए, इसने दोहराया कि वास्तविक कब्ज़ा, मालिक के स्वामित्व की रचनात्मक सूचना के रूप में कार्य करता है, जिसके लिए क्रेता द्वारा गहन जांच की आवश्यकता होती है।

न्यायालय ने आरके मोहम्मद उबैदुल्लाह के मामले में कहा,

“कोई व्यक्ति एक तरह की हैसियत से और एक तरह की रुचि रखते हुए संपत्ति में प्रवेश कर सकता है। लेकिन बाद में संपत्ति पर कब्जा जारी रखने के दौरान उसकी क्षमता या रुचि बदल सकती है। बाद में किरायेदार के रूप में संपत्ति में प्रवेश करने वाला व्यक्ति उपभोक्ता बंधक बन सकता है या उसी संपत्ति को खरीदने के लिए अनुबंध धारक हो सकता है या बाद में उसके पक्ष में कोई अन्य हित बनाया जा सकता है। इसलिए, बाद के खरीदार के संदर्भ में यह आवश्यक है कि वह उस व्यक्ति के स्वामित्व या हित के बारे में जांच करे, जिस तारीख को उसके पक्ष में बिक्री लेनदेन किया गया था। किसी व्यक्ति का वास्तविक कब्ज़ा ही उस व्यक्ति के स्वामित्व की वास्तविक सूचना या रचनात्मक सूचना है, यदि कोई हो, जो उस समय उस पर वास्तविक कब्ज़ा रखता है। बाद के खरीदार को आगे के हित, कब्जे की प्रकृति और उस स्वामित्व के बारे में पूछताछ करनी होगी जिसके तहत व्यक्ति संपत्ति की खरीद की तारीख पर कब्ज़ा बनाए हुए था”,

राम निवास बनाम बानो, 2000 (6) एससीसी 685 का भी संदर्भ दिया गया, जिसमें कहा गया था:

"यदि खरीदारों ने विक्रेता के कथन या अपने स्वयं के ज्ञान पर भरोसा किया है और किरायेदार के कब्जे की वास्तविक प्रकृति की जांच करने से परहेज किया है, तो वे संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 3 के स्पष्टीकरण II के तहत कथित नोटिस के परिणामों से बच नहीं सकते हैं।"

न्यायालय ने पाया कि अपीलकर्ताओं ने संपत्ति खरीदने से पहले उसकी सही स्थिति जानने के लिए ईमानदारी से काम नहीं किया, इसलिए यह नहीं कहा जा सकता कि वे वास्तविक खरीदारों के लाभ का दावा करने के हकदार थे।

इस संबंध में न्यायालय ने डेनियल्स बनाम डेविसन (1809) के प्रसिद्ध मामले का हवाला दिया, जिसमें लॉर्ड चांसलर ने कहा था कि, “जहां पट्टे या समझौते के तहत कब्जे में कोई किरायेदार है, वहां संपत्ति का हिस्सा खरीदने वाले व्यक्ति को यह पूछना चाहिए कि उस व्यक्ति के पास किस शर्त पर कब्जा है...कि पट्टे के तहत कब्जे में कोई किरायेदार, खरीदार बनने के लिए अपनी जेब में एक समझौते के साथ, उन परिस्थितियों में उसे एक समानता मिलती है जो बाद के खरीदार के दावे को खारिज करती है जिसने अपने कब्जे की प्रकृति के बारे में कोई जांच नहीं की।”

निर्णय में भारतीय न्याय संहिता, 2023 की धारा 2(11) का भी संदर्भ दिया गया है, जो “सद्भाव” को इस प्रकार परिभाषित करती है, “कोई भी कार्य “सद्भाव” में किया या माना नहीं जाता है, जो उचित देखभाल और ध्यान के बिना किया या माना जाता है;” सामान्य खंड अधिनियम की धारा 3(22) “सद्भाव” को इस प्रकार परिभाषित करती है: कोई कार्य सद्भावनापूर्वक किया गया माना जाएगा, जब वह वास्तव में ईमानदारी से किया गया हो, चाहे वह लापरवाही से किया गया हो या नहीं।

कोर्ट ने कहा,

“उपर्युक्त परिभाषाएं और 'सद्भाव” शब्द का अर्थ यह दर्शाता है कि इस निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए कि कोई कार्य सद्भावनापूर्वक किया गया था, उसे उचित देखभाल और ध्यान के साथ किया जाना चाहिए और इसमें कोई लापरवाही या बेईमानी नहीं होनी चाहिए। प्रत्येक पहलू एक दूसरे का पूरक है, न कि दूसरे का बहिष्कार। दंड संहिता, 1860 की परिभाषा उचित देखभाल और ध्यान पर जोर देती है, जबकि सामान्य खंड अधिनियम ईमानदारी पर जोर देता है।”

न्यायालय ने माना कि अपीलकर्ता द्वारा वादी के अधिकारों और संपत्ति के स्वामित्व के बारे में आवश्यक पूछताछ करने में विफलता, वादी को मौखिक समझौते के विशिष्ट निष्पादन की मांग करने का अधिकार देती है।

तदनुसार, अपील खारिज कर दी गई।

केस टाइटलः मंजीत सिंह एवं अन्य बनाम दर्शना देवी एवं अन्य।

साइटेशन: 2024 लाइवलॉ (SC) 919

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