कब्जे में देरी पर ग्राहक रिफ़ंड का हकदार: हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण, गुरुग्राम

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण, गुरुग्राम के सदस्य श्री अशोक सांगवान की पीठ ने मंगलम मल्टीप्लेक्स प्राइवेट लिमिटेड को शिकायतकर्ताओं द्वारा भुगतान की गई अग्रिम राशि को जब्त करने के लिए उत्तरदायी ठहराया, शिकायतकर्ताओं ने गुरुग्राम की धारा 65 में एक इकाई के लिए बुकिंग रद्द कर दी थी। पीठ ने शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई अग्रिम राशि वापस करने का निर्देश दिया और कहा कि यदि प्रमोटर निर्धारित समय के भीतर कब्जा देने में विफल रहता है तो आवंटी को रिफंड मांगने का स्पष्ट और पूर्ण अधिकार है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता शशि साहा और नीलेंदु इंदु साहा ने 1433 वर्ग फुट के सुपर एरिया के साथ एम 3 एम हाइट्स के टॉवर 6 की 21 वीं मंजिल पर एक विशिष्ट इकाई बुक की। आवंटन की पुष्टि मंगलम मल्टीप्लेक्स प्राइवेट लिमिटेड द्वारा एक आवंटन पत्र के माध्यम से की गई थी, जिसके बाद बिल्डर-खरीदार समझौते का निष्पादन (Execution) किया गया था, जिसमें कुल 1,69,41,698 रुपये की बिक्री की गई थी। शिकायतकर्ताओं ने कुल राशि के लिए 75,51,467 रुपये का भुगतान किया। इसके बाद, खरीद के वित्तपोषण के लिए 1,15,00,000/- रुपये के ऋण के लिए शिकायतकर्ताओं और आईसीआईसीआई बैंक लिमिटेड के बीच एक त्रिपक्षीय समझौता किया गया।

बाद में, शिकायतकर्ताओं ने बिल्डर को एक नोटिस जारी करके बुकिंग रद्द करने के लिए औपचारिक कदम उठाए, जिसमें खरीदार के समझौते के खंड 7.9 के तहत बुक की गई इकाई को रद्द करने की औपचारिक सूचना दी गई। रद्द करने के साथ, शिकायतकर्ताओं ने बिल्डर से कटौती के बारे में विवरण प्रदान करने और कटौती के बाद जमा की गई राशि के लिए रिफंड प्रक्रिया शुरू करने का अनुरोध किया। लेकिन, बिल्डर ने इस नोटिस को स्वीकार नहीं किया। मामले को हल करने के बाद के प्रयासों में, शिकायतकर्ताओं ने अतिरिक्त नोटिस भेजे, इसके बाद रिफंड की मांग करते हुए कई ईमेल भेजे। इन प्रयासों के बावजूद, शिकायतकर्ताओं को कोई संतोषजनक जवाब नहीं मिला। कोई समाधान न मिलने के कारण, शिकायतकर्ताओं ने हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण में बिल्डर के खिलाफ शिकायत दर्ज कराई।

शिकायत के जवाब में बिल्डर ने कई आधारों पर शिकायत का विरोध किया। उन्होंने दावा किया कि शिकायतकर्ताओं ने 'एम3एम हाइट्स' परियोजना में एक आवासीय इकाई की बुकिंग के लिए उनसे संपर्क किया और बुकिंग राशि और शर्तों के अनुपालन के आधार पर एक अपार्टमेंट आवंटित किया गया। बिल्डर ने आगे तर्क दिया कि शिकायतकर्ता पुराने चूककर्ता (chronic defaulters ) थे, भुगतान योजना का पालन करने में विफल रहे और इससे अनुस्मारक प्राप्त कर रहे थे। आईसीआईसीआई बैंक लिमिटेड के साथ त्रिपक्षीय समझौते और बिल्डर-खरीदार समझौते को निष्पादित करने के बावजूद, शिकायतकर्ताओं ने कथित तौर पर भुगतान पर चूक जारी रखी। शिकायतकर्ताओं को कई बार अनुस्मारक पत्र जारी किए गए, उसके बाद, बिल्डर ने तर्क दिया कि उसने खरीदार के समझौते के तहत इकाई का आवंटन रद्द कर दिया। बिल्डर ने कहा कि भुगतान में शिकायतकर्ताओं की चूक के कारण अग्रिम राशि को रद्द करना और जब्त करना पड़ा।

प्राधिकरण की टिप्पणियां:

प्राधिकरण ने कहा कि बिल्डर ने ऐसा कोई सबूत पेश नहीं किया जिससे पता चले कि शिकायतकर्ता पुराने डिफॉल्टर थे। इसमें कहा गया है कि शिकायतकर्ताओं ने निर्माण से जुड़ी भुगतान योजना के अनुसार 1,69,47,698 रुपये की कुल बिक्री के मुकाबले 75,51,467 रुपये की पर्याप्त राशि का भुगतान किया था। प्राधिकरण ने आगे कहा कि शिकायतकर्ताओं ने रद्द करने का अनुरोध करने से पहले अपनी सभी किस्तों को मंजूरी दे दी थी, और इस मामले में चूक का कोई सबूत नहीं था। इसलिए, भुगतान में देरी के संबंध में बिल्डर द्वारा उठाई गई आपत्ति को खारिज कर दिया गया था।

शिकायतकर्ताओं द्वारा मांगी गई राहत पर आगे बढ़ते हुए, प्राधिकरण ने बिल्डर को ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश देने के मुद्दे को संबोधित किया। तथा कहा कि शिकायतकर्ताओं ने पत्रों और नोटिसों के माध्यम से बिल्डर से आवंटन रद्द करने और राशि वापस करने का अनुरोध किया, लेकिन बिल्डर ने राशि वापस करने के बावजूद बाद में आवंटन रद्द कर दिया और भुगतान की गई राशि जब्त कर ली। समझौते में कब्जा खंड का उल्लेख करते हुए, हरेरा ने कहा कि यह खंड प्रमोटर के पक्ष में है और समय पर वितरण के लिए दायित्व से बचने के लिए इसका दुरुपयोग किया जा सकता है। परियोजना के निर्माण में महत्वपूर्ण देरी को ध्यान में रखते हुए, यह माना गया कि शिकायतकर्ताओं से कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने की उम्मीद नहीं की जा सकती है, खासकर जब प्रमोटर द्वारा कब्जा प्रमाण पत्र / पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया था। न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम यूपी राज्य और अन्य मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का जिक्र करते हुए।[2021-2022 (1) आरसीआर (सी) 357), हरेरा ने कहा कि आवंटी के पास रिफंड मांगने का एक स्पष्ट और पूर्ण अधिकार है यदि प्रमोटर निर्धारित समय के भीतर कब्जा देने में विफल रहता है, भले ही अप्रत्याशित घटनाओं या अदालत के आदेशों की परवाह किए बिना आवंटी के लिए जिम्मेदार न हो। इसलिए, शिकायतकर्ताओं द्वारा संपर्क किए जाने के बाद बिल्डर द्वारा किए गए आवंटन को रद्द करने के लिए बिल्डर को जिम्मेदार ठहराया गया।

कब्जा देने में विफलता को ध्यान में रखते हुए, प्राधिकरण ने बिल्डर को 1,51,26,514 रुपये की मूल बिक्री मूल्य का 10% काटने के बाद 75,51,467 रुपये की भुगतान राशि वापस करने का निर्देश दिया। हरियाणा रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियम, 2017 का पालन करते हुए निकासी की तारीख (04.10.2021) से रिफंड तक 10.75% प्रति वर्ष की दर से ब्याज की गणना की गई।