महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम के तहत बिक्री के लिए कब्जे के हस्तांतरण के लिए समझौते को 'हस्तांतरण' के रूप में मुहरबंद किया जाना चाहिए: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि जब बिक्री के लिए समझौते में संपत्ति का कब्जा सौंपने का खंड शामिल होता है, तो इसे महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम, 1958 के उद्देश्य के लिए "हस्तांतरण" के रूप में माना जाना चाहिए। इसलिए, स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने की देयता बिक्री के लिए इस तरह के समझौते के निष्पादन के समय उत्पन्न होगी।

यह तथ्य कि बिक्री के लिए समझौते के अनुसरण में अंततः सेल डीड निष्पादित की गई थी और इस तरह के सेल डीड पर स्टाम्प शुल्क का भुगतान किया गया था, बिक्री समझौते के निष्पादन के समय उचित स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने की प्राथमिक देयता को समाप्त नहीं करेगा। महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम, 1958 की अनुसूची-I के अनुच्छेद 25 के स्पष्टीकरण 1 का हवाला देते हुए न्यायालय ने कहा कि, ऐसे मामले में, बिक्री के लिए समझौता ही मुख्य दस्तावेज है।

अदालत ने कहा,

“उपर्युक्त स्पष्टीकरण I यह स्पष्ट करता है कि बिक्री के लिए समझौते को “हस्तांतरण” माना जाना चाहिए यदि या तो कब्जा तुरंत सौंप दिया जाता है या यदि इसे किसी विशेष समय के भीतर सौंपने पर सहमति होती है। धारा 4 के साथ उपरोक्त स्पष्टीकरण I को पढ़ने से यह स्पष्ट हो जाता है कि शुल्क केवल उपकरण पर लगाया जाता है, न कि लेन-देन पर।"

जस्टिस पंकज मित्तल और जस्टिस आर महादेवन की पीठ ने मामले का फैसला किया।

इस मामले में विशिष्ट मुद्दा यह था कि क्या अपीलकर्ता दो अचल संपत्तियों के संबंध में उनके पक्ष में निष्पादित सेल डीड से पहले निष्पादित बिक्री समझौतों पर स्टाम्प शुल्क और जुर्माना देने के लिए उत्तरदायी हैं।

अपीलकर्ताओं द्वारा बॉम्बे हाईकोर्ट के 3 मार्च, 2021 के आदेश के विरुद्ध अपील दायर की गई है, जिसके तहत उसने 26 अक्टूबर, 2016 के ट्रायल कोर्ट के आदेश की पुष्टि की थी, जिसमें अपीलकर्ताओं द्वारा प्रस्तुत छह दस्तावेजों को जब्त करने के लिए प्रतिवादियों के आवेदन को अनुमति दी गई थी।

संक्षिप्त तथ्य

प्रतिवादी ने महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम, 1958 की धारा 33, 34 और 37 के तहत पंजीकरण अधिनियम की धारा 17 के साथ आवेदन किया, ताकि अपीलकर्ताओं द्वारा प्रस्तुत बिक्री के लिए छह मूल समझौतों को जब्त किया जा सके, इस आधार पर कि उक्त दस्तावेजों में एक खंड शामिल है कि उनमें उल्लिखित संपत्तियों का शारीरिक रूप से कब्ज़ा खरीदारों को हस्तांतरित किया गया था। हालांकि, उन पर विधिवत स्टाम्प नहीं लगाया गया था और इसलिए, दस्तावेजों पर हस्तांतरण के स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना आवश्यक है।

ट्रायल कोर्ट ने माना कि बाद के सेल डीड को मुख्य लेनदेन के रूप में नहीं माना जा सकता है और महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम, 1958 की अनुसूची-I के अनुच्छेद 25 के स्पष्टीकरण I के अनुसार बिक्री के समझौतों को मुख्य हस्तांतरण माना जाएगा।

इसने दस्तावेजों को जब्त करने की अनुमति दी थी और स्टाम्प ड्यूटी और जुर्माना, यदि कोई हो, के निर्णय के लिए उन्हें स्टाम्प कलेक्टर के पास भेजने का निर्देश दिया था। इसे चुनौती दी गई और बाद में हाईकोर्ट ने इसे खारिज कर दिया।

