आवासीय परिसर के लिए सिक्योरिटी ‌डिपॉजिट के रूप में केवल दो महीने का किराया; किरायेदारी की अवधि के बाद किराया बढ़ेगा: ड्राफ्ट मॉडल टेनेंसी एक्ट की मुख्य विशेषताएं

अशोक किनि

केंद्रीय मंत्रिमंडल ने बुधवार को मॉडल टेनेंसी एक्ट को मंजूरी दी।

अब, यह मॉडल एक्‍ट सभी राज्यों/ केंद्र शासित प्रदेशों को भेजा जाएगा, ताकि वे नए कानून बनाकर या मौजूदा किरायेदारी के कानूनों में उपयुक्त संशोधन करके अनुकूलन कर सकें। सरकार के अनुसार, मॉडल टेनेंसी एक्ट का उद्देश्य देश में एक जीवंत, टिकाऊ और समावेशी रेंटल हाउसिंग मार्केट बनाना है।

सरकार की प्रेस विज्ञ‌प्ति में कहा गया है, "इससे सभी आय समूहों के लिए किराये के मकानों का पार्याप्त निर्माण हो सकेगा, जिससे बेघरों की समस्या को हल किया जा सकेगा। मॉडल टेनेंसी एक्ट किराय के मकानों का संस्थागतकरण सक्षम करके धीरे-धीरे इसे औपचारिक बाजार की ओर स्थानांतरित करेगा।

मॉडल टेनेंसी एक्ट खाली घरों को किराए की सुविधा के उद्देश्यों के लिए उपलब्ध कराएगा। मकानों की कमी को दूर करने के लिए एक बिजनेस मॉडल के रूप में किराये के मकानों में निजी भागीदारी को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है।",

मॉडल एक्‍ट के उद्देश्य निम्न हैं-

-किराए को विनियमित करने के लिए किराया प्राधिकरण स्थापित करना

-मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों की रक्षा करना

-विवादों के समाधान के लिए त्वरित निर्णयन तंत्र बनाना

प्रमुख बिंदु हैं-

-किरायेदार यदि किराय की अवधि समाप्त होने के बाद मकान खाली करने से इनकार करता है तो बढ़ा हुआ किराया देगा।

-आवासीय किरायेदारी के मामले में सिक्योरिटी डिपॉजिट दो महीने तक सीमित होगा।

-रेंट अथॉरिटी को दी जाने वाली टेनेंसी एग्रीमेंट की जानकारी, तथ्यों का निर्णायक सबूत होगा

-अदालतों/न्यायाधिकरण साठ दिनों की अवधि के भीतर मामलों/अपीलों का निस्तारण करें

मकान मालिक और किरायेदार परिभाषाएं

"मकान मालिक" का अर्थ उस व्यक्ति से है, जो किसी भी परिसर का किराया अपने खाते में प्राप्त करता है या प्राप्त करने का हकदार है, यदि परिसर एक किरायेदार को दिया गया है। इसमें शामिल है (i) उसका हित-उत्तराधिकारी; और (ii) एक ट्रस्टी या अभिभावक या किसी नाबालिग या विकृत दिमाग के व्यक्ति, जो अनुबंध में प्रवेश नहीं कर सकता, की ओर से नियुक्त रिसीवर, जो किसी भी परिसर के लिए किराया प्राप्त कर रहा है।

"किरायेदार" का अर्थ उस व्यक्ति से है, जिसके द्वारा या जिसके खाते से या जिसकी ओर से, किसी परिसर का किराया एक किरायेदारी समझौते के तहत मकान मालिक को देय है। इसमें उप-किरायेदार के रूप में परिसर में रहने वाला कोई भी व्यक्ति शामिल है और साथ ही, कोई भी व्यक्ति जो अपनी किरायेदारी की समाप्ति के बाद भी कब्जा जारी रखता है।

लिखित अनुबंध के अलावा कोई भी व्यक्ति किसी परिसर को किराए पर नहीं देगा या किराए पर नहीं लेगा

कोई भी व्यक्ति, इस अधिनियम के प्रारंभ होने के बाद, लिखित समझौते के बिना किसी भी परिसर को किराए पर नहीं देगा या किराए पर नहीं लेगा, जिसकी सूचना मकान मालिक और किरायेदार द्वारा संयुक्त रूप से पहली अनुसूची में निर्दिष्ट फॉर्म में किरायेदारी समझौते की तारीख से दो महीने की अवधि के भीतर देंगे।

यह किरायेदारी समझौते (अधिनियम की अनुसूची एक में दिया गया फॉर्म) की तारीख से दो महीने की अवधि के भीतर मकान मालिक और किरायेदार द्वारा संयुक्त रूप से किराया प्राधिकरण को सूचित किया जाएगा।

प्रदान की गई यह जानकारी किरायेदारी से संबंधित तथ्यों और उससे जुड़े मामलों का निर्णायक सबूत होगी। जानकारी के किसी भी विवरण के अभाव में, मकान मालिक और किरायेदार इस अधिनियम के प्रावधानों के तहत किसी भी राहत के हकदार नहीं होंगे।

किराएदार बढ़ा हुआ किराया देगा यदि वह किरायेदारी के अंत में परिसर खाली नहीं करता है

