Know The Law | 'साम्यिक बंधक' और 'कानूनी बंधक' के बीच अंतर: सुप्रीम कोर्ट ने समझाया

कोर्ट ने समझाया कि एक कानूनी बंधक (इस मामले में, टाइटल डीड जमा करके बंधक) तब बनता है जब संपत्ति के अधिकार बंधकदार (उधारदाता) को हस्तांतरित किए जाते हैं, जिससे बंधकदार को डिफ़ॉल्ट के मामले में संपत्ति पर लागू करने योग्य अधिकार मिल जाता है। इसके विपरीत, एक साम्यिक बंधक को अधूरा बंधक माना जाता है, क्योंकि इसमें संपत्ति के अधिकारों का हस्तांतरण शामिल नहीं होता है, बल्कि यह केवल पक्षकारों के बंधक बनाने के इरादे पर आधारित होता है।

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की बेंच ने एक ऐसे मामले पर फैसला सुनाते हुए दोनों के बीच अंतर को स्पष्ट किया, जहां मुख्य मुद्दा यह निर्धारित करना था कि किस बंधक को दूसरे पर प्राथमिकता दी जानी चाहिए।

संक्षेप में कहें तो, इस मामले में दो बंधकदार (बैंक) थे जिन्होंने फ्लैट खरीदने के लिए उधारकर्ताओं को ऋण दिया था। सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया (प्रतिवादी संख्या 1) ने बिक्री के एक अपंजीकृत समझौते के आधार पर ऋण दिया, जिसे सुरक्षा के रूप में जमा किया गया था। जबकि, कॉसमॉस को-ऑपरेटिव बैंक (अपीलकर्ता) ने उधारकर्ताओं को ऋण प्रदान किया, जब उधारकर्ताओं ने ऋण के लिए सुरक्षा के रूप में अपीलकर्ता के पास अपना शेयर प्रमाणपत्र (टाइटल डीड के बराबर) जमा कर दिया।

प्रतिवादी संख्या 1 के न्यायसंगत बंधक को अपीलकर्ता के कानूनी बंधक पर प्राथमिकता देने के हाईकोर्ट के निर्णय से व्यथित होकर अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट में अपील की।

अपीलकर्ता ने हाईकोर्ट के निर्णय को इस आधार पर चुनौती दी कि साम्यिक बंधक को कानूनी बंधक पर प्राथमिकता नहीं दी जा सकती है और यह हमेशा कानूनी बंधक से कमतर होगा।

इसके अलावा, अपीलकर्ता ने साम्यिक बंधक की वैधता को चुनौती दी, यह तर्क देते हुए कि बिक्री का अपंजीकृत समझौता वैध बंधक नहीं बनाता है क्योंकि यह बंधककर्ता को टाइटल हस्तांतरित नहीं करता है जब बंधककर्ता के पास संपत्ति पर अच्छा टाइटल नहीं होता है।

इस प्रकार, न्यायालय ने विचार किया कि क्या सुप्रीम कोर्ट ने कानूनी बंधक पर न्यायसंगत बंधक को प्राथमिकता देने में केवल इसलिए गलती की क्योंकि साम्यिक बंधक को समय से पहले बनाया गया था।

हाईकोर्ट के निर्णय को पलटते हुए जस्टिस पारदीवाला द्वारा लिखित निर्णय ने माना कि हाईकोर्ट ने कानूनी बंधक पर साम्यिक बंधक को प्राथमिकता देने में गलती की। न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि निर्माण का समय स्वचालित रूप से कानूनी बंधक पर साम्यिक बंधक को प्राथमिकता नहीं देता है। साम्यिक बंधक के विपरीत, जो मालिकाना हित को हस्तांतरित नहीं करता है या संपत्ति पर प्रत्यक्ष प्रभार नहीं बनाता है, कानूनी बंधक टाइटल डीड के जमा के माध्यम से स्थापित किया जाता है, जो बंधक संपत्ति पर कानूनी रूप से लागू करने योग्य प्रभार सुरक्षित करता है।

साम्यिक बंधक क्या है?

यहां, सेंट्रल बैंक को बंधक बिक्री के लिए एक समझौते के जमा द्वारा बनाया गया था। चूंकि बिक्री के लिए एक समझौते से संपत्ति पर कोई टाइटल नहीं बनता है, इसलिए यह एक अधूरी टाइटल डीड थी। हालांकि, चूंकि बंधक बनाने का इरादा था, इसलिए न्यायालय ने इसे "साम्यिक बंधक" माना।

अदालत ने जवाब दिया,

“जहां कानून के तहत किसी संपत्ति पर कोई बंधक या प्रभार नहीं बनाया गया है, यानी, विषय संपत्ति पर कोई अधिकार या हित का हस्तांतरण नहीं किया गया है, फिर भी यदि बंधक बनाने के लिए पक्षों का इरादा स्पष्ट है, तो समता की मांग होगी कि इस तरह के इरादे का न केवल सम्मान किया जाए बल्कि कुछ प्रभाव भी दिया जाए और उक्त संपत्ति को बंधक माना जाए ताकि ऋणदाता उस पर अपने अधिकारों का दावा कर सके, इसे 'साम्यिक बंधक' के रूप में जाना जाता है।”

