टाइटल डीड जमा करने से बनाया गया बंधक, बिक्री के लिए समझौते के जमा करने से बनाए गए समतामूलक बंधक पर हावी है : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि बिक्री के लिए एक अपंजीकृत समझौते के जमा करने से बनाया गया बंधक, टाइटल डीड जमा करने से बनाए गए बंधक के अधीन होगा।

ऐसा इसलिए है, क्योंकि बिक्री का समझौता अपने आप में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के अनुसार किसी संपत्ति पर कोई ब्याज या शुल्क नहीं बनाता है, जैसा कि सूरज लैंप और शकील अहमद बनाम सैयद अखलाक हुसैन के निर्णयों द्वारा स्पष्ट किया गया है।

कोर्ट ने सहमति व्यक्त की कि एक अधूरे टाइटल डीड के जमा करने से एक बंधक बनाया जा सकता है, जो प्रकृति में 'समतामूलक' है। हालांकि, ऐसा 'समतामूलक बंधक' उचित टाइटल डीड जमा करने से बनाए गए 'कानूनी बंधक' से कमतर होगा।

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की पीठ ने कॉसमॉस को-ऑपरेटिव बैंक लिमिटेड (अपीलकर्ता) और सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया (प्रतिवादी नंबर 1) के बीच बंधक विवाद से उत्पन्न मामले की सुनवाई की। सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया ने फ्लैट बेचने के लिए जमा किए गए समझौते के आधार पर 1989 में ऋण जारी किया, और कॉसमॉस बैंक ने फ्लैट के संबंध में शेयर प्रमाणपत्र के आधार पर 1998 में ऋण प्रदान किया।

प्राथमिक कानूनी मुद्दा यह था कि गिरवी रखी गई संपत्ति पर पहला अधिकार किस बैंक का था।

ऋण वसूली ट्रिब्यूनल (डीआरटी) ने शुरू में सेंट्रल बैंक के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें कहा गया कि उसका बंधक समय से पहले का था। ऋण वसूली अपीलीय ट्रिब्यूनल (डीआरएटी) और बॉम्बे हाईकोर्ट ने इस फैसले को बरकरार रखा, जिसके बाद कॉसमॉस ने सेंट्रल बैंक के बंधक की वैधता को चुनौती देते हुए सुप्रीम कोर्ट में अपील की।

विवादित निष्कर्षों को पलटते हुए जस्टिस पारदीवाला द्वारा लिखित निर्णय में कहा गया कि चूंकि उधारकर्ताओं ने फ्लैटों के शेयर प्रमाणपत्र जमा करके अपीलकर्ता से ऋण प्राप्त किया था - जो टाइटल डीड के जमा के बराबर है - जिससे संपत्ति पर एक भार पैदा हुआ, यह एक कानूनी बंधक का गठन करता है। नतीजतन, इस बंधक ने प्रतिवादी नंबर 1, सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया द्वारा दिए गए ऋण पर वरीयता ले ली, जो टाइटल डीड के जमा के बिना एक अपंजीकृत सेल डीड पर आधारित था।

न्यायसंगत बंधक तीसरे पक्ष को बाध्य नहीं करेगा

टीपी अधिनियम की धारा 58 (ई) के अनुसार 'न्यायसंगत बंधक' और टाइटल डीड के जमा द्वारा बंधक की अवधारणा को समझाने के बाद, निर्णय में कहा गया कि न्यायसंगत बंधक केवल व्यक्तिगत रूप से संचालित होता है और अन्य पक्षों को बाध्य नहीं करेगा।

"जहां 'समतापूर्ण बंधक' आंशिक-डीड या टाइटल का दावा करने वाले दस्तावेजों या पक्षकारों द्वारा हित बनाने के इरादे को दर्शाने वाले दस्तावेजों के जमा के आधार पर बनाए गए हैं, ऐसे सभी जमा इक्विटी में एक वैध बंधक होंगे और जो चार्ज पहले बनाया गया हो सकता है, वह किसी भी बाद के चार्ज या बंधककर्ताओं पर प्राथमिकता लेगा। हालांकि, चूंकि ऐसा बंधक एक 'समतापूर्ण बंधक' है, ऐसे बंधकों से निकलने वाले कोई भी अधिकार केवल व्यक्तिगत प्रकृति के होते हैं और केवल व्यक्तिगत अधिकार होते हैं और इस तरह किसी भी अजनबी या बाद के भारधारकों के खिलाफ काम नहीं करेंगे जो ऐसे समतापूर्ण बंधक से अनजान हैं।

न्यायालय ने टीपी अधिनियम की धारा 78 का हवाला दिया, जिसमें कहा गया है कि यदि बंधककर्ता की लापरवाही के कारण, किसी अन्य व्यक्ति को बंधक संपत्ति की सुरक्षा पर पैसा अग्रिम करने के लिए प्रेरित किया गया है, तो पहले के बंधक को बाद के बंधक तक स्थगित कर दिया जाएगा।

यहां, प्रतिवादी ने बिक्री के लिए एक अपंजीकृत समझौते के आधार पर ऋण दिया; समतापूर्ण बंधक का कोई दस्तावेज नहीं बनाया गया था और इसके बारे में कोई सार्वजनिक सूचना जारी नहीं की गई थी।