इस अधिनियम के लागू होने के बाद दर्ज की गई प्रत्येक किरायेदारी एक अवधि के लिए वैध होगी जैसा कि मकान मालिक और किरायेदार के बीच सहमति हुई है और जैसा कि किरायेदारी समझौते में निर्दिष्ट है।

किरायेदार किरायेदारी समझौते में सहमत अवधि के भीतर, किरायेदारी के नवीनीकरण या विस्तार के लिए मकान मालिक से अनुरोध कर सकता है, और यदि मकान मालिक सहमत है, तो पारस्परिक रूप से सहमत नियमों और शर्तों पर मकान मालिक के साथ एक नया किरायेदारी समझौता कर सकता है।

जहां एक निश्चित अवधि के लिए एक किरायेदारी समाप्त हो जाती है और नवीनीकृत नहीं की जाती है या किरायेदार ऐसी किरायेदारी के अंत में परिसर खाली करने में विफल रहता है, तो ऐसा किरायेदार मकान मालिक को धारा 23 में प्रदान किए गए किराए पर बढ़ा हुआ किराया देने के लिए उत्तरदायी होगा। धारा 23 प्रावधान करता है कि, ऐसा किरायेदार मकान मालिक को भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा (ए) पहले दो महीनों के लिए मासिक किराए का दोगुना; और (बी) उसके बाद मासिक किराए का चार गुना जब तक कि किरायेदार उक्त परिसर पर कब्जा करना जारी रखता है

सुरक्षा जमा पर सीमाएं

किरायेदार द्वारा अग्रिम रूप से भुगतान की जाने वाली सुरक्षा जमा (ए) आवासीय परिसर के मामले में दो महीने के किराये से अधिक नहीं होगी; और (बी) गैर-आवासीय परिसर के मामले में छह महीने के किराये से अधिक नहीं।

बेदखली के लिए आधार

एक मकान मालिक किरायेदार को बेदखल करने के लिए रेंट कोर्ट के समक्ष निम्नलिखित आधारों पर आवेदन कर सकता है:

(ए) किराए का भुगतान न करना: किरायेदार धारा 8 के तहत देय किराए का भुगतान करने के लिए सहमत नहीं है;

(बी) किराए के बकाया का भुगतान न करना: किरायेदार ने लगातार दो महीनों के लिए धारा 13 की उप-धारा (1) में निर्दिष्ट किराये और अन्य शुल्कों के बकाया का भुगतान नहीं किया है, जिसमें विलंबित भुगतान के लिए ब्याज भी शामिल है...;

(सी) परिसर का दुरुपयोग: किरायेदार ने मकान मालिक से नोटिस प्राप्त होने के बाद भी परिसर का दुरुपयोग जारी रखा हो।

(ई) मरम्मत, पुनर्निर्माण आदि: जहां मकान मालिक के लिए परिसर या उसके किसी हिस्से के संबंध में कोई मरम्मत या निर्माण या पुनर्निर्माण या जोड़ या परिवर्तन या विध्वंस करना आवश्यक है, जो बिना परिसर को खाली किया, होना संभव नहीं है।

(एफ) संरचनात्मक परिवर्तन: किरायेदार ने कोई संरचनात्मक परिवर्तन किया है या मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना किराए पर दिए गए परिसर में कोई स्थायी ढांचा खड़ा किया है।

किराया अधिकारियों के कार्य

रेंट अथॉरिटी को, अपनी नियुक्ति की तारीख से तीन महीने के भीतर, स्थानीय भाषा या राज्य / केंद्र शासित प्रदेश की भाषा में एक डिजिटल प्लेटफॉर्म स्थापित करना होगा ताकि मकान मालिक और किरायेदार द्वारा दस्तावेज जमा करने में सक्षम बनाया जा सके।

इसके बाद रेंट अथॉरिटी को (ए) पार्टियों को एक विशिष्ट पहचान संख्या प्रदान करनी होगी; और (बी) सात कार्य दिवसों के भीतर स्थानीय भाषा या राज्य / केंद्र शासित प्रदेश की भाषा में अपनी वेबसाइट पर किरायेदारी समझौते का विवरण अपलोड करना होगा।

किराए के संशोधन के संबंध में मकान मालिक और किरायेदार के बीच किसी भी विवाद के मामले में, किराया प्राधिकरण, मकान मालिक या किरायेदार द्वारा किए गए आवेदन पर, किरायेदार द्वारा देय संशोधित किराये और अन्य शुल्कों का निर्धारण कर सकता है और उस तारीख को भी तय कर सकता है, जिससे ऐसा संशोधित किराया देय हो जाता है।

जहां किरायेदार यह तय करने में असमर्थ है कि किरायेदारी समझौते की अवधि के दौरान किराया किसको देय है, किरायेदार ऐसे मामले में, किराया प्राधिकरण के पास निर्धारित तरीके से किराया जमा कर सकता है।

किराया न्यायालय और न्यायाधिकरण

अन्य प्रावधान रेंट अथॉरिटी, रेंट कोर्ट और ट्रिब्यूनल के गठन और उनके द्वारा पालन की जाने वाली प्रक्रिया से संबंधित हैं। रेंट कोर्ट या, जैसा भी मामला हो, रेंट ट्रिब्यूनल, मॉडल कानून के प्रावधानों के अनुसार, मामले को जल्द से जल्द निपटाने का प्रयास करेगा, और यह आवेदन या अपील की प्राप्ति की तारीख से साठ दिनों की अवधि से अधिक नहीं होगा।

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