राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के सदस्य राम सूरत राम मौर्य और भारतकुमार पांड्या की खंडपीठ ने शिकायतकर्ता द्वारा बुक किए गए प्लॉट पर आवासीय स्थान के निर्माण में देरी पर वाटिका लिमिटेड को सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया।

शिकायतकर्ता की दलीलें:

शिकायतकर्ता ने एक रियल एस्टेट कंपनी वाटिका लिमिटेड के साथ एक प्लॉट बुक किया और बिल्डर-खरीदार एग्रीमेंट के अनुसार उचित विचार का एक हिस्सा चुकाया। एग्रीमेंट की तारीख से 48 महीनों के भीतर भूखंड के कब्जे का वादा किया गया था। जब शिकायतकर्ता ने साइट की स्थिति के बारे में पूछताछ की, तो कंपनी ने गलत तरीके से प्रगति का संकेत देने के लिए भ्रामक रूप से दूसरे सेक्टर की तस्वीरें साझा कीं। व्यक्तिगत जांच करने पर, शिकायतकर्ताओं ने अपने भूखंड की साइट पर कोई विकास नहीं पाया। कंपनी ने तब विद्युतीकरण के लिए बकाया राशि की मांग की, समय पर भुगतान नहीं करने पर आवंटन रद्द करने और जमा जब्त करने की धमकी दी। अपने क्षेत्र को वाणिज्यिक के रूप में नामित करने पर, शिकायतकर्ताओं ने ब्याज के साथ धनवापसी की मांग की, जिससे कंपनी ने टर्मिनेशन-कम-रिकवरी नोटिस जारी किया। सेवा में कमी और अनुचित व्यापार प्रथाओं का आरोप लगाते हुए, शिकायतकर्ताओं ने कंपनी के खिलाफ वर्तमान शिकायत दर्ज की।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

कंपनी ने एक लिखित बयान के माध्यम से शिकायत का विरोध किया, जिसमें कहा गया कि भूखंड का आवंटन और शिकायतकर्ताओं द्वारा की गई जमा राशि विवादित नहीं थी। एक ब्रोकर के माध्यम से, शिकायतकर्ताओं ने प्लॉट बुकिंग के लिए कंपनी से संपर्क किया और कंस्ट्रक्शन-लिंक्ड प्लान का विकल्प चुना। उन्हें एक प्लॉट आवंटित किया गया था, लेकिन कंपनी के प्लॉट नंबरिंग और क्षेत्र परिवर्तन के संशोधन का खुलासा करने में विफल रहे, जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्ताओं को अंतर का भुगतान करना पड़ा। एक बिल्डर-खरीदार एग्रीमेंट को निष्पादित किया गया था, जिसमें 48 महीनों के भीतर कब्जे को निर्दिष्ट किया गया था, जिसमें शिकायतकर्ताओं को भुगतान अनुस्मारक भेजे गए थे। कंपनी ने एक समाप्ति नोटिस जारी किया और देय राशि का संकेत देते हुए खाते का एक विवरण संलग्न किया। कंपनी ने बयाना राशि जब्त कर ली और शिकायतकर्ताओं को एक और साजिश की पेशकश की, जिसे अस्वीकार कर दिया गया। शिकायतकर्ताओं को गैर-उपभोक्ता माना जाता था, व्यक्तिगत उपयोग के इरादों के सबूत की कमी थी। कंपनी ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ताओं द्वारा दायर विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी (Special Power of Attorney) पर सिंगापुर के अधिकारियों ने मुहर लगाई थी, न कि भारतीय अधिकारियों द्वारा, जैसा कि आवश्यक प्रावधानों के अनुसार आवश्यक था। इन आरोपों पर, कंपनी ने प्रार्थना की कि शिकायत गलत है और इसे खारिज कर दिया जाना चाहिए।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि शिकायतकर्ता अपने दावे का समर्थन करने वाले सबूत पेश करने में विफल रहे कि भूखंड का कब्जा 24 महीने के भीतर दिया जाना था। इसके बाद, शिकायतकर्ताओं के रद्दीकरण अनुरोध पर, कंपनी को बयाना राशि जब्त करने के बाद जमा की गई राशि वापस करने के लिए बाध्य किया गया था। रिफंड की सुविधा देने के बजाय, कंपनी ने एक अनुचित वसूली पत्र भेजा, जिसमें ब्याज और अन्य शुल्कों की मांग की गई। फतेह चंद बनाम बालकिशन दास और मौला बक्स बनाम भारत संघ में सुप्रीम कोर्ट के फैसलों के अनुसार , बयाना राशि की जब्ती उचित और वास्तविक क्षति पर आधारित होनी चाहिए। इस मामले में, आवंटन रद्द होने के बाद, प्लॉट कंपनी के पास रहा, जिससे न्यूनतम वास्तविक नुकसान हुआ। आयोग ने रमेश मल्होत्रा बनाम ईएमएएआर एमजीएफ लैंड लिमिटेड और सौरव सान्याल बनाम मेसर्स इरियो ग्रेस प्राइवेट लिमिटेड में अपने पिछले निर्णयों के अनुरूप इस बात पर जोर दिया कि मूल बिक्री मूल्य का 10% "बयाना धन" के रूप में जब्त करना एक उचित राशि है। इसलिए, कंपनी शिकायतकर्ताओं द्वारा जमा की गई राशि को बयाना राशि जब्त करने के बाद ब्याज के साथ वापस करने के लिए बाध्य है। निष्कर्ष में, आयोग ने पाया कि चूंकि शिकायतकर्ता पैसे की वापसी की मांग कर रहे हैं और भूखंड का कब्जा नहीं मांग रहे हैं, इसलिए शिकायत को समय से पहले नहीं माना जाता है। समझौते में स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया है कि कंपनी एक आवासीय प्लॉट कॉलोनी विकसित कर रही है, और शिकायतकर्ताओं ने आवासीय उद्देश्यों के लिए भूखंड बुक करने के अपने इरादे की पुष्टि की है। इसलिए, वे उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 2 (1) (डी) के अनुसार उपभोक्ताओं की परिभाषा के अंतर्गत आते हैं। स्पेशल पावर ऑफ अटॉर्नी (एसपीए) के संबंध में, शिकायतकर्ताओं को तकनीकी कारणों से उनके कानूनी अधिकार से वंचित नहीं किया जा सकता है, खासकर जब यह प्रत्युत्तर में स्पष्ट रूप से कहा गया हो कि वे उचित एसपीए प्रस्तुत कर सकते हैं।

आयोग ने कंपनी को निर्देश दिया कि वह शिकायतकर्ताओं द्वारा जमा की गई पूरी राशि को आवंटन रद्द करने की तारीख से लेकर रिफंड की तारीख तक ब्याज के साथ 9% प्रति वर्ष मूल बिक्री मूल्य का 10% जब्त करने के बाद, इस फैसले की तारीख से दो महीने की अवधि के भीतर वापस करे।

शिकायतकर्ता के वकील: एडवोकेट श्रेयांस सिंघवी

विरोधी पक्ष के वकील: एडवोकेट अनुकृति कुदेशिया

केस टाइटल: मधु गुप्ता और अन्य बनाम वाटिका लिमिटेड

केस नंबर: 2018 का सीसी नंबर 2552