न्यायालय ने कहा,

"ऐसी स्थिति में, प्रतिवादी संख्या 1 बैंक का न्यायसंगत प्रभार अधिनियम, 1882 की धारा 78 के अनुसार अपीलकर्ता बैंक के पक्ष में बनाए गए प्रभार के लिए स्थगित किया जा सकता है, तथा हाईकोर्ट का आपेक्षित आदेश केवल इसी आधार पर निरस्त किया जा सकता है।"

कानूनी बंधक न्यायसंगत बंधक को पराजित करेगा

निर्णय में आगे कहा गया:

"हम स्पष्ट कर सकते हैं कि अंग्रेजी कानून के विपरीत, अधिनियम, 1882 की धारा 58 उपधारा (ई) के अनुसार टाइटल के आंशिक-पत्रों को जमा करना बंधक नहीं माना जाएगा, क्योंकि बाद के कानून के तहत ऐसा जमा केवल न्यायसंगत बंधक है, तथा इस प्रकार, कठोर शर्तें नहीं लगाई जा सकती है या उस पर जोर नहीं दिया जा सकता है, जबकि भारत में टाइटल डीड को जमा करके बंधक बनाना एक कानूनी बंधक है, जो वास्तव में किसी भी न्यायसंगत बंधक को पराजित करेगा, तथा इस प्रकार, सभी टाइटल डीड को जमा करने की आवश्यकता अनिवार्य रूप से आवश्यक होगी, सिवाय उन डीड के जो बंधककर्ता के सर्वोत्तम प्रयासों के बावजूद जमा नहीं किए जा सके या बकाया नहीं माने जा सके।"

न्यायसंगत बंधक और कानूनी बंधक के बीच अंतर को स्पष्ट करते हुए और कानूनी बंधक न्यायसंगत बंधक पर क्यों हावी होता है, इस पर न्यायालय ने टिप्पणी की:

“'न्यायसंगत बंधक' के निर्माण का आधार केवल पक्षों का इरादा है, और इस तरह कोई भी कार्रवाई या उपाय केवल इसमें शामिल पक्षों के खिलाफ ही निर्देशित किया जा सकता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि कानूनी बंधक के विपरीत, जहां संपत्ति पर सीधे 'प्रभार' बनाया जाता है और उसमें टाइटल या कोई मालिकाना हित हस्तांतरित किया जाता है।

ऋणदाता को इस प्रकार संपत्ति के संबंध में लागू करने योग्य अधिकार मिल जाता है, 'न्यायसंगत बंधक' के मामले में संपत्ति पर ऐसा कोई प्रभार औपचारिक रूप से नहीं बनाया गया है और न ही ब्याज का कोई हस्तांतरण हुआ है। बल्कि इसके विपरीत, विधि सम्मत टाइटल या स्वामित्व मूल उधारकर्ता के पास निहित रहता है और केवल उसके दस्तावेज ही आमतौर पर ऋणदाता के पास रहते हैं और इस तरह ऐसी स्थिति में ऋणदाता का अधिकार केवल उक्त संपत्ति पर टाइटल रखने वाले पक्ष यानी उधारकर्ता के माध्यम से लागू किया जा रहा है और इस प्रकार यह केवल व्यक्तिगत अधिकार है।"

चूंकि प्रतिवादी संख्या 1, सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया के पक्ष में बनाया गया बंधक, टाइटल डीड की वास्तविक डिलीवरी की अनुपस्थिति के कारण एक न्यायसंगत बंधक था, इसलिए न्यायालय ने प्रतिवादी संख्या 1 के दावे के खिलाफ फैसला सुनाया, जिसमें संपत्ति पर अपीलकर्ता के अधिकार को प्राथमिकता दी गई।

अदालत ने कहा,

“इस मामले में, भले ही प्रतिवादी संख्या के पास जो जमा किया गया था। अदालत ने कहा कि इस मामले में प्रतिवादी नं 1 बैंक के पास उक्त फ्लैट के सभी दस्तावेज थे, जिन्हें वह उस समय अपने कब्जे में ले सकता था, और हम इस आधार पर भी आगे बढ़ते हैं कि प्रतिवादी नं 1 बैंक ने स्वयं को आश्वस्त करने के लिए सभी आवश्यक कदम उठाए होंगे कि ऋण देने के समय उसके पास कोई अन्य महत्वपूर्ण दस्तावेज नहीं था, जिसे कब्जे में लिया जाना था। इस प्रकार, जब मूल उधारकर्ताओं ने अपीलकर्ता बैंक के पास उक्त फ्लैट के स्वामित्व का शेयर प्रमाणपत्र जमा किया, उसी दिन और तारीख को, अपीलकर्ता बैंक के पक्ष में फ्लैट पर एक कानूनी भार बनाया गया कहा जाता है, जबकि, जब प्रतिवादी नंबर 1 बैंक की बात आती है, तो फ्लैट पर ऐसा कोई भार नहीं बनाया गया था, बल्कि जो बनाया गया था वह केवल एक न्यायसंगत बंधक था, हालांकि समय से पहले।"

उपरोक्त के संदर्भ में, अदालत ने अपील को अनुमति दी और शेयर प्रमाणपत्र जमा करने पर अपीलकर्ता-बैंक द्वारा बनाए गए कानूनी बंधक को विश्वसनीयता दी।

केस : कॉसमॉस को-ऑपरेटिव बैंक लिमिटेड बनाम सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया और अन्य