अदालत ने स्पष्ट किया कि, एक कानूनी बंधक के विपरीत जो तीसरे पक्ष को बांधता है, एक साम्यिक बंधक व्यक्तिगत रूप से संचालित होता है और अन्य पक्षों को बांधता नहीं है।

“इस प्रकार, जहां 'साम्यिक बंधक' आंशिक डीड या दस्तावेजों के जमा के आधार पर बनाए गए हैं जो टाइटल का दावा करते हैं या हित बनाने के लिए पक्षों के इरादे को दर्शाते हैं, ऐसे सभी जमा इक्विटी में एक वैध बंधक होंगे और जो प्रभार पहले से बनाया गया हो सकता है वह किसी भी बाद के प्रभार या बंधक पर प्राथमिकता लेगा। हालांकि, चूंकि ऐसा बंधक एक 'साम्यिक बंधक' है, ऐसे बंधकों से मिलने वाले कोई भी अधिकार केवल व्यक्तिगत प्रकृति के होते हैं और केवल व्यक्तिगत अधिकार होते हैं और इस तरह से किसी अजनबी या बाद के भारग्रस्त व्यक्ति के खिलाफ़ काम नहीं करेंगे, जो ऐसे साम्यिक बंधक से अनजान हैं।

यह इस नियम से उपजा है कि इक्विटी केवल व्यक्तिगत रूप से काम करती है। 'न्यायसंगत बंधक' के निर्माण का आधार केवल पक्षों की मंशा है, और इस तरह से कोई भी कार्रवाई या उपाय केवल इसमें शामिल पक्षों के खिलाफ़ ही निर्देशित किया जा सकता है। ऐसा इसलिए है, क्योंकि एक कानूनी बंधक के विपरीत, जहां संपत्ति पर सीधे 'प्रभार' बनाया जाता है और उसमें टाइटल या कोई मालिकाना हित ऋणदाता को हस्तांतरित कर दिया जाता है, जिससे संपत्ति के संबंध में एक अधिकार लागू हो जाता है, 'साम्यिक बंधक' के मामले में संपत्ति पर ऐसा कोई प्रभार औपचारिक रूप से नहीं बनाया गया है और न ही ब्याज का कोई हस्तांतरण या हस्तांतरण हुआ है। बल्कि इसके विपरीत, वास्तविक टाइटल या स्वामित्व मूल उधारकर्ता के पास ही रहता है और केवल उधारकर्ता के पास ही रहता है।

अदालत ने तर्क दिया, इसके दस्तावेज़ आम तौर पर ऋणदाता द्वारा रखे जाते हैं और इस तरह ऐसी स्थिति में ऋणदाता का अधिकार केवल उक्त संपत्ति पर स्वामित्व रखने वाले पक्ष यानी उधारकर्ता के माध्यम से लागू किया जा रहा है और इस प्रकार यह केवल व्यक्तिगत अधिकार है।”

कानूनी बंधक क्या है?

कानूनी बंधक ऋणदाता को मालिकाना हित बताकर एक भार बनाता है, आमतौर पर एक बंधक डीड या प्रभार डीड के माध्यम से। टाइटल डीड के जमा द्वारा बंधक को भारतीय कानून के तहत संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 (एफ) के अनुसार एक कानूनी बंधक के रूप में मान्यता प्राप्त है।

अदालत ने माना कि मालिकाना हित की वास्तविक डिलीवरी आवश्यक नहीं है, भले ही स्वामित्व या कब्ज़ा बंधककर्ता के पास रहता है, बंधककर्ता के पास डिफ़ॉल्ट के मामले में कब्ज़ा, फौजदारी या बिक्री सहित लागू करने योग्य अधिकार बरकरार रहते हैं।

अदालत ने कहा,

“'कानूनी बंधक' में संपत्ति अधिनियम, 1925 (टीपीए की धारा 58 (एफ) के तहत) के तहत निर्धारित औपचारिकताओं के अनुसार ऋणदाता के पक्ष में संपत्ति या सुरक्षा पर मालिकाना हित के हस्तांतरण के माध्यम से एक प्रभार का निर्माण शामिल है। यह आमतौर पर एक प्रभार डीड या एक बंधक डीड के निष्पादन के माध्यम से प्रभावी होता है। जबकि इस तरह के हस्तांतरण में टाइटल या स्वामित्व का हस्तांतरण शामिल नहीं होना चाहिए और न ही हस्तांतरण को भौतिक या वास्तविक होना आवश्यक है और प्रकृति में प्रतीकात्मक हो सकता है जहां उधारकर्ता या बंधककर्ता बंधक संपत्ति पर कब्जा या यहां तक ​​कि टाइटल बनाए रखना जारी रखता है; हालांकि, इस तरह के हस्तांतरण का कानूनी प्रभाव ऋणदाता को डिफ़ॉल्ट की स्थिति में संपत्ति पर कब्जा करने, फोरक्लोज करने या बेचने के लिए लागू करने योग्य अधिकार प्रदान करने की प्रकृति का होना चाहिए। इस प्रकार, प्रभार डीड या बंधक का कानूनी प्रभाव ऋणदाता या बंधककर्ता के पक्ष में बंधक संपत्ति पर कुछ लागू करने योग्य अधिकार अवश्य प्रदान करता है, भले ही टाइटल या स्वामित्व हस्तांतरित न हो।”

केस : कॉसमॉस को-ऑपरेटिव बैंक लिमिटेड बनाम सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया और अन्य।