सुप्रीम कोर्ट के समक्ष तर्क

अपीलकर्ता के वकील ने तर्क दिया कि बिक्री के समझौते एक ही अचल संपत्ति के बारे में थे और अंततः अपीलकर्ता के पक्ष में सेल डीड हुई, जिसे विधिवत पंजीकृत किया गया था।

उन्होंने महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम, 1958 की धारा 4 (विकास समझौते, बिक्री, बंधक या निपटान के एक ही लेनदेन में उपयोग किए जाने वाले कई उपकरण) पर भरोसा किया और तर्क दिया कि बिक्री के पहले के समझौतों को पंजीकृत और स्टाम्प किए जाने की आवश्यकता नहीं है क्योंकि पहले के समझौते उसी लेनदेन का हिस्सा थे। बाद में वे निष्पादित सेल डीड के साथ विलय हो गए।

प्रतिवादियों के वकील ने कहा कि बिक्री के लिए समझौते के विस्तृत विश्लेषण पर, खरीदार को शारीरिक तौर पर कब्जे के हस्तांतरण के बारे में एक विशिष्ट खंड था और ट्रायल कोर्ट ने दस्तावेजों को जब्त करने की अनुमति दी।

सुप्रीम कोर्ट ने क्या अवलोकन किया?

सुप्रीम कोर्ट ने कानूनी नियम आवेदन को स्पष्ट किया।

इसने कहा:

"किसी उपकरण पर लगने वाले स्टाम्प शुल्क को निर्धारित करने के लिए, कानूनी नियम यह है कि उपकरण का वास्तविक और सच्चा अर्थ पक्षों की मंशा को सामग्री और पूरे उपकरण में प्रयुक्त भाषा से पता लगाकर निर्धारित किया जाना चाहिए और पक्षों द्वारा उपकरण को दिया गया विवरण या नामकरण अप्रासंगिक है।"

अधिनियम की धारा 4(1) का अवलोकन करने पर न्यायालय ने कहा कि यह स्पष्ट करता है कि जहां किसी लेनदेन को पूरा करने के लिए कई उपकरण निष्पादित किए जाते हैं, वहां केवल मुख्य उपकरण पर ही अनुसूची I में निर्धारित शुल्क लगाया जाएगा।

इसने धारा 4 की व्याख्या इस प्रकार की:

"प्रावधान यह स्पष्ट करता है कि इस प्रकार निर्धारित उपकरण पर लगाया जाने वाला शुल्क वह उच्चतम शुल्क होगा जो उसी लेनदेन का हिस्सा बनने वाले किसी भी उपकरण के संबंध में लगाया जा सकता है। अन्य प्रत्येक उपकरण पर एक निश्चित शुल्क लगाया जाता है। इसके अलावा, उप-धारा (2) भी पक्षों को स्वयं यह निर्धारित करने का अवसर देती है कि कौन सा उपकरण मुख्य उपकरण माना जाएगा।"

कानून और सभी 6 दस्तावेजों के अध्ययन के आधार पर न्यायालय ने कहा:

"इन सभी छह दस्तावेजों के अध्ययन पर दस्तावेजों को देखने पर यह देखा जा सकता है कि ये उपकरण/दस्तावेज एक ही पक्ष के बीच एकल लेनदेन का हिस्सा नहीं थे और ये विभिन्न विक्रेताओं और खरीदारों के बीच अलग-अलग लेनदेन थे। इसके अलावा, कई दस्तावेजों को एक ही लेनदेन का हिस्सा बनाने के लिए, एक लेनदेन होना चाहिए जिसके आगे उस लेनदेन को पूरा करने के लिए कई अन्य दस्तावेजों को निष्पादित किया गया हो और फिर मुख्य उपकरण/दस्तावेज पर स्टाम्प शुल्क लगाना अनिवार्य हो जाता है। प्रावधान में प्रयुक्त भाषा बहुत स्पष्ट है, जिसके अनुसार स्टाम्प शुल्क साधन पर है, न कि लेन-देन पर।"

इसके अलावा, न्यायालय ने महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम की अनुसूची I के अनुच्छेद 25 का हवाला दिया और कहा कि स्पष्टीकरण I यह स्पष्ट करता है कि बिक्री के लिए एक समझौते को "हस्तांतरण" के रूप में माना जाना चाहिए यदि या तो कब्जा तुरंत सौंप दिया जाता है या यदि यह सहमति हो जाती है।

इसलिए इसने माना:

"धारा 4 के साथ उपरोक्त स्पष्टीकरण I को पढ़ने से यह स्पष्ट हो जाता है कि शुल्क केवल साधन पर लगाया जाता है, न कि किसी विशेष समय के भीतर सौंपे जाने वाले लेनदेन पर।"

इसने माना:

"इस मामले में, दस्तावेजों में, हालांकि संबंधित संपत्तियों के संबंध में विक्रेताओं और खरीदारों के बीच हस्तांतरण के लिए एक खंड था, संपत्तियों का मूल्य 100/- रुपये से अधिक था और एक खंड भी था जिसके द्वारा कब्जे को समझौते की तारीख को सौंप दिया गया था, जिसका तात्पर्य संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53 ए के तहत संरक्षित कब्जे के अधिकारों के अधिग्रहण से है, जिसके लिए पंजीकरण अधिनियम की धारा 17 के अनुसार अनिवार्य रूप से उचित स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण का भुगतान करना आवश्यक है। "

अदालत ने निष्कर्ष निकाला:

"इसके अलावा, महाराष्ट्र स्टाम्प अधिनियम की धारा 4(2) के अनुसार, पक्षों को यह निर्धारित करने की स्वतंत्रता है कि कौन सा दस्तावेज़ मुख्य दस्तावेज़ होगा। जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, बिक्री के लिए समझौते में एक खंड शामिल है जिसके तहत खरीदार को कब्जा सौंप दिया गया था, जो कि उपकरण को हस्तांतरण के रूप में मानने की आवश्यकता को पूरा करता है और जो कुछ बचा था वह केवल सेल डीड के निष्पादन की औपचारिकता थी। इसलिए, यह सुरक्षित रूप से निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि बिक्री के लिए समझौता मुख्य दस्तावेज था जिस पर अनुच्छेद 25 के अनुसार स्टाम्प शुल्क का भुगतान किया जाना था।"

न्यायालय ने यह नोट करते हुए समाप्त किया कि भले ही अपीलकर्ता की यह दलील स्वीकार कर ली जाए कि बिक्री समझौते अंततः सेल डीड में संपन्न हुए जिस पर स्टाम्प शुल्क का भुगतान किया गया था, यह बिक्री समझौते के निष्पादन के समय उचित स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने की प्राथमिक देयता से स्वतः मुक्त नहीं होगा क्योंकि यह मुख्य दस्तावेज था।

अंत में, न्यायालय ने नोट किया कि अनुच्छेद 25 का दूसरा प्रावधान केवल ऐसी स्थिति की परिकल्पना करता है जहां यदि बिक्री के लिए समझौते पर स्टाम्प शुल्क पहले ही भुगतान किया जा चुका है या वसूल किया जा चुका है, तो सेल डीड निष्पादित होने पर देय स्टाम्प शुल्क की गणना करते समय उसे घटाया जाएगा। यह ऐसी स्थिति की कल्पना नहीं करता है जहां दस्तावेज़ को शुरू में बिक्री के लिए समझौते पर स्टाम्प शुल्क के भुगतान के साथ पंजीकृत किया जाना चाहिए था और पहले से भुगतान किए गए शुल्क की कटौती के बाद सेल डीड पर केवल शेष राशि एकत्र की जानी चाहिए थी।

न्यायालय ने टिप्पणी की,

"मामले के तथ्यों और परिस्थितियों तथा कानूनी स्थिति को ध्यान में रखते हुए, ट्रायल कोर्ट ने सही ढंग से टिप्पणी की कि बाद की सेल डीड को मुख्य लेनदेन के रूप में नहीं माना जा सकता है और बिक्री के लिए किए गए समझौतों को अधिनियम की अनुसूची-I के अनुच्छेद 25 के स्पष्टीकरण I के अनुसार मुख्य हस्तांतरण माना जाएगा और इन सभी दस्तावेजों को जब्त कर लिया गया तथा स्टाम्प ड्यूटी और दंड के निर्णय के लिए उन्हें कलेक्टर को भेजने का निर्देश दिया गया। विस्तृत विश्लेषण के बाद, हाईकोर्ट ने माना कि अपीलकर्ताओं द्वारा हस्तक्षेप का कोई मामला नहीं बनाया गया था, जिसे हम सही मानते हैं।"

मामला: श्यामसुंदर राधेश्याम अग्रवाल और अन्य बनाम पुष्पबाई नीलकंठ पाटिल और अन्य, सिविल अपील संख्या 10804